Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

Согласно принципу НЭИ использование  объекта недвижимости должно:

• физически возможным
• законодательно разрешенным
• финансово обоснованным
• обеспечивающим наивысшую стоимость или доходность недвижимости

Наиболее эффективное использование  – это наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо, финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

Наиболее эффективное использование  земельного участка как свободного проводится по перечисленным выше критериям.

Физически возможное использование. Критериями физической осуществимости для земельного участка являются размер, форма, район, состояние грунта и подъездные пути к участку, а так же риск стихийных бедствий. При детальном рассмотрении каждого из критериев применительно к оцениваемому участку Оценщик пришел к выводу, что использование земельного участка как свободного возможно в качестве участка под уже существующим зданием.

Законодательно разрешенное использование. При обосновании законодательно допустимого использования свободного земельного участка необходимо рассматривать частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, экологическое законодательство, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, которые зачастую могут ограничивать некоторые виды потенциального использования. Рассматриваемый земельный участок имеет разрешенное использование в качестве размещения жилого здания.

Финансово обоснованное использование. Вариант лучшего использования земельного участка считается финансово состоятельным, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплутационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала.

После анализа выяснилось, что финансово состоятельным является вариант использования земельного участка под уже существующим объектом.

Обеспечивающее наивысшую стоимость или доходность недвижимости использование. Максимально эффективное использование – это то использование земельного участка, при котором осуществляется максимальная продуктивность от него.

В данном случае существующее использование земельного участка является единственно возможным.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка, как застроенного, позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование существующего объекта недвижимости – то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта и выполняется в следующих условиях:

Физически возможное использование объекта выбрано как размещение в нем жилых помещений, так как объект недвижимости выполнен в соответствующей архитектурной планировке, что дает минимальные физические затраты для организации использования объекта в качестве жилого.

Законодательно допустимое использование. Текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные акты, в связи с чем рассматриваются как наилучшие.

Финансово обоснованное использование. Текущее использование объекта является его использование как жилое. Так как данное использование обеспечивает его наибольшую стоимость, текущее использование принимается в качестве наилучшего.

Обеспечивающее наивысшую стоимость  или доходность недвижимости  использование. Использованием объекта оценки является использование его в качестве жилого. Это использование обеспечивает максимальную стоимость объекта данного сегмента рынка для данной местности на основе выше приведенных факторов, максимальное преимущество перед другими возможными вариантами использования дает архитектурно-планировочный проект строения, законодательно-разрешенное использование и местоположение.

Вывод. После проведения анализа, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве жилого.

4.3. Выбор подходов  оценки

Существующие в оценке подходы  и методы  для определения стоимости  недвижимости обязательно должны применяться  в настоящей курсовой работе с  теми лишь условиями, что данный тип  имущества должен обладать качествами, к которым может быть применён тот или иной подход, а также доступность и возможность использования информации для применимости каждого из подходов.

Оценщик при проведении оценки, в  соответствии со стандартами оценки, обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы.

Затратный подход основан на принципах:

1. Замещения
2. НЭИ

Сравнительный подход основан на принципах

1. Замещения;
2. Спроса и предложения;
3. Принципа вклада.

Доходный подход основан на принципах

1. Принцип бедующих преимуществ
2. Принцип предельной доходности

 

После анализа объекта оценки и  его окружения оценщик пришел к выводу, что вышеописанные подходы применимы для определения стоимости объекта оценки без исключений.

 

4.4 Оценка затратным подходом 

 

Подход к оценке имущества с  точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство  объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный  участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства  и потерей стоимости за счет накопленного износа.

Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости включают в себя:

Этап 1. Оценка рыночной стоимости  земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования;

Этап 2. Определение суммы затрат на создание объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки (прямых и косвенных издержек);

Этап 3. Определение предпринимательской  прибыли;

Этап 4. Определение суммы затрат на создание объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки с учетом предпринимательской прибыли;

Этап 5. Определение накопленного износа строения (физический плюс функциональный плюс внешний износы);

Этап 6. Определение стоимости воспроизводства  или стоимости замещения строения;

Этап 7. Оценка общей стоимости единого  объекта недвижимости с учетом стоимости земли.

 

Основная формула расчета рыночной стоимости объекта затратным  подходом:

С_об = (С_{восп(зам)ул} - И_нак) + С_зем,

 

где:

С_об – рыночная стоимость объекта по затратному подходу;

С_{восп(зам)ул} – стоимость затрат на воспроизводство (замещение) улучшений;

И_нак – накопленный износ;

С_зем – рыночная стоимость земельного участка.

4.4.1. Оценка рыночной стоимости земельного участка

Стоимость земельного участка в  данной курсовой работе определена методом выделения.

Метод применяется  для оценки застроенных земельных участков и основан на определении разницы между стоимостью единого объекта по сравнительному подходу и стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений.

Стоимость земельного участка рассчитывается в следующей последовательности.

С_зем = С_ср - С_{восп(зам)ул},

где:

С_зем – стоимость земельного участка;

С_ср – стоимость объекта по сравнительному подходу;

С_{восп(зам)ул.} – стоимость затрат на воспроизводство (замещение) улучшений по затратному подходу.

После определения стоимости затрат на воспроизводство улучшений (таб. 3) и стоимости единого объекта недвижимости по сравнительному подходу (таб. 5) рассчитывается стоимость земельного участка:

Сзу = 1 563 100 – 694 532 = 868 568 руб.

4.4.2. Оценка стоимости затрат на воспроизводство для оцениваемого объекта

В общем случае, стоимость затрат на воспроизводство имеет следующую структуру:

С_{вос (зам)} = ПИ + КИ + ПП,

где:

С_{вос (зам)}- стоимость затрат на воспроизводство (замещение)

ПИ - прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

КИ - косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.);

ПП - прибыль предпринимателя.

При расчете стоимости строительства  Оценщик использовал укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов УПВС). В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:

С_вос = (С_таб * И_69-84 * И_84-тек * ПK_j * О) + КИ + ПП,

где:

С_вос - стоимость затрат на воспроизводство

С_таб - стоимость единицы измерения в уровне цен по УПВС;

И_69-84 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на 01.01.84 г.;

И_84-тек - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на текущую дату;

П_Kj - произведение поправочных коэффициентов (при наличии);

О - общее количество единиц измерения (куб.м,  кв.м);

КИ - косвенные издержки, не учтенные в УПВС;

ПП - прибыль предпринимателя.

Расчёт стоимости затрат на замещение оцениваемого объекта приведен в таблице 1.

Расчет стоимости затрат на воспроизводство

Таблица 1.

Показатель	Значение
Строительный объем, куб. м.	199
Стоимость 1 куб м жилого дома.. в ценах 1969 г., руб.	30,2
Стоимость 1 кв м бани. в ценах 1969 г., руб.	11,4
Стоимость 1 кв м сарая . в ценах 1969 г., руб.	9,4
Стоимость 1 пог м ограждения. в ценах 1969 г., руб.	6,5
Индекс пересчета 1969-1984гг.	1,2
Стоимость 1 куб. м жилого дома. в ценах 1984 г., руб.	36,24
Стоимость 1 кв. м бани. в ценах 1984 г., руб.	13,68
Стоимость 1 кв. м сарая. в ценах 1984 г., руб.	11,28
Стоимость 1 пог. м ограждения. в ценах 1984 г., руб.	7,8
Индекс пересчета 1984-2011	80
Стоимость 1 куб. м жилого дома. в ценах 2011 г., руб.	2 899,2
Стоимость 1 кв. м бани. в ценах 2011 г., руб.	1 094,40
Стоимость 1 кв. м сарая. в ценах 2011 г., руб.	902,40
Стоимость 1 пог. м ограждения. в ценах 2011 г., руб.	624
Стоимость нового строительства жилого дома в ценах 2011 г.,руб.	576 941
Стоимость нового строительства бани в ценах 2011 г.,руб.	16 416
Стоимость нового строительства сарая в ценах 2011 г.,руб.	9 024
Стоимость нового строительства ограждения в ценах 2011 г.,руб.	15 600
Стоимость нового строительства объекта оценки на дату оценки (с коэф. Климатического района 1,07), руб	661240
Стоимость нового строительства  объекта оценки на дату оценки (с НДС), руб	780 263
Прибыль предпринимателя,20 %	156053
Косвенные издержки 5%;	39 013
Стоимость нового строительства  объекта оценки с учетом НДС и прибыли предпринимателя, руб.	975 329

Таким образом, стоимость нового строительства объекта оценки составляет: Девятьсот семьдесят пять тысяч триста двадцать девять рублей.

4.4.3. Определение накопленного износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического  состояния объекта и/или его  устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, различают физический износ, функциональное и внешнее устаревания.

Физический  износ (И_ФИЗ) - это потеря стоимости за счет естественных процессов старения конструкций в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Сроки службы зданий в целом зависят  от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Физический износ каждого конструктивного элемента определяется как произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа данного конструктивного элемента.

Для расчета  величины физического износа объекта применяется метод, в основе которого лежат данные о накопленном износе конструктивных элементов, выявленные экспертным путем в процессе осмотра объекта оценки с учетом вклада каждого элемента в стоимость объекта. В стоимостном выражении физический износ объекта определен как произведение процента физического износа объекта на стоимость нового строительства объекта.

И_ф = (С^н * % износа) / 100,

где:

И_ф - физический износ объекта, руб.

С^н – стоимость нового строительства объекта, руб.

% износа - % износа объекта оценки.

Если по каким-либо причинам заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.

И_ф = ЭФ / СЭЖ * 100%

где: 

И_ф – физический износ объекта, %;

ЭФ – эффективный возраст объекта (лет), определенный на основании данных осмотра;

СЭЖ – срок экономической жизни объекта (лет).

В данной курсовой работе оценщик рассчитал физический износ оцениваемого объекта с использованием метода разбивки по конструктивным элементам с применением метода наблюдения (поэлементного определения износа).

Функциональное устаревание (У_функ) объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются: