Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

Этап 4. Определение суммы затрат на создание объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки с учетом предпринимательской прибыли;

Этап 5. Определение накопленного износа строения (физический плюс функциональный плюс внешний износы);

Этап 6. Определение стоимости воспроизводства  или стоимости замещения строения;

Этап 7. Оценка общей стоимости единого  объекта недвижимости с учетом стоимости земли.

 Определение стоимости нового  строительства возможно следующими основными методами:

1. Метод количественного обследования;
2. Метод укрупненных, обобщенных показателей стоимости;
3. Метод укрупненных элементных показателей стоимости;
4. Метод единичных расценок (ресурсный, базисно-индексный, базисно компенсационный);
5. Метод объектных аналогов.

Для определения износа применяют  следующие методы:

• Нормативный (для жилых зданий) предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня;
• Стоимостной в его основе лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания;
• Метод срока жизни на основе этого метода физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Износ рассчитывается как соотношение эффективного возраста, определяемого экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом к типичному сроку физической жизни.

 

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

 

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Процедура оценки сравнительным подходом включает в себя

1. Выявление  недавних  продаж  сопоставимых  объектов  на  соответствующем  рынке.

2.Проверка  информации  по  сделкам.

3. Выбор  параметров  сравнения (дата  продажи, условия  продажи, текущее  использование ,размеры ,форма ,физические  характеристики , месторасположение ,социальные  факторы, экономические  характеристики , влияние  государственного  регулирования  и др. в зависимости от особенностей объекта оценки).

4. Внесение  поправок  с  учетом  различий  между  оцениваемым  и  каждым  из  сопоставимых  объектов.

5.Согласование  данных  по  аналогам  и  получение   стоимости  объекта  (среднее   значение , медианное  значение , наиболее   часто    встречающееся значение ).

Основными методами сравнительного подхода  являются:

метод сравнения продаж или метод сопоставимых продаж,

метод валовой ренты (метод соотнесения цены и дохода),

метод статистического моделирования

 

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется  при определении инвестиционной стоимости и рыночной стоимости.

Процедура оценки доходным подходом включает в себя:

1. Расчет периода владения объектом недвижимости
2. Прогнозирование периодичности доходов
3. Расчет соответствующих ставок дисконтирования и капитализации
4. Преобразование каждого из ожидаемых денежных потоков в текущую стоимость путем их суммирования

 

Основными методами доходного подхода являются:

• Прямая капитализация доходов, в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период;
• Дисконтированных денежных потоков в стоимость недвижимости преобразуется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а так же выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода ;

 

Методы оценки земельных участков основаны на трех базисных подходах к  оценке стоимости. Расчет стоимости  в рамках каждого из трех подходов проводится соответствующими методами:

• Метод сравнения продаж;
• Метод выделения;
• Метод распределения;
• Метод предполагаемого использования;
• Метод остатка;
• Метод капитализации земельной ренты (аренда).

 

2. Описание объекта оценки

Объект оценки представляет собой жилое здание

Собственником оцениваемого объекта является физическое лицо

Объект оценки – индивидуальный жилой дом с надворными постройками

2.1. Количественные и качественные характеристики объекта

Объект оценки расположен г. Новосибирск, Октябрьский район ул. Нижегородская д.93

Ближайшее окружение представляет собой данный район в основном представлен одноэтажной жилой индивидуальной застройкой, транспортная доступность хорошая.

Описание технических характеристик  и параметров объекта приведено  в таблице 2.1.

Таблица 2.1

Характеристика	Описание
Наименование объекта	Одноэтажный брусчатый  жилой дом площадью 53,9 кв.м. с надворными постройками
Адрес местоположения	г. Новосибирск, ул. Нижегородская  д.93
Кадастровый номер	54:39:1880582:01:03:20
Год постройки здания	1986
Этажность здания	1 этаж
Группа капитальности	III
Общая площадь, кв.м.	53,9
Площадь застройки, кв.м.
Строительный объем (расчетное  значение), куб.м.	199
Внутренняя высота помещений, м	2,7
Текущее использование	Жилой дом с усадьбой
Фундаменты	Бетонные
Стены	Брусчатые
Перегородки	Дощатые
Перекрытия	Деревянные
Кровля	Чердачная шиферная
Полы	Дощатые
Проемы	Окна – пластиковые оконные блоки с двойным остеклением; входные двери – деревянные; внутренние двери - деревянные
Внутренняя отделка	Потолок – окраска  водоэмульсионным составом, стены штукатурка, оклейка бумажными обоями
Системы инженерного  обеспечения	Печное отопление, холодное водоснабжение, электроснабжение, выгреб
Общее состояние на дату оценки	Удовлетворительное
Дополнительная информация	Крыльцо деревянное, ограждение – деревянный штакетник высотой 1,2 м, длиной 22 п.м.
Постройки на участке	Баня брусчатая площадью 15 кв.м, сарай дощатый площадью 10 кв. м

В 2005 году выполнен ремонт и реконструкция жилого дома в  ходе реконструкции заменены стены, перегородки, перестелен пол и вставлены пластиковые окна. Состояние инженерных систем удовлетворительное.

Земельный участок, на котором  расположен объект оценки, имеет форму прямоугольника. Площадь земельного участка составляет 690 кв.м.

Геодезические изыскания  и топографическая съемка местности  в процессе оценки не проводились.

Земельный участок обеспечен следующими инженерными коммуникациями: печное отопление, холодное водоснабжение, электроснабжение выгреб.

Кадастровый номер земельного участка: 54:39:1880582:01:03:20.

Категория земель: земли поселений.

Законодательно разрешенное  использование земельного участка: земельный участок располагается на территории земель поселений. Поскольку документация на земельный участок не предоставлена, Оценщик предположил, что на момент оценки возможным разрешенным использованием земельного участка под всем зданием является  эксплуатация жилого здания.

Земельный участок находится на праве собственности.

 

3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1. Краткий обзор рынка недвижимости

Общие данные

Экономика Новосибирской области  в последние годы развивается  очень динамично, причем с опережением  общероссийских показателей. Рост ВРП  составляет более 5% в год (и это при том, что Новосибирская область не является сырьевым регионом).

От деклараций о приоритетах  развития научно-промышленного комплекса  в регионе перешли к реализации научно-технического потенциала, к  внедрению перспективных научных  разработок в серийное производство. Стратегия развития региона  уже обозначена достаточно внятно, немаловажное значение здесь придается развитию города Новосибирска как регионального центра.

Экономико-географическое и геополитическое  положение, характер специализации  обусловили роль Новосибирска в регионе. Город Новосибирск как региональный центр выполняет роль  организующего узлового центра Азиатской России, таким образом, несмотря на относительно невысокий удельный вес Новосибирска в валовом внутреннем продукте страны (0,82 %), его стратегическое значение для Российской Федерации трудно переоценить.

В экономике Новосибирска, как оборонно-промышленного  и научного центра, всегда доминировало индустриальное производство. Сегодня  город эволюционирует в сторону  торгово-сервисного мегаполиса, крупного оптового терминала, финансового центра Сибири.

На сегодняшний день существует несколько сценариев развития Новосибирска:

1. как промышленного и научного центра,
2. как торгово-транспортно-сервисного центра
3. как инновационного информационного центра.

Специфика ситуации заключается  в том, что Новосибирску придется сочетать все линии и сценарии развития, скорее всего в различном пропорциональном соотношении.

На данный момент в Новосибирске разработана система стратегических целей, направленных на достижение устойчивого  развития города в долгосрочном периоде. Генеральная цель развития города Новосибирска сформулирована следующим образом: «Стабильное улучшение качества жизни (повышение уровня жизненного потенциала) всех слоев населения Новосибирска в процессе устойчивого развития города», в достижении данной стратегической цели немаловажная роль отводится решению проблем роста экономического потенциала города, что невозможно без развития различных форм предпринимательства и эффективного взаимодействия между членами бизнес-сообщества.

Стратегический план развития Новосибирска предполагает достижение подобных результатов при активном участии общественных объединений,  некоммерческих организаций способствующих развитию производства товаров и услуг в городе Новосибирске.

Необходимо отметить, что развитие строительства, оборонной промышленности, металлургии, электроэнергетики должно сопровождаться развитием консультационных, оценочных, аудиторских услуг, обеспечивающих эффективное развитие реального сектора экономики.

Вместе с этим немаловажным фактором повышения экономического потенциала является развитие предпринимательства в малом бизнесе. В том числе в непроизводственной сфере, поскольку непроизводственная сфера деятельности (прежде всего торговля, общественное питание) остается более привлекательной, чем производственная

Одним из важнейших факторов успешного  развития предпринимательства в  городе Новосибирске, отмеченном в  стратегическом плане развития города Новосибирска и выделяемом мэрией города в качестве приоритетного является повышение экономического потенциала города за счет привлечения инвестиций.

 

Основными направлениями инвестиционной политики Новосибирска являются:

1. Создание благоприятного инвестиционного климата.
2. Производство наукоемкой продукции.
3. Повышение эффективности использования городских ресурсов.
4. Рост объемов привлечения частного капитала.

Для создания в городе благоприятного инвестиционного климата существуют следующие предпосылки:

1. Город лидирует в Сибири  по числу иностранных и совместных  предприятий. Здесь работают более 50 банков, Сибирская межбанковская валютная биржа, товарно-фьючерсная биржа, более 150 страховых и финансовых компаний. По развитию телекоммуникаций Новосибирск находится в первой десятке с точки зрения оснащенности и объемам предоставляемых услуг. В городе более 1000 локальных компьютерных сетей, которые постепенно увязываются в единую сеть города.