Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

1. недостатками, требующими добавления элементов;
2. недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
3. недостатками, требующими удаления элементов.

Оцениваемый объект построен в 1986 году в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства, за период эксплуатации проводилась реконструкция помещений. Величина функционального устаревания принята 0%.

Внешнее устаревание (У_вн) характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешнее устаревание обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении (общий упадок района, квартала и т. п.). Настолько же изменятся и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Внешнее устаревание для объекта оценки не выявлено.

Величина суммарного (накопленного) износа определяется по формуле:

И_нак = (1 – (1 – И_физ/100) * (1 – У_функ /100) * (1 – У_вн /100).

Расчет физического  износа с применением метода наблюдения по конструктивным элементам представлен  в таблице 2.( с использованием данных УПВС и ВСМ)

Расчет физического износа объекта  оценки

Таблица 2.

Наименование  конструктивных элементов здания	Удельный вес  конструктивных элементов, %	Износ по элементам, % по состоянию на дату оценки	Удельный износ, % по состоянию на дату оценки.
Фундаменты	7	62,5	4,38
Стены	13	30	3,9
Полы	9	10	0,9
Перегородки	13	30	3,9
Перекрытия	5	41,6	2,08
Отделочные работы	12	10	1,2
Кровля и крыша	7	83,3	5,83
Проемы	8	10	0,8
Инженерные системы	18	30	5,4
Прочее	8	5	0,4
Итого:	100		28,79

 

Таким образом, накопленный износ объекта оценки составляет 28,79 %.

Расчет стоимости объекта оценки с учетом накопленного износа приведен в таб. 3

Таблица 3

№ п/п	Показатель	Значение
1	Стоимость нового строительства (затрат на замещение), руб.	975 329
2	Накопленный износ, %	28,79
3	Стоимость затрат на воспроизводство с учетом износа, руб.	694 532

 

Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом с учетом стоимости земельного участка, определенной выше, приведен в таб. 4.

Таблица 4.

№ п/п	Показатель	Значение, руб.
1	Стоимость затрат на воспроизводство с учетом износа	694 532
2	Стоимость земельного участка	868 568
Итого стоимость объекта		1 563 100

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом с учетом стоимости земельного участка, равна: 1 500 000 рублей.

4.5. Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах, выставленных на продажу.

Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении сравнительного подхода к определению стоимости включают в себя:

а) выбрать единицы сравнения  и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога  по всем элементам сравнения. По каждому  объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В данном отчете для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод сравнения продаж.

Выбор объектов-аналогов проводится исходя из прав собственности на объекты-аналоги, сроков продаж, расположения объектов-аналогов в близлежащем месте, в аналогичной градостроительной зоне.

При наличии разницы в характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов вносятся поправки (корректировки), учитывающие различия.

Перечень общепринятых корректировок  приведен ниже.

1) Права собственности. В случае отличия пакетов прав у объекта оценки и объекта-аналога проводится соответствующая корректировка.

2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

3) Условия продажи и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

4) Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

6) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Поскольку объекты различаются  по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м ²), либо экономическая. За единицу сравнения принят 1 кв. м. объекта оценки.

Расчёт стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж приведен в таблице 5.

 

 

Таблица 5.

Номера объектов	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, руб.	2 530 000	1 450 000	1 630 000
Цена продажи руб./м2	31 000	29 000	30 000
Кор-ка на торг (5%)	29 000	28 000	29000
Права собственности, %	0	0	0
Скорректированная цена	29 000	28 000	29000
Условия финансирования продаж, %	0	0	0
Скорректированная цена	29 000	28 000	29000
Состояние рынка, %	0	0	0
Скорректированная цена	29 000	28 000	29000
Месторасположение, %	0	0	0
Скорректированная цена	29 000	28 000	29000
Физические характеристики, %	- 20%	0	-5%
Материал стен	100	100	100
Отопление	-20	100	-10
Водоснабжение	100	100	100
Наличие бани	100	100	+5
Скорректированная цена	23 000	28 000	28 000
Экономические характеристики, %	0	0	0
Скорректированная цена	23 000	28 000	28 000
Дополнительный компонент  стоимости, % (год постройки)	+15%	0	+25%
Скорректированная цена	26 000	28 000	35 000
Общая валовая коррекция, %	35		40
Весовые коэффициенты	0,3	0,5	0,2
Стоимость 1 кв. м. по сравнительному подходу, руб.	29 000
Площадь объекта оценки, кв. м.	53,9
Стоимость по сравнительному подходу, руб.	1 563 100

После внесения всех корректировок рассчитывается общая чистая и общая валовая коррекция.

Общая чистая коррекция – алгебраическая сумма положительных и отрицательных  корректировок.

Общая валовая коррекция – сумма  корректировок,  взятых по абсолютной величине.

Весовые коэффициенты учитывают диапазон разброса общей валовой коррекции и назначаются, обратно пропорционально величине общей валовой коррекции.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом составляет 1 563 100 (Один миллион пятьсот шестьдесят три тысячи сто) рублей.

4.6. Оценка рыночной стоимости доходным подходом

Доходный подход подразумевает, что цена недвижимости на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих периодов, после завершения реконструкции и сдачи недвижимости в эксплуатацию, т.е. сдачи здания в аренду.

Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении доходного подхода к определению стоимости включают в себя:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта  оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов  после периода прогнозирования  в стоимость на дату оценки.

Характер использования недвижимости для аренды принимается исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации доходов или  капитализации по норме отдачи. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску  проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во вторых, он должен получить вознаграждение за использование его средств. В соответствии с этим, по аналогии с возвратом кредитов, возврат вложенных инвестиций принято делить на возврат вложенного капитала и получение дохода на капитал.

Чтобы уйти от абсолютных величин, все  исходные значения делятся на величину первоначального капитала и таким  образом приводятся к единой базе. Полученные таким образом показатели применяются для количественного выражения возврата инвестиций и называют нормами возврата. Нормы возврата обычно делят на нормы дохода или отдачи и нормы прибыли.

Нормы дохода выражают взаимосвязь  между доходами от объекта и размером инвестиций. К нормам дохода относят  общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации для земли, коэффициент капитализации для зданий, индекс доходности и т.п. Нормы дохода учитывают в явном виде только доходы от объекта и показывают, с какой скоростью осуществляется возврат вложенных средств. По аналогии с кредитом нормы дохода показывают скорость возврата основной суммы.

Нормы прибыли выражают взаимосвязь  между всеми ожидаемыми от проекта  выгодами, включая возврат средств  от продаж или ликвидации объекта, и  размер инвестиций. К нормам прибыли относят норму процента, норму дисконта, внутреннюю норму прибыли, общую норму отдачи и т.п. Нормы отдачи выражаются обычно как годовая ставка сложного процента и показывают, какой объем прибыли приходится на единицу вложенных средств за весь срок проекта.

Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо капитализацией по норме отдачи. В данной работе был применен метод прямой капитализации.

 

Анализ доходов и  расходов

Доходы. Потенциальный валовой доход – это доход, который представляет собой сумму ожидаемых поступлений при 100% загрузке, предназначенных для сдачи в аренду. Доход рассчитывается на годовой основе.

Действительный (эффективный) валовой  доход – это потенциальный валовой доход за минусом потерь от недозагрузки площадей и недозабора денежных средств

Чистый операционный (эксплуатационный) доход – представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного после вычета из действительного валового дохода всех операционных расходов.

Расходы. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объектов и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято  делить на следующие виды:

- условно-постоянные расходы или  издержки;

- условно-переменные или эксплуатационные расходы;

- расходы на замещение или  резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, которые не зависят от степени эксплуатации объекта.

К условно-переменным относятся расходы, которые зависят от эксплуатации объекта

К расходам на замещение относят расходы, на смену короткоживущих элементов.