Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

2. Город является центром международной  ярмарочно-выставочной деятельности  в Сибири: выставочное общество  «Сибирская ярмарка» проводит  до 100 выставок в год. В Новосибирске около 3000 торговых центров и магазинов, 1120 ресторанов и кафе, более 20 гостиниц.

3. Город является крупнейшим  евроазиатским транспортным узлом  с транзитной специализацией. Здесь  пересекаются Транссибирская железнодорожная  магистраль, воздушные трассы и автомобильные дороги международного и федерального значения, судоходная река Обь. Железнодорожная сортировочная станция «Новосибирск-Инская» является крупнейшей в Евразии, а объем грузоперевозок за последние 5 лет увеличился почти в 1,5 раза.

4. В городе располагается Западно-Сибирское  таможенное управление, сеть таможенных  постов и складов временного  хранения, международный аэропорт, представительства 15 авиакомпаний  мира. Новосибирский авиационный  комплекс «Толмачево» является  самым крупным в Сибири. Он обслуживает около 500 рейсов в неделю, включая 50 международных. Мощность таможенного и складского терминала составляет порядка 1 млн. кв. м площадей.

Производство наукоемкой продукции  также является важным фактором инвестиционной привлекательности города, в частности, за счет инновационного потенциала.

1. Малые инновационные предприятия  (МИП) имеют наукоемкие наработки  в сфере биотехнологий, электроники,  строительства, медицины, информатики  и вычислительной техники, приборостроения  для нефте- и газодобычи; активно формируют софтверный бизнес, ориентированный как на региональных, так и на зарубежных клиентов. При Технопарке «Новосибирск» аккредитованы более 70 малых инновационных фирм, занимающихся созданием инвестиционных проектов в области, прежде всего, биотехнологий, лечебно-диагностический и диагностических препаратов.

2. Всего в городе находится  130 научных организаций и более  полутора тысяч организаций, занимающихся  технико-внедренческой деятельностью.  Здесь ведутся прикладные разработки по всем так называемым «критическим технологиям»: технологиям новых материалов, микроэлектронике, лазерным технологиям; компьютерным и информационным технологиям; уникальным ядерным технологиям; технологиям энергосбережения и энергонасыщенных материалов; биотехнологиям; химическим технологиям и катализа. В частности, на их основе могут быть реализованы инвестиционные проекты освоения в серийном производстве:

• мощных компактных ускорителей электронов промышленного использования, антитеррористических малодозных рентгеновских сканеров и других устройств Института ядерной физики;
• автоматизированных лазерных технологических комплексов, плазмотронов и новых технологий обработки поверхностей – Института теоретической и прикладной механики;
• абсорбционных бромистолитиевых и парокомпрессионных тепловых насосов, индукционных источников света, вихревых мельниц, теплосчетчиков и других Института теплофизики;
• каталитических теплофикационных установок, катализаторов полимеризации, процессов каталитического синтеза Института катализа;
• комплексов для бестраншейной прокладки подземных трубопроводов и коммуникаций на основе самодвигающегося грунто-проходческого снаряда с управляемой траекторией Института горного дела и т.д.

Большие перспективы с точки  зрения инвестиционной привлекательности представляет на сегодня развитие инфраструктуры туризма и отдыха. В городе реализуется или готовится к реализации целый ряд проектов строительства жилья, гостиниц, объектов общественно-административного, спортивно-оздоровительного и культурно-развлекательного назначения, торговых комплексов, что создает условия для развития малого, среднего и крупного бизнеса в рамках реализации данных проектов.

 

3.2. Краткий обзор соответствующего сегмента рынка недвижимости

Обзор рынка жилой недвижимости Новосибирска

На рынке Новосибирской недвижимости май 2011 года охарактеризовался небольшим увеличением средней стоимости на жилые объекты (0,46%), причем на первичном рынке объекты подорожали больше, чем на вторичном.

Проследить изменение средней  стоимости можно на примере двух факторов: количество комнат в квартире и месторасположение (район). Исходя из первого фактора, анализ показал, что, в среднем, больше всего увеличилась  стоимость четырёхкомнатных квартир (0,84%).

Квадратный метр однокомнатных  квартир подорожал на 0,62%, двухкомнатных  на 0,54%. При этом средняя стоимость 5-ти комнатных и более квартир  уменьшилась на 1,71 %.

На первичном рынке больше всего  подорожали четырёхкомнатные квартиры – 1,49%, а вот стоимость квадратного метра трёхкомнатных квартир поднялась всего на 0,21%. 5-ти комнатные и более квартиры в цене упали на 3,37%.

В мае 2011 года на вторичном рынке  жилья особенно подорожали однокомнатные квартиры – на 0, 63%, а стоимость трёхкомнатных объектов, наоборот, упала на 0,19%.

Увеличение стоимости  квартир на первичном рынке жилья  соответственно районам было следующим: на 5,62% выросли в цене объекты, находящиеся  в Советском районе. В   Железнодорожном районе стоимость упала на 1,86%.

На «вторичке» объекты Советского района также подорожали – на 2,2. Наименьшая стоимость была  зафиксирована на объекты Дзержинского района. Там наблюдалось падение на 0,79%.

По сравнению с предыдущими  годами, которые многие аналитики  называли кризисными, рынок недвижимости Новосибирска сегодня заметно оживился. Это способствовало и оживлению строительства. В настоящее время столица Сибири – это активно застраиваемый город  с  широким спектром предложений  жилья различного класса, уровня  и, соответственно,  разных ценовых категорией.  

К основным типам квартир, представленных на новосибирском рынке жилья, можно  отнести следующие: полногабаритные  квартиры: «хрущевки», типовые, квартиры улучшенной планировки, студии и элитные. Остальные типы квартир занимают незначительную долю рынка. 

Проведенный анализ  показал, что структура предложений по продажам квартир зависит не только от имеющейся на рынке доли, но и от спроса –  интереса  со стороны  покупателей к определённому типу жилья. Например, доля квартир – студий составляет 5 % от общего объема предложений, однако, процент присутствия объектов такого типа на рынке недвижимости в целом очень мал.  

Наибольшее количество предложений по продажам приходится на долю квартир улучшенной планировки, материал – кирпич (26 %) , на втором месте  типовые квартиры (20%), третье заняли «хрущевки» (17%), на четвертом месте квартиры улучшенной планировки, материал – панель (13%).

Стоит заметить, что суммарная  доля объектов улучшенной и типовой  планировки и «хрущевок» составила 76% от количества всех предложений.  

 

Основную долю объема предложений по продажам квартир  занимают следующие районы: Ленинский, Октябрьский, Заельцовский, Дзержинский, Калининский.  

 

Стоимость квадратного  метра квартир-студий, которые являются самым ликвидным жильём, самая высокая – 52 тыс. рублей. Однако благодаря небольшой площади этот тип квартир самый недорогой (от 800 тыс. рублей), а потому наиболее востребованный среди покупателей.   

Наибольшая стоимость  за квадратный метр жилья наблюдается  в Железнодорожном (57,2 тыс. рублей) и  Центральном районах города (56,65 тыс. рублей). Бронза принадлежит   Заельцовскому району, стоимость квадратного метра в котором равна  50,05 тыс. рублей. В этой категории на последнем месте оказался Первомайский район. Здесь квадратный метр можно приобрести за всего за 36,67 тыс. рублей.

Средняя стоимость жилья  по городу Новосибирску  составила  47,01 тыс. рублей за квадратный метр.

Предложений помещений  на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска достаточно, но не на все  из них есть спрос.

Много предложений офисных помещений, не смотря на то, что сейчас не планируется строительство новых бизнес центров, количество предложений офисных помещений растет, за счет прироста новых жилых домов, первые этажи которых предназначены для нежилых помещений. А вот инвесторы, не горят желанием инвестировать в офисную недвижимость, рынок офисных помещений насыщен.

Спрос на покупку торговых помещений, достаточно высокий, но интересных предложений не много,  потому что интересные торговые места уже заняты, и иного, ни чего здесь не построишь, идет застройка 2-е, 3-е линии, во дворах точечно, если взять застройку новых микрорайонов, которые когда еще в торговом плане раскрутиться,  когда там люди заселяться? Поэтому дефицит торговых помещений есть.

Новые торговые центры, построены для сдачи в аренду, в основном, кроме того к арендаторам торговые центры относятся выборочно, зачастую еще на этапе строительства ведется подбор арендаторов, все предпочитают серьезных, надежных, якорных арендаторов. Спрос на аренду торговых помещений они удовлетворяют, а предложения продажи торговых помещений, в интересных местах, ограниченно.

Владельцы торговых центров, которые пережили кризис и не распродали свои помещения мелкими площадями частникам, могут диктовать единую политику менеджмента в своем торговом центре, а  единая концепция приводит к спросу помещений в таком торговом центре.

Те же торговые центры, которые не смогли сохранить общую  концепцию, испытывают трудности в поиске арендаторов.

Время кризиса 2008-2009 года,  даже в востребованных торговых центрах были не все помещения заняты, но это было временно, в кризис даже некоторые серьезные арендаторы сократили свои площади, а концепция таких торговых центров не позволяет сдавать помещения арендаторам, которые не вписываются в общую концепцию, или дробить помещения на более мелкие площади. От таких ситуаций ни кто не застрахован.

Стабилизировался спрос на аренду офисных помещений в бизнес центрах класса «Б», за счет небольшой стоимости аренды квадратного метра.

Бизнес центры класса «А», не заполнены, и связано это с тем, что не так много в Новосибирске компаний, которые могут себе позволить арендовать большой офис по достаточно высокой цене, получается, что предложение превышает спрос.

Средние ставки по ипотеке  выросли 11,9%

По данным ЦБ РФ, объем жилищных кредитов физ.лицам, в том числе ипотечных, в рублях и в иностранной валюте за январь-июль 2011 года в РФ вырос на 9,8% - до 1,422 трлн руб. на 1 августа с 1,295 трлн руб. в начале года.

Просроченная задолженность по таким ссудам выросла на 4%, до 49,2 млрд руб. на 1 августа против 47,3 млрд руб. на начало года.

С начала года объем валютных жилищных кредитов снизился на 13,3% - до 167 млрд руб. на начало августа. За июль объем таких  ссуд вырос на 2,8%.

Объем ссуд в рублях за январь-июль вырос на 13,8% и составил 1,254 трлн руб. против 1,102 трлн руб. на начало года. За июль объем таких ссуд вырос на 3,6%.

Доля просроченной задолженности  в общем объеме жилищных кредитов на 1 августа составила 3,46% против 3,65% на начало года.

За семь месяцев банки вдвое  увеличили объем выдачи ипотеки - до 322,4 млрд руб. (против 157,5 млрд руб. за аналогичный период 2010 года). Рублевый эквивалент кредитов в иностранной валюте за семь месяцев этого года составил 8,9 млрд руб. против 8,7 млрд руб. годом ранее.

Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, предоставленным в июле, составила 11,9% годовых, что является минимальным уровнем ставок. Годом ранее - в июле 2010 года - кредиты предоставлялись по ставке 13,2%, в декабре 2010 года - 12,6%.

Средневзвешенная ставка по кредитам в валюте, предоставленным за первые семь месяцев текущего года, составила 9,6% годовых.

Обзор рынка коммерческой недвижимости Новосибирска

Август 2011 стал для рынка  коммерческой недвижимости месяцем  роста цен. Стоимость 1 кв. метра поднялась  в большинстве сегментов. Рост стоимости аренды отмечен впервые за последние несколько месяцев. Но сегмент складской недвижимости все еще показывает отрицательную динамику. Рассмотрим более детально каждый из сегментов коммерческой недвижимости.

При проведении анализа  были рассмотрены три основных сегмента коммерческой недвижимости: офисы, торговые площади и складские помещения. Как показали проведенные исследования, рост цен был отмечен в сдаваемой  в аренду торговой площади. Средняя стоимость квадратного метра арендуемой торговой площади выросла в цене на 4,41%.  Самый высокий рост цен зафиксирован на аренде крупных торговых площадей (до 100 кв.м. и от 200 до 500 кв.м.). Однако, средняя стоимость квадратного метра торговой площади от 500 кв. метров понизилась на 6,7%. Если говорить о сегменте продажи торговых помещений, то здесь результаты более скромные, но все же рост есть, в среднем 1,44%. Если провести территориальный анализ спроса, то самые востребованные торговые площади расположены в центральном районе города.

Наиболее высокие показатели роста отмечены в сегменте офисной  недвижимости. Статистика показывает, что средняя стоимость 1 квадратного  метра офисной недвижимости при  продаже выросла в августе  на 3,65%, а средняя ставка арендной платы повысилась на 3,43%. Спад цен на офисные помещения объясняется специалистами как сезонный, и сейчас цены вернулись к тему уровню, который был в начале июня текущего года. Сильнее всего подорожали офисы расположенные в жилых домах.

Но, не смотря на рост цен в двух предыдущих сегментах коммерческой недвижимости, цены на складские помещения продолжают падать. И за август средняя стоимость 1 квадратного метра складского помещения упала на 2,35%. Арендная ставка для складских помещение понизилась на 2,61%. Незначительный рост стоимости складских помещений отмечен на отапливаемые объекты площадью от 100 до 500 квадратных метров.

Нельзя не отметить, что  рынок коммерческой недвижимости оживился, но окончательные итоги стоит  подводить не раньше сентября.

 

 

4.  ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ С ПРОВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ

4.1. Описание процесса  оценки

Процесс оценки объекта оценки имеет  стандартную процедуру, в соответствии с действующими федеральными стандартами ФСО № 1.

4.2. Анализ наиболее  эффективного использования объекта оценки