Ипотечный рынок: современное состояние и перспективы развития

которая занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов, «Фэнни Мэй» выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. «Фэнни Мэй» выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами.73

Что касается «Джинни Мэй», то она представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья и городского развития. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, «Джинни Мэй» предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования.

В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой – недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.74

Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. Указанную модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования объединяют в одну модель и иначе называют немецкой моделью ипотечного кредитования. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищно-строительными кооперативами. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению».75

Отличительные особенности немецкой модели, основанной на системе сбережений от Американской модели, основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице 4.

 

Таблица 4 – Сравнительные параметры моделей кредитования76

 

Сравниваемые параметры	Немецкая модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения сберегательной стадии	Сразу после обращения в банк
Форма привлеченных ресурсов	Сберегательные (депозитные) счета	Обеспеченные ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной поддержки	Премиальные выплаты по вкладам	Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены объемом сбережений	Ограничены платежеспособностью заемщика
Нагрузка на бюджет	Постоянно	На 1 этапе при становлении системы рынка
Сроки кредитования	8-10 лет	От 15 до 30 лет
Сумма кредита	До 45% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры

 

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Напротив, в Европе, особенно до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг.

С другой стороны, если рассматривать вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки. Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.77

 

1 Экономические термины и определения [Электронный ресурс] // http://www.bank24.ru/info/glossary/

2 Разумова, И.А. Ипотечное кредитование [Текст] / И.А. Разумова. – СПб.: Питер, 2009. – 304 с. – ISBN 978-5-388-00766-7 – С. 48-50

3 Статус объектов незавершенного строительства был изменен в январе 2005г.

Российская Федерация. Законы. Собрание законодательства Российской Федерации [Текст]: федер. закон от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». – 3 января 2005г. – Ст. 39

До этого времени объекты незавершенного строительства  не относились к недвижимому имуществу.

4 Разумова, И.А. Ипотечное кредитование [Таблица] / И.А. Разумова. – СПб.: Питер, 2009. – 304 с. – ISBN 978-5-388-00766-7. – С. 48

5 Разумова, И.А. Ипотечное кредитование [Таблица] / И.А. Разумова. – СПб.: Питер, 2009. – 304 с. – ISBN 978-5-388-00766-7. – С. 49

6 Разумова, И.А. Ипотечное кредитование [Таблица] / И.А. Разумова. – СПб.: Питер, 2009. – 304 с. – ISBN 978-5-388-00766-7. – С. 50

7 Балабанов, И.Т.  Экономика недвижимости [Текст] / И.Т. Балабанов. – СПб.: Питер, 2009. – 208 с. – ISBN 5-272-00271-7. – С. 131

8 Балабанов, И.Т.  Экономика недвижимости [Текст] / И.Т. Балабанов. – СПб.: Питер, 2009. – 208 с. – ISBN 5-272-00271-7. – С. 132

9 Там же, С. 133

10 Там же, С. 134

11 Разумова, И.А. Ипотечное кредитование [Текст] / И.А. Разумова. – СПб.: Питер, 2009. – 304 с. – ISBN 978-5-388-00766-7. – С. 97

12 Там же, С. 98

13 Разумова, И.А. Ипотечное кредитование [Текст] / И.А. Разумова. – СПб.: Питер, 2009. – 304 с. – ISBN 978-5-388-00766-7. – С. 99

14 Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования [Текст] / Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: Институт экономики города, 2009. – С. 44

15 Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования [Текст] / Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: Институт экономики города, 2009, – С. 45

16 Ужегов, А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка [Текст] / А.Н. Ужегов. – СПб.: Питер, 2009. – 288 с. – ISBN: 5-318-00201-3. – С. 59

17 Там же, С. 46

18 Ужегов, А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка [Текст] / А.Н. Ужегов. – СПб.: Питер, 2009. – 288 с. – ISBN: 5-318-00201-3. – С. 60-61

19 Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования [Текст] / Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: Институт экономики города, 2009. – С. 56

20 Там же, С. 57

21 Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования [Текст] / Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: Институт экономики города, 2009. – С. 57

22 Там же, С. 58

23 Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования [Текст] / Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: Институт экономики города, 2009. – С. 58

24 Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования [Текст] / Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: Институт экономики города, 2009. – С. 59

25 Ужегов, А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка [Текст] / А.Н. Ужегов. – СПб.: Питер, 2009. – 288 с. – ISBN: 5-318-00201-3. – С. 66

26 Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: Институт экономики города, 2009. – С. 36-37

27 Цылина, А.Г. Ипотечное кредитование и риски [Текст] / А.Г. Цылина // Жилищное строительство. – 2010 г. – № 5. – С. 30

28 Цылина, А.Г. Ипотечное кредитование и риски [Текст] / А.Г. Цылина // Жилищное строительство. – 2010 г. – № 5. – С. 31

29 Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования [Текст] / Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: Институт экономики города, 2009, – С. 40

30  Цылина, А.Г. Ипотечное кредитование и риски [Текст] / А.Г. Цылина // Жилищное строительство. – 2010 г. – № 5. – С. 31

31 Цылина, А.Г. Ипотечное кредитование и риски [Текст] / А.Г. Цылина // Жилищное строительство. – 2010 г. – № 5. – С. 33-34

32 Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования [Текст] / Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: Институт экономики города, 2009, – С. 42-43

 

33 Ужегов, А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка [Текст] / А.Н. Ужегов. – СПб.: Питер, 2009. – 288 с. – ISBN: 5-318-00201-3. – С. 75-76

34 Ужегов, А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка [Текст] / А.Н. Ужегов. – СПб.: Питер, 2009. – 288 с. – ISBN: 5-318-00201-3. – С. 75-77

35 Головин, Ю.В. Банки и банковские услуги в России [Текст] / В.И. Букато, Ю.В. Головин, Ю.И. Львов. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 368 с. – ISBN 5-279-02466-Х. – С. 342-343

36 Головин, Ю.В. Банки и банковские услуги в России [Текст] / В.И. Букато, Ю.В. Головин, Ю.И. Львов. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 368 с. – ISBN 5-279-02466-Х. – С. 344

37 Головин, Ю.В. Банки и банковские услуги в России [Текст] / В.И. Букато, Ю.В. Головин, Ю.И. Львов. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 368 с. – ISBN 5-279-02466-Х. – С. 346

38 Там же, С. 348

39 Головин, Ю.В. Банки и банковские услуги в России [Текст] / В.И. Букато, Ю.В. Головин, Ю.И. Львов. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 368 с. – ISBN 5-279-02466-Х. – С. 350

40 Головин, Ю.В. Банки и банковские услуги в России [Текст] / В.И. Букато, Ю.В. Головин, Ю.И. Львов. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 368 с. – ISBN 5-279-02466-Х. – С. 351

41 Урчукова, Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях [Текст] / Ж.М. Уручкова // Финансист. – 2011. – С.13

42 Там же, С. 15

43 Урчукова, Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях [Текст] / Ж.М. Уручкова // Финансист. – 2011. – С.17

44 Там же, С. 19-20

45 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации [Электронный ресурс] // http://www.financial-helper.ru/ipoteka/normativno-pravovoe-regulirovanie-ipotechnjgj-kreditovania-v-rossijskoj-federacii.html

 

46 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации [Электронный ресурс] // http://www.financial-helper.ru/ipoteka/normativno-pravovoe-regulirovanie-ipotechnjgj-kreditovania-v-rossijskoj-federacii.html

47 Ужегов, А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка [Текст] / А.Н. Ужегов. – СПб.: Питер, 2009. – 288 с. – ISBN: 5-318-00201-3. – С. 94-95

48 Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования [Текст] / Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: Институт экономики города, 2009,  – С. 52

49 Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования [Текст] / Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: Институт экономики города, 2009,  – С. 54

50 Там же, С. 55-56

51 Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования [Текст] / Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: Институт экономики города, 2009,  – С. 57

52 Там же, С. 57

53 Основные показатели ипотечного кредитования в России в цифрах (обновлено 01 марта 2012 года) [Электронный ресурс] // http://www.rusipoteka.ru/ipoteka_statistika_ipotechnoe_kreditovanie_v_cifrah.html

54 Там же

55 Основные показатели ипотечного кредитования в России в цифрах (обновлено 01 марта 2012 года) [Электронный ресурс] // http://www.rusipoteka.ru/ipoteka_statistika_ipotechnoe_kreditovanie_v_cifrah.html

56 Там же

57 Основные показатели ипотечного кредитования в России в цифрах (обновлено 01 марта 2012 года) [Электронный ресурс] // http://www.rusipoteka.ru/ipoteka_statistika_ipotechnoe_kreditovanie_v_cifrah.html

58 Лазарова, Л.Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка [Текст] / Л.Б. Лазарова // Банковское дело. – 2010. – №1. – С. 38

59 Лазарова, Л.Б. Причины неудовлетворенно спроса населения на жилье [Текст] / Л.Б. Лазарова  // Банковское дело. – 2010. – №1. – С. 40-41

60 Там же, С. 42

61 Лазарова, Л.Б. Причины неудовлетворенно спроса населения на жилье [Рисунок] / Л.Б. Лазарова  // Банковское дело. – 2010. – №1. – С. 42