Основные понятия и методы оценочной деятельности в России

 

Проблемы в применении затратного подхода возникают при наличии  значительного устаревания основных средств гостиницы, в частности функционального и внешнего. Количественная оценка этих факторов может быть проблематичной, зачастую настолько, что этот подход становится неприменим. Появление внешнего устаревания может быть проиллюстрировано изменением международной ситуации, которая может вызвать спад в международных перевозках и туризме, или причиной такого спада может стать увеличение цены на топливо. Функциональный и внешний виды устаревания могут проявиться еще до завершения строительства. В силу этих обстоятельств затратный подход имеет ограниченную полезность при оценке объектов гостиничного бизнеса.

 

 

Глава 2. Анализ и оценка состояния  и развития гостиничного рынка Москвы

 

 

2.1 Основные тенденции развития  рынка гостиниц Москвы

 

 

Гостиничный бизнес - это одна из наиболее развивающихся отраслей сферы обслуживания, приносящая многомиллионные прибыли. Для российского рынка - это огромный потенциал для развития. Актуальность темы исследования обуславливается тем, что индустрия размещения является одной из наиболее развивающихся и основных отраслей сферы услуг, приобретающей все большее значение для развития туризма и всего народного хозяйства в целом. Бурный рост туризма в Москве обусловил значительное развитие гостиничной сферы, повышение требований к соответствующей инфраструктуре размещения, качеству оказываемых услуг[5].

 

Новизна подхода к проблеме, затронутой в статье, заключается в выдвижении гипотезы, согласно которой оценка состояния и развития гостиничных  услуг в первую очередь зависит  от туристских предпочтений гостей, размещающихся в гостиничных предприятиях. Чем ближе ожидания гостей и уровень предоставляемых услуг, тем успешнее развивается предприятие. Основным же направлением развития гостиничного комплекса при таком подходе будет внедрение информационных технологий во все сферы гостиничного обслуживания.

 

В первом полугодии 2011 году объем Российского  рынка гостиничных услуг составил 56 млрд рублей, что на 3,4% выше аналогичного показателя предыдущего года[10]. По итогам первой половины 2011 года, наибольшая доля гостиничного рынка приходится на Центральный федеральный округ - около 38%. По 15% приходится на Северо-Западный и Южный федеральные округа. Причем, львиную долю рынка перетягивают на себя столицы: на Москву приходится 28% российского рынка, а на Санкт-Петербург 9%. При этом столицы остаются самыми дорогими городами по стоимости размещения.

 

К общим тенденциям развития гостиничного комплекса в России можно отнести[11]:

 

·Повышение интереса потенциальных  инвесторов к гостиничному бизнесу, особенно к московскому (по данным международного агентства TRI Hospitality Consulting, в первом полугодии 2007 года каждый гостиничный номер в столице принес его владельцу €149 чистой прибыли, что на €36 больше, чем в Лондоне, занявшем второе место по данному показателю[4]);

 

·Развитие и насыщение сегментов  недвижимости, используемой в гостиничном  комплексе;

 

·Появление мно опрофильных  компаний на гостиничном рынке (инвестируют  в индустрию гостеприимства те, кто  никогда этим не занимался и не был связан с данной индустрией);

 

·Изменение структуры гостиничного комплекса в стороны постоянного  расширения его функций и внедрения  дополнительных услуг и сервисов;

 

·Выход российских инвесторов и  девелоперов на зарубежные гостиничные  рынки;

 

·Вертикальная интеграция с туристическими компаниями по созданию турпродуктов полного цикла;

 

·Горизонтальная интеграция предприятий  индустрии гостеприимства, создание сетей и ассоциаций;

 

·Развитие малых форм гостиничного бизнеса (мини-отели, малые гостиницы  и т.п.)

 

Все эти тенденции характерны и для рынка гостиничных услуг г. Москвы. Гостиницы столицы представляют собой вполне сформировавшуюся иерархическую структуру. Подразделение идет на крупных игроков, имеющих в своих фондах тысячи и сотни номеров различной степени звездности, в большей части высокозвездных, а также на малых участников рынка туризма и гостиничных услуг. Сегмент мини-гостиниц Москвы не имеет особых разделений, но здесь представлены и отели, по категории не уступающие дорогим гостиницам, и отели эконом-класса[8]. оценка гостиница рынок затратный

 

Основная сложность изучения состояния  московского гостиничного комплекса  заключается прежде всего в том, что отсутствуют доступные и  полные данные по статистике индустрии  гостеприимства. Это обусловлено  тем, что часть рынка гостиничных услуг является «серой», т.е. хотя предприятием оказываются именно услуги размещения, но по ряду причин в официальную статистику они не попадают. Особенно это касается малых форм гостиничного бизнеса: в столице существует достаточное количество малых гостиниц квартирного типа, но по официальным данным они не являются гостиницами, а проходят как сдача квартир внаем. Такое положение объясняется тем, что вывод недвижимости из жилого фонда для создания гостиницы занимает больше года по времени и затратен в материальном плане, поэтому более 50 % малых гостиниц таковыми официально не являются[7]. К тому же, официальная статистика не учитывает средства размещения, находящиеся в процессе ввода в эксплуатацию, реконструкции и т.п., а в ряде исследований (например, агентств DISCOVERY Research Group или РБК) такие данные учитываются.

 

Для сравнения: согласно материалам официальной  статистики, в Москве в период 2003-2009 гг функционировало от 193 до 198 гостиниц вместимостью от 64,45 до 65,97 тыс. номеров  в год, а по данным независимых агентств эти цифры за период составили от 185 (2003 г.) до 267 (2009 г.) гостиничных предприятий на 65,8 - 79,4 тыс. номеров в целом, с сохранением тенденции постоянного роста показателей[6].

 

Согласно данным аналитических  агентств в Москве в 2010 г. по состоянию на конец декабря было введено 6 из 10 заявленных к открытию в начале года гостиниц общей вместимостью 1721 номер. Это число равно общему объему номерного фонда, введенному в период 2008-2009 годы. Примечательно, что все открытые в 2010 году гостиницы относятся к верхнему ценовому сегменту - категории 4-5 звезд, а 70% построенных гостиниц и вовсе класса люкс (гостиницы Radisson Royal Hotel Moscow - Украина, Renaissance Moscow Monarch Centre, Lotte Hotel). Несмотря на возрастающую потребность в номерах туристского класса, из-за больших сроков окупаемости инвестиционных проектов и под влиянием последствий экономического кризиса, ни один отель данной категории в 2010 году открыт не был[13].

 

По уровню комфортности гостиничный  комплекс Москвы можно разделить на [12]:

 

) Отели «люкс»: с относительно  большой численностью персонала,  эти отели обеспечивают очень  высокий уровень сервиса самым  требовательным клиентам. Гостиницы  класса «люкс» располагаются  в центре крупного города; цены  на размещение и услуги очень высокие, но и условия проживания - элитные. Цена, как правило, соответствует качеству: номера с дорогой отделкой, управление - по высшим профессиональным европейским стандартам. Такие отели обычно используют деловые туристы для деловых встреч: руководители корпораций, профессионалы высокого ранга, участники конференций на высоком уровне.

 

) Отели высокого класса: обычно  расположены в пределах крупного  города и имеют широкий набор  услуг, качественно обученный  обслуживающий персонал управляется профессиональной командой менеджеров и, соответственно, цены выше средних по региону. В номерах - дорогая мебель и оборудование, в отеле - просторное фойе и ресторан. Обычно в таких отелях останавливаются бизнесмены, участники конгрессов или индивидуальные туристы.

 

) Отели среднего класса: располагаются  обычно в пределах города и  предполагают типичный набор  услуг. Тарифы - на уровне средних  цен или чуть выше их. Команда  управления подготовлена достаточно  профессионально.

 

) Отели экономического класса: расположены вблизи городской черты, вдоль транспортных магистралей города, по которым легко доехать до центра. Цена за номер в таких отелях обычно на 30 -50% ниже средней. Эти гостиницы рассчитаны на бизнесменов и туристов, не нуждающихся в полном пансионе и стремящихся получить просто современный стандартный номер и расположенный вблизи ресторан с приличной кухней.

 

Надо сказать, что термин «экономический»  подчеркивает снижение стоимости услуг  не за счет снижения качества обслуживания, а за счет целого ряда факторов: строгой экономии при строительстве гостиницы, упрощенной системы обслуживания и управления, стандартизации и систематизации гостиничного продукта за счет резкого снижения эксплуатационных расходов. Сегодня именно гостиницы экономического класса имеют тенденцию гибко и быстро реагировать на меняющуюся конъюнктуру московского туристского рынка, экономически выгодны и быстро окупаются.

 

Наряду с основной услугой в  виде проживания многие гостиницы оказывают  и дополнительные услуги: встреча на вокзале или в аэропорту, трансфер из/в аэропорт или вокзал, визовые услуги, экскурсии, заказ ж/д и авиабилетов, билеты в театры и т.д., превращаясь, по сути, в мини-турхолдинг, выполняющий функции гостиницы и турагенства [16].

 

Подробный перечень требований к предприятию гостиничного бизнеса приведен в Приказе от 7 мая 2010 г. N 461 Министерства спорта, туризма и молодежной политики РФ «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи».

 

 

2.2 Анализ и оценка гостиничного  рынка Москвы

 

 

Развитие ситуации на гостиничном  рынке Москвы в настоящий момент определяется последствиями мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. В 2010 году происходит постепенное восстановление рынка: в целом по рынку гостиниц международного качества загрузка выросла на 8% почти до 70% (69,1%), а средний тариф, наоборот, понизился на 8% до 6 596 рублей. [17]

 

Чтобы лучше понять сложившуюся  ситуацию на рынке, следует рассмотреть  каждый сегмент по отдельности - отели класса люкс, отели высшего предела верхней ценовой категории, отели верхней ценовой категории, отели категории выше среднего и среднего уровня. Отелей экономического уровня международного класса в Москве все еще недостаточно для того, чтобы рассматривать их как отдельную группу.

 

Гостиницам класса люкс, к которым  относятся, например, Ritz Carlton и Park Hyatt, удалось  добиться уровня загрузки 2008 года путем  снижения среднего тарифа. По сравнению  с 2009 годом загрузка в этом сегменте увеличилась на 10%, а показатель ADR снизился на 7%, что привело лишь к незначительному росту RevPAR на 2%. Однако и это можно считать неплохим результатом по сравнению с прошлым годом, когда показатель RevPAR упал на 25% по отношению к 2008 году. Все это свидетельствует о том, что потребуется еще много времени, чтобы гостиницы смогли вернуться к докризисным показателям[3].

 

По сравнению с 2009 годом в  гостиницах высшего предела верхнего сегмента в 2010 году наблюдается рост загрузки на 5% и снижение показателя ADR на 3%, что привело к росту RevPAR также на 2%. Однако докризисный уровень еще не достигнут - нынешний RevPAR ниже показателя 2008 года на 30%. Это свидетельствует о том, что до кризиса цены были завышены, и едва ли можно будет ожидать быстрого роста операционных показателей гостиниц данного сегмента до уровня 2008 года. Тем не менее, специалисты C&W прогнозируют небольшой рост тарифов и высокую загрузку[17].

 

Гостиницы верхней ценовой категории, как правило, располагают большим  номерным фондом и развитой инфраструктурой, поэтому по сравнению с отелями других категорий им пришлось пойти на серьезное снижение тарифов, чтобы хотя бы немного увеличить загрузку. Эта тенденция наметилась еще в 2009 году, когда гостиницы данного сегмента оказались наиболее успешными с точки зрения загрузки по сравнению с 2008 годом, однако им пришлось снизить ADR на 26%. В 2010 году этот показатель упал еще на 11 %. Так, в 2010 году средний тариф в отелях данного сегмента составил 6 000 рублей против 8700 рублей в 2008 году. Тарифы едва ли снова достигнут докризисного уровня, поскольку существовавший на тот момент уровень цен не был оправданным. В таких крупных отелях загрузка ниже, чем в гостиницах других сегментов, за исключением люксовых. Это свидетельствует о том, что корпоративный спрос переместился в сторону более доступных гостиниц. До тех пор, пока гостиницам верхней ценовой категории не удастся добиться устойчивого роста загрузки, они вряд ли смогут рассчитывать на рост тарифов.

 

Наилучшие результаты в течение 2010 года отмечались в сегменте отелей выше среднего: по сравнению с прошлым годом показатель RevPAR в таких гостиницах вырос на 6 % и составил 4 200 рублей, что превышает показатель отелей верхней ценовой категории, составивший 3 900 рублей. К категории выше среднего можно отнести такие гостиницы, как Marriott Courtyard. Поскольку гостиницы верхней ценовой категории продолжают предоставлять скидки, то их ADR практически сравнялся со средним тарифом гостиниц сегмента выше среднего. Поэтому сейчас основная проблема гостиниц рассматриваемого сегмента состоит в том, что гостиницы верхней ценовой категории предлагают более широкий набор услуг практически по таким же ценам. С учетом того, что загрузка гостиниц категории выше среднего в 2010 году составляет около 74%, в следующем году они смогут рассчитывать на повышение своих тарифов. Однако их операционная деятельность во многом будет зависеть от «соседей» в верхнем ценовом сегменте[3].

 

В условиях отсутствия динамики по показателю RevPAR (доходность на номер) в 2010 году по сравнению с 2009 годом особый интерес вызывает развитие ситуации на гостиничном рынке в 1 квартале 2011 года. Как и в любой сфере бизнеса, по тому, насколько высоки операционные результаты гостиниц Москвы за первый квартал, можно судить об их деятельности на год вперед. Традиционно первый квартал - период «затишья», поскольку большая часть января (практически 3 первые недели) «пропадают» из-за новогодних праздников. В приложении А1 приводятся показатели загрузки, ADR (среднего тарифа) и RevPAR московских гостиниц (на основе выборки 8500 номеров международного качества) за первый квартал года и их итоговые показатели за тот же год: [12]