Основные понятия и методы оценочной деятельности в России

 

При расчете стоимости компании рекомендуется пользоваться несколькими  мультипликаторами, заранее определив  для каждого степень достоверности (весомость). Достоверность того или иного мультипликатора определяется экспертным методом. При использовании нескольких мультипликаторов формула расчета стоимости компании будет выглядеть следующим образом:

 

 

Стоимость компании = сумма (КiхMiхBi),

 

 

где n - количество показателей деятельности, использованных при оценке стоимости компании;- i-ый показатель деятельности оцениваемого предприятия;- мультипликатор по i-тому показателю;- вес i-ого мультипликатора.

 

Метод продаж

 

В качестве первичной информации для  расчета стоимости готового бизнеса по методу продаж также используются данные о цене приобретения пакетов акций компаний-аналогов. Главное отличие этого метода от метода компании-аналогов в том, что при его применении допустимо использование информации о ценах на акции аналогичных предприятий в любых сделках, в то время как метод компаний-аналогов подразумевает использование данных о сделках с контрольными пакетами акций аналогичных компаний.

 

Метод отраслевых коэффициентов

 

Метод основан на использовании  отраслевых мультипликаторов, рассчитанных в ходе исследований статистики продаж предприятий отрасли, проводимых специализированными агенствами. Необходимо, чтобы исследование было проведено не менее чем для половины всех предприятий отрасли, сопоставимых по размеру с оцениваемым.

 

К достоинствам сравнительного подхода  при оценке стоимости гостиниц следует  отнести его рыночную направленность. Ведь рассматриваются конкретные сделки купли-продажи близкие к дате оценки.

 

К недостаткам сравнительного подхода  при оценке гостиниц следует отнести, прежде всего, закрытость информации о состоявшихся сделках купли-продажи гостиниц. В этих условиях оценщики часто пользуются предложениями о продаже гостиниц, а это как говориться - две большие разницы. Каждый продавец гостиницы вправе назначать любую цену, однако оценщику следует быть достаточно осторожным при выборе объектов-аналогов пригодных для сравнения. Предпочтительно в этих условиях пользоваться данными по уже совершившимся сделкам.

 

В существующих условиях неразвитости и закрытости рынка продаж гостиниц, оценщику остается принять все необходимые усилия для добывания информации о свершившихся сделках купли-продажи гостиниц и ее разумной обработки.

 

 

1.2.3 Характеристика методов доходного  подхода 

 

При оценке бизнеса с позиции  доходного подхода, основой является доход, как фактор, определяющий величину стоимости объекта [8, с. 79]. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

 

Доходный подход к оценке бизнеса  может осуществлять различными методами [10].

 

. Метод капитализации дохода, согласно  которому рыночная стоимость  бизнеса определяется по формуле: 

 

= D/R ,(2.1)

 

 

где: D - чистый доход бизнеса за год; - коэффициент капитализации.

 

В качестве капитализируемого дохода могут выступать показатели, так или иначе учитывающие амортизационные отчисления: либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли или темпы ее роста будут постоянными.

 

В отличие от оценки недвижимости в оценке бизнеса данный метод  применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

 

. Метод дисконтирования денежных  потоков основан на прогнозировании  потоков от данного бизнеса,  которые затем дисконтируются  по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода. Определение стоимости бизнеса этим методом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, а собственник не продаст свой бизнес по цене, которая ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов [9, с. 233]:

 

 

,(2.2)

 

 

где PV - текущая стоимость; n - число периодов; In - доход n-периода; Y - ставка дисконтирования.

 

Основными этапами оценки компании методом дисконтированных денежных потоков являются[1, с. 413]:

 

. Сбор требуемой информации.

 

. Выбор модели (типа) денежного  потока: номинальный или реальный; от собственного или инвестируемого капитала. Обычно используют модель собственного капитала, при которой к чистой прибыли, скорректированной на налоги и отвлечение средств, прибавляются стоимость амортизации, и учитываются изменения собственного оборотного капитала и долгосрочной задолженности, и вычитается сумма капитальных вложений.

 

. Определение длительности прогнозного  периода и его единицы измерения. 

 

. Проведение ретроспективного  анализа валовой выручки от  реализации и ее прогноз.  Прогнозирование выручки от реализации может осуществляться укрупнено или детально. Укрупненным подходом пользуются при предварительной оценке бизнеса или при отсутствии информации.

 

. Проведение ретроспективного  анализа и подготовка прогноза  расходов. Здесь также применяется укрупненный или детальный подход, в зависимости степени детализации затрат: деление на постоянные и переменные или по элементам.

 

. Проведение анализа и подготовка  прогноза инвестиций.

 

. Расчет величины денежного  потока для каждого прогнозного года.

 

. Определение ставки дисконтирования.  В экономическом смысле в роли  ставки дисконта выступает требуемая  инвесторами ставка дохода на  вложенный капитал в сопоставимые  по уровню риска объекты инвестирования  или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку и обеспечивать премии за все виды рисков, сопряженных с инвестированием в оцениваемую компанию.

 

. Расчет величины стоимости  компании в постпрогнозный период. Предполагается, что после окончания  прогнозного периода доходы компании  стабилизируются, и в остаточный  период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы. Здесь может использоваться модель Гордона, метод чистых активов или метод ликвидационной стоимости (если предполагается ликвидация компании по окончании прогнозного периода).

 

Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны. Расчет проводится по формуле [18, с. 325]:

 

 

,(2.3)

 

 

где FV - ожидаемая стоимость в  постпрогнозный период; CF(n+1) - денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода; Y - ставка дисконтирования; t - долгосрочные темпы роста денежного потока. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконтирования

 

. Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости компании в постпрогнозный период, а также их суммарного значения. умножение денежного потока на коэффициент текущей стоимости с учетом выбранной ставки дисконтирования. Текущая стоимость единицы (Vn) - это текущая стоимость одной денежной единицы, которая должна быть получена через n-периодов при ставке сложного процента (ставки дисконтирования), равной i:

 

 

.(2.4)

 

 

Необходимо  суммировать текущие стоимости  периодических денежных потоков, которые  приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный период, ожидаемую в будущем.

 

. Внесение  итоговых поправок. Наиболее существенными  считаются две поправки: поправка  на величину стоимости нефункционирующих  активов и коррекция величины  собственного оборотного капитала.

 

. Согласование  полученных результатов. 

 

В результате оценки предприятия методом дисконтирования  денежных потоков получается стоимость  контрольного ликвидного пакета акций. Если же оценивается неконтрольный  пакет, то необходимо сделать скидку.

 

Доходный  подход при оценке стоимости гостиниц, как правило, используется всегда, даже тогда, когда его применение затруднительно. Затруднения могут возникнуть при  отсутствии ретроспективной деятельности оцениваемой гостиницы, в том  числе при оценке незавершенных строительством объектов. В этом случае денежный поток прогнозируется на базе предполагаемых экономических показателей гостиницы, основанных на рыночных показателях, действующих в аналогичных гостиницах с учетом внешней рыночной среды.

 

Следует отметить, что при оценке недвижимости гостиниц доходным подходом необходимо учесть, что помимо недвижимости имущественный  комплекс включает в себя не только землю и строения, но также принадлежности и оборудование (мебель, элементы интерьера, оборудование) и некоторые компоненты бизнеса, состоящие из оборотных активов, нематериальных активов том числе передаваемого гудвилла и персонального гудвилла[14].

 

Доходный  подход учитывает инвестиционную привлекательность  гостиницы - наиболее важный параметр для инвестора. Достоинством доходного подхода является и то, что он показывает так называемую внутреннюю стоимость гостиницы. Недостаток доходного подхода заключается в том, что он оперирует прогнозными значениями экономических показателей, а прогноз это всегда некоторая неопределенность, которую можно снизить только при помощи всестороннего изучения специфики работы гостиниц и гостиничного рынка.

 

Это требует  тщательного анализа ретроспективных  экономических показателей гостиницы, изучение определяющих факторов получения прибыли гостиницы, для последующего прогнозирования этих показателей. Прогнозированию так же подлежат отраслевые и макроэкономические показатели. Не менее важными является анализ и прогноз местных экономических условий, включающих в себя конкурентную среду, в которой работает гостиница.

 

 

1.2.4 Характеристика  затратного подхода к оценке  гостиниц

 

В оценке гостиничного бизнеса затратный подход - это  средство расчета стоимости бизнеса  с использованием методов, основанных на рыночной стоимости активов бизнеса. При реализации подхода на основе активов баланс гостиницы, составленный на основе затрат, заменяется балансом, в котором все активы гостиницы - материальные и нематериальные - и все обязательства показаны по рыночной стоимости.

 

Для оценки имущества гостиниц затратный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых  для воспроизводства либо замещения  объекта оценки с учетом износа и  устареваний[15]. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

 

Обычно, стоимость строительства  улучшений определяется на основе данных справочников, например, КО-ИНВЕСТ. Достоверные  данные можно получить от компаний, владеющих гостиницами. Стоимость объектов сравнения может быть очень полезна, особенно если оценка производилась самим оценщиком. Следует учесть все компоненты. Прибыль предпринимателя, например, не включается в справочные данные компании КО-ИНВЕСТ и должна быть добавлена[14].

 

Очень важным в процессе оценки недвижимости гостиницы затратным подходом является оценка прав на земельный участок. Используется стандартная методология, которая  является предметом отдельного разговора. Поскольку цена продажи обычно сопоставляется с использованием показателя руб./номер, участок должен сравниваться по показателю стоимости руб./кв.м, иногда руб./га. Наиболее эффективное использование сравниваемых участков должно быть одинаково с оцениваемым. Следует проанализировать местоположение гостиницы и окружающую среду. Размер (площадь) является очень важным фактором.

 

Затратному подходу, как правило, большинством оценщиков в развитых рынках придается небольшое значение, но в России он тоже может сыграть  определенную роль в процессе оценки. Этот подход может оказаться достаточно выразительным при оценке элементов гостиницы, относящихся к недвижимости и к основным средствам. Зачастую он неприменим, если оценивается действующее предприятие с большим влиянием на стоимость нематериальных активов. Если стоимость нематериальных активов гостиницы стремится к нулю, и это будет достаточно очевидным, то затратный подход вполне может быть применим в оценке действующего предприятия[17, с. 377].

 

При правильном использовании затратного подхода, он играет важную роль при оценке стоимости гостиниц. Этот подход является достаточно точным при оценке как движимого, так и недвижимого имущества гостиниц при определенных целях оценки.

 

Затратный подход является наиболее правильным при оценке стоимости  объекта недвижимости гостиницы. Оценку других элементов легко осуществить, используя стоимость, которая уже известна из доходного и сравнительного подходов.