Ипотека в различных странах мира

    Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных  ипотечных облигаций (закладных). Эти  облигации, как правило, считаются  высоконадежными и ликвидными ценными  бумагами. Поэтому государство, страховые  компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями  таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций  никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

    Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных  учреждений. Это касается таких центральных  вопросов, как расчет и понятие  собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение  риска потенциальных убытков  ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и  соответственно риска по выпущенным облигациям.

    Существует  две системы организации ипотечного кредитования:

    1. в Швеции, Дании кредиты и залоги  разделены. Государственная регистрация  необходима только для залогов,  а размер кредита в органах  регистрации прав на недвижимость  не фиксируется. Это упрощает  процедуру и перекладывает на  ипотечные банки заботу о возврате  выданных ссуд;

    2. в Германии государственной регистрации  подлежит не только залог, но  и полученный кредит. По мере  выплаты суммы размер кредита  уменьшается.

    В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и  в Законе об ипотечных банках –  специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными  задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

    ·                   залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через  установление ипотеки над земельным  участком;

    ·                   эмиссия ипотечных закладных  на основании приобретенных ипотек;

    ·                   предоставление кредитов отечественным  корпорациям и учреждениям общественного  права или третьим лицам при  условии, что гарантами выступают  эти корпорации;

    ·                   эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).

    ·                   Согласно данному закону, ипотечные  банки имеют право совершать  некоторые побочные и вспомогательные  сделки:

    ·                   предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;

    ·                   размещение капиталовложений, получение  вкладов, хранение и управление ценными  бумагами;

    ·                   участие в других сделках или  определенного размера долевое  участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;

    ·                   размещение свободных средств в других банках или скупка собственных ценных бумаг.

    Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом  им отведена посредническая и трансформационная  функция. Задачей банков является привлечение  свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных  вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал  используется для кредитования частных  лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского  хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю  закладных) была гарантирована возможность  получения своих денег в срок.

    Все сказанное выше дает основания говорить об ипотечном банке как об особой форме кредитного института, обладающего  существенными особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую  гамму финансовых операций, как и  универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки  работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому  имеют дело с определенным кругом деловых партнеров. Другой отличительной  особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные  институты не имеют права употреблять  для обозначения своих ценных бумаг слова "закладной лист". То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных  и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит  о том, что ипотечные банки  ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и  этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых  такая форма вложения капитала приемлема. Форма организации ипотечных  банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки  в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются. Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы  регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений). В Восточной Европе основными объектами ипотечного кредитования являются жилищное строительство  и покупка частных домов. При  этом величина первоначальных взносов  собственных средств, условия предоставления и сроки ипотечных кредитов дифференцируются по странам .

    В Восточной Европе ипотечные жилищные кредиты относятся к группе потребительских  кредитов. 

    В странах же Западной Европы они получили такое широкое распространение, что образовали отдельную группу - ссуды под недвижимость. Подобное обособление связано с тем, что ипотечные жилищные кредиты выдаются на более длительные сроки и механизм их предоставления значительно отличается от механизма предоставления потребительских кредитов, он предполагает больший объем аналитической и оформительской работы.

    Особенности данной модели:

    - ресурсы  для предоставления ипотечных  кредитов могут формироваться  банком из различных источников, в том числе за счет собственных  и/или привлеченных средств;

    - процентные  ставки по ипотечным кредитам  напрямую зависят от ситуации  на финансовом рынке страны. Поэтому  активность банков в области  ипотечного жилищного кредитования  различна в отдельные благоприятные  и неблагоприятные периоды.

    Ипотечный кризис в США начался еще в 2006 году. Главной его причиной стал рост невозвратов жилищных кредитов неблагонадежными заемщиками. Кризис стал заметен и начал приобретать международные масштабы весной 2007 года, когда New Century Financial Corporation, крупнейшая ипотечная компания США, занимающаяся кредитованием ненадежных заемщиков, ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи. В течение следующих нескольких месяцев понесли убытки или оказались банкротами десятки подобных компаний. Летом кризис затронул инвестиционные фонды крупнейших финансовых компаний, вложившие средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas. На международных рынках стал намечаться кризис ликвидности. Центробанки всего мира начали вливать в свои финансовые системы десятки и сотни миллиардов долларов. 

    2.3 Ипотечное кредитование  в России 

    По  оценкам экспертов в стране действует  до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано  с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых  лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие "классической ипотеки". Текущее состояние очень точно  охарактеризовал Виктор Плескачевский (председатель Комитета Госдумы РФ по строительству): "То, что существует на сегодняшний день, - это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая "сидит" на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90% всей ипотеки по стране. Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется". Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях.

    В России специализированных кредитных  организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются  как долевое участие в строительстве  конкретного здания и инвестируются  в строительство. По его окончании  клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость  квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками  и пайщиками

    Продажа жилья с использованием займа  или по договору купли-продажи с  рассрочкой платежа. Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается  многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются  на собственные наработки, главным  образом ориентированные на использовании  бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического  ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ  внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

    ·                   аренда жилья с последующим выкупом;

    ·                   создание фондов с использованием бюджетных  средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

    ·                   дотирование местными властями ипотечных  агентств, тем самым значительно  снижая процентную ставку, сдерживая  возможности рефинансирования кредитов;

    ·                   ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья  для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

    Что касательно программ ипотечного кредитования, то их количество неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией  на рыночные условия кредитования и  рефинансирование. Отдельно следует  выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов в основном ограничено территорией  Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на "рыночные" ипотечные  кредиты. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Заключение 

    В результате проведенного исследования были сделаны следующие основные выводы.

    1. Проблемы развития ипотечного  кредитования в Российской Федерации  являются одними из наиболее  актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:

    ·                   политическая и экономическая нестабильность;

    ·                   низкий уровень доходов большей  части населения, особенно по сравнению  со стоимостью недвижимости;

    ·                   отсутствие достаточной нормативной  и законодательной базы;

    ·                   высокий уровень налогообложения  физических и юридических лиц;

    ·                   высокая стоимость накладных  расходов при работе с недвижимостью;

    ·                   недостаточная помощь государства  в финансовых, организационных и  законодательных вопросах;

    ·                   недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

    2. Также существует проблема оценки  предлагаемого в залог имущества:  необходима стандартизация работы  оценщиков.

    3. В России в настоящее время  складывается несколько основных  систем ипотечного кредита. Одна  из них опирается на коммерческого  застройщика, для которого недвижимость  – не предмет потребления,  а товар и источник прибыли.  Эта система включает элементы  ипотеки и оформления кредитов  под залог объекта нового строительства,  а также порционность предоставления  кредита.

    Другая  система основана на оформлении закладной  на имеющуюся недвижимость и получении  под нее кредита на новое строительство.

    Существуют  системы ипотечного кредита, которые  предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование  ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

    Возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этом снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.