Основные понятия и методы оценочной деятельности в России

Введение

 

 

Оценочная деятельность регулируется соответствующим законодательством  и осуществляется на основании специально разработанных методов. Результатом  оценочной деятельности является получение  значений стоимости оцениваемого объекта, на основании чего можно проводить анализ и определять как общие тенденции развития соответствующего рынка, так и отдельного объекта оценки.

 

Гостиницы являются необычным объектом оценки. Они предоставляют самые  разные услуги, одновременно с тем, что являются зданием и земельным участком. Поэтому всегда встает вопрос, как же оценивать этот объект: как объект недвижимости или как совокупность услуг. Оценка гостиницы сложна именно тем, что включает в себя и оценку недвижимости, и оценку бизнеса.

 

В настоящее время гостиничный девелопмент является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости. Рынок гостиничной недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и других крупнейших городов России становится все более зрелым, предлагая его участникам новые инвестиционные возможности и все большее разнообразие конкурентоспособного гостиничного продукта.

 

В результате формируются различные  сегменты гостиничного рынка, которые  можно классифицировать следующим  образом: гостиницы класса «люкс», первого  класса, средней ценовой категории и эконом-класса. Выход на рынок нового отеля затрагивает не только соответствующий сегмент, но и косвенно влияет на все остальные. Анализ, правильная оценка и прогноз последствий такого взаимного влияния сегментов гостиничного рынка являются крайне важными для девелоперов и инвесторов. Все вышесказанное определяет актуальность темы данной курсовой работы.

 

Целью курсовой работы является оценка рынка гостиниц г. Москва на современном  этапе. В соответствии с целью  в работе должны быть решены следующие задачи:

 

1.Изучение законодательной базы  ведения оценочной деятельности.

 

2.Определение основных методов  оценки гостиничной недвижимости.

 

.Выявление основных тенденций  развития гостиничного рынка  г. Москва.

 

.Проведение анализа состояния  и развития рынка гостиниц г. Москва на современном этапе.

 

Объектом исследования является рынок  гостиниц г. Москва, предметом - основные показатели, определяющие развитие данного  рынка.

 

Источниками для написания данной работы являются нормативно-правовые акты РФ, регулирующие оценочную деятельность и порядок ее ведения, учебная и научная литература по теме исследования, статистические данные и информация ранее проведенных исследований по сходной тематике.

 

Практическая значимость исследования определяется актуальностью темы и необходимостью постоянного мониторинга гостиничного рынка г. Москвы, определенного его привлекательностью для инвестиций и темпами роста и развития.

 

 

 

Глава 1. Основные понятия и методы оценочной деятельности в России

 

 

1.1 Законодательная база оценочной деятельности РФ

 

 

С развитием гостиничного бизнеса  все чаще появляется необходимость  проведения оценки либо имеющихся предприятий  индустрии гостеприимства для определения  возможности и перспективности  их реконструкции или модернизации, либо свободных земельных участков для строительства новых объектов гостиничной недвижимости. Основными нормативными документами, регулирующими оценочную деятельности в России, являются:

 

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации»;

 

Федеральный стандарт оценки ФСО-1 "Общие  понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №256;

 

Федеральный стандарт оценки ФСО-2 "Цель оценки и виды стоимости", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №255;

 

Федеральный стандарт оценки ФСО-3 "Требования к отчету об оценке", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №254№;

 

Федеральный стандарт оценки ФСО-4 "Определение  кадастровой стоимости объектов недвижимости", утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508.

 

Федеральный стандарт оценки ФСО-5 «Виды  экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утв. Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 238.

 

Федеральный стандарт оценки ФСО-6 «Требования  к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утв. Приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 года N 628.

 

Свод стандартов оценки РОО (ССО РОО - 2010) от 18 декабря 2009 г. г. Москва (для членов РОО).

 

Международные стандарты оценки (МСО) 2007 (International valuation standards (IVS) 2007.

 

Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ, от 29 июля 1998 года <#"justify">1.2 Методы и особенности оценки гостиниц

 

 

1.2.1 Особенности оценки гостиниц

 

Оценка стоимости гостиницы  очень сложна, потому что нужно  учитывать множество факторов. Нужно  уметь прогнозировать перспективу  развития гостиничного бизнеса. Так как оценка гостиницы проходит в основном, как оценка гостиничного бизнеса, а это очень важный процесс. Необходимо уделять внимание конкуренции в данном бизнесе, тому, как она зависит от сезона, как от времени года зависит спрос на услуги и, соответственно, доходы, какую категорию клиентов гостиница может привлечь. Обычно учитывается также стоимость ценных бумаг, акций гостиницы на фондовом рынке[14].

 

Оценка рыночной стоимости гостиницы  напрямую зависит от спектра предоставляемых  гостиницей услуг и доходов от них. Большинство гостиниц сегодня предлагают не только простое проживание в номерах, там же можно сходить в фитнес-центр, спа-салон или даже клуб, поиграть на поле для гольфа или покататься на лыжах. В общих доходах велика доля прибыли от бара или ресторана. Именно поэтому, рыночная стоимость гостиницы складывается из всех ее доходов. В связи со всем вышесказанным, оценщик недвижимости должен обладать высокой квалификацией в области оценки гостиниц.

 

При оценке стоимости гостиниц выбор  методики оценки зависит от того, что оценивается (сам объект), для чего оценивается (задачи оценки) и какую стоимость объекта необходимо получить. Не существует одинаковой оценки рыночной стоимости гостиниц, как и не существует одинаковых гостиниц. Несмотря на использование общепринятых моделей оценки, каждая оценка гостиницы содержит уникальные аспекты. В связи с этим, качество оценки гостиниц зависит от фундаментального понимания особенностей гостиничной отрасли.

 

Критерии оценки гостиниц[10]

 

Формальными критериями оценки гостиниц (критериями, которые не включают в себя логических противоречий) являются:

 

·месторасположение;

 

·бренд;

 

·историческая ценность;

 

·архитектура;

 

·качество номерного фонда;

 

·наличие ресторана;

 

·наличие охраняемой стоянки;

 

·наличие конференц-залов;

 

·наличие разнообразных сервисов.

 

Для определения  стоимости гостиниц необходимо формальные критерии измерить со стоимостной точки  зрения. Эту функцию выполняют  количественные критерии оценки гостиниц, к которым относятся[10]:

 

·размер выручки;

 

·уровень  затрат;

 

·уровень  заёмных средств;

 

·необходимые  капитальные вложения;

 

·риски  вложения в гостиницы;

 

·уровень  собственных оборотных средств;

 

·стоимость  земельного участка;

 

·стоимость  улучшений (зданий и сооружений);

 

·стоимость  прав на бренд;

 

·наличие спроса и предложения  на гостиничные активы.

 

Все эти критерии используются при  оценке гостиниц в трёх классических подходах: сравнительном, доходном и  затратном. Каждый подход использует свои критерии оценки и имеет свои преимущества и недостатки, но в целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Теоретически в условиях развитого рынка, при наличии исчерпывающей информации и при качественно проведенных работах по оценке, полученные при помощи различных подходов, рыночные стоимости, должны быть близки по значениям. Однако на практике это не всегда получается. Это происходит и от особых обстоятельств часто присутствующих при конкретных оценках[14].

 

В процессе оценки стоимости гостиниц анализируется возможность применения каждого из трех подходов, однако, выбор подходов и методов в каждом конкретном случае определяется спецификой оцениваемых гостиничных активов, наличием необходимой информации, а так же целями и задачами проводимой оценки. Итоговая стоимость гостиниц определяется путем обоснованного взвешивания стоимостей, полученных при помощи используемых подходов к оценке.

 

 

1.2.2 Характеристика методов сравнительного  подхода при оценке гостиниц

 

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения[19].

 

Методы сравнительного подхода  особенно эффективны при существовании  активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта.

 

Важный вопрос при применении сравнительного подхода - правильный выбор объекта сравнения (аналога). Основное правило заключается в том, что объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым объектом, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению, значениям главных ценообразующих параметров.

 

Для проведения оценки требуется информация, как о ценах, так и о технических  характеристиках выбранных объектов сравнения. Минимальный объём сведений, который нужно иметь о каждой цене[8, с. 35]:

 

 Момент времени действия  зафиксированной цены;

 

 Денежная единица, в которой  выражена цена;

 

 Характер цены по источнику  происхождения (цена предложения, цена сделки и т.д.);

 

 Место продажи (территориальная  привязка);

 

 Состояние объекта с точки  зрения физического износа и  времени его изготовления;

 

 НДС в цене;

 

 Наличие в цене транспортных, складских и других расходов (термин  франко);

 

 Наличие скидок и надбавок  к цене. Условия продажи; Основной  используемый принцип - сопоставление,  которое должно проводиться: 

 

 с точным аналогом, продающимся  на вторичном рынке; 

 

 с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке,  с внесением корректирующих поправок на отличия потребительских свойств и конструктивные отличия;

 

 с новым аналогичным оборудованием  с внесением поправок на износ  при отсутствии вторичного рынка. 

 

После сопоставления и выявления  всех факторов различия необходимо внести поправки в стоимости объектов-аналогов. Следует специально подчеркнуть, что все поправки относятся к аналогам, а не к объекту оценки.

 

В рамках сравнительного подхода большинство  специалистов в области оценки выделяют три основных метода: метод компании-аналога, метод продаж, метод отраслевых коэффициентов [2, с .32-35].

 

Метод компании-аналога

 

При использовании метода компании-аналога  оценка стоимости готового бизнеса  проводится на основании информации о стоимости предприятий- аналогов, акции которых котируются на рынке. Прежде чем приступить к подбору компаний-аналогов необходимо проанализировать специфику работы и рынок, занимаемый оцениваемой компанией.

 

Предприятия-аналоги должны относиться к той же отрасли, что и оцениваемая  компания. Кроме того, они должны быть сходны по следующим основным финансовым и производственным характеристикам:

 

 размер компании (выручка, численность,  стоимость активов и т.д.);

 

 ассортимент;

 

 товарная и территориальная  диверсификация;

 

 технологическая и техническая  оснащенность;

 

 риски, связанные с работой;

 

 сопоставимость предполагаемой  сделки (форма сделки, условия финансирования, условия оплаты и т.д.)

 

Компании-аналоги, отобранные для  проведения оценки стоимости компании сравнительным подходом, должны не только осуществлять один вид деятельности с оцениваемой компанией, но и должны были быть проданы не так давно по отношению к сроку продажи компании. При этом компании-аналоги не должны быть вовлечены в процесс поглощения, поскольку это искажает их реальную цену.

 

В случае если по каким-либо из перечисленных критериев существуют расхождения между компаниями-аналогами и оцениваемой компанией, необходимо использовать соответствующие мультиппликаторы (коэффициенты, характеризующие соотношения результирующего показателя к одной из его составляющих).

 

Широко распространены следующие  виды мультипликаторов [18, с. 113]:

 

 стоимость компании/прибыль;

 

 стоимость компании/денежный  поток;

 

 стоимость компании/рыночная  стоимость материальных активов.

 

В зависимости от того, какая информация о предприятиях-аналогах доступна, могут быть использованы и другие мультипликаторы.