Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

Расходы на замещение рассчитываются, как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской  амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости не резервирует эти деньги.

Используя вышеназванные положения, расчет стоимости по доходному подходу  сведен в таблицу 7.6.

Расшифровка некоторых величин, используемых в таблице 7.7:

Арендная ставка

В расчетах рыночная арендная сформировалась на основе рынка аренды в г. Новосибирске, руб. за м² в месяц.

Расчёт ставки аренды проведен методом  прямого сравнения приведен в  таблице 6. За единицу сравнения принята  ставка аренды за 1 кв. м. жилого здания.

 

Таблица 6.

Номера объектов	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Площадь объекта, м2	30	37	35
Ставка аренды руб./м2/мес.	270	300	200
Состояние рынка, %	0	0	0
Скорректированная цена	270	300	200
Месторасположение, %	0	0	+20%
Скорректированная цена	270	300	240
Физические характеристики, %
Отопление	-20	-20	100
Скорректированная цена	220	240	240
Экономические характеристики, %	0	0	0
Скорректированная цена	220	240	240
Общая валовая коррекция, %	10	10	10
Весовые коэффициенты	0,3	0,2	0,5
Скорректированная ставка аренды руб./м2/мес.	234

 

 

Потенциальный валовой  доход (ПВД)

Потенциальный валовой доход определен  из расчета сдачи в аренду всей общей площади объекта по расчетной годовой арендной ставке.

ПВД = 234*53,9= 12 600руб.

 

Затраты нулевого периода

Затраты нулевого периода это минимальные затраты, необходимые для приведения объекта в наилучшее использование. Считали, что объект оценки может сдаваться в аренду по рыночной арендной ставке, сложившейся в данном районе, без дополнительных затрат.

 

Ставка капитализации

Для определения общего коэффициента капитализации применялся кумулятивный метод (или суммарный метод). При расчете данным методом одна из составляющих коэффициента - рисковая процентная ставка (или ставка дохода на инвестированный капитал) - разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования рисковой и безрисковой составляющих и рассчитывается процентная ставка. К безрисковой ставке дохода прибавляются следующие поправки:

• на дополнительный риск, который имеется на инвестиции данного вида;
• на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями;
• на низкую ликвидность.

 

Ставка возмещения капитала рассчитывается как отношение единицы к числу  лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

 

Общий коэффициент капитализации  определяется путем суммирования процентных ставок по отдельным рискам - ставки возврата капитала для данного вида инвестиций и безрисковой ставки.

В качестве безрисковой ставки дохода равная 2% по данным журнала «Эксперт» от 30.09.2011 № 9.

Дополнительный риск капитальных вложений в жилые помещения в дополнение к безрисковой ставке равен 1%.

Дополнительный риск, связанный  с неэффективным управлением  инвестициями принимаем равным 1%.

В случае необходимости, продажа данного  здания займет не длительное время. Исходя из этого, оценщик принял поправку на недостаточную ликвидность в размере 1%

Премия за инвестиционный менеджмент – чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %. В данном случае принимается 2%.

На основе этих данных определяется общий коэффициент капитализации  и рассчитывается стоимость объекта.

 

Кумулятивный метод расчета  коэффициента капитализации.

Таблица 6.

Составляющие  коэффициента капитализации	Значение параметра
Безрисковая процентная ставка, %	2
Риск вложения в недвижимость, %	1
Риск низкой ликвидности, %	1
Риск на инвестиционный менеджмент, %	2
Коэффициент капитализации	6

 

 

Расчет рыночной стоимости объекта  оценки доходным подходом приведен в таб. 7.

Таблица 7.

Значение	Показатели
Общая площадь, кв.м.	53,9
Ставка арендной платы  за 1 кв.м. площади  помещений, руб. в мес.	234
Количество месяцев  в году.	12
Потенциальный валовый доход (ПВД) от аренды нежилых  встроенных помещений  в год, руб.	151 351
Потери от незанятости, %	15
Сумма потерь от незанятости, руб.	22 700
Действительный  валовый доход в год, руб.	129 000
Операционные расходы, руб., в т. ч.:	25 800
Условно-постянные расходы:
Налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости объекта)	15 280
Страхование недвижимости (0,2% от остаточной стоимости объекта)	1 390
Условно-переменные расходы (10% от ПВД)	15 100
Расходы на замещение (1,95% от восстановительной стоимости)	18 530
Чистый операционный доход, руб.	52 900
Коэффициент капитализации	0,06
Стоимость объекта  оценки, полученный доходным подходом, руб. (округленно)	882 000

 

Таким образом, стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом составляет 882 000 рублей.

 

5. Согласование результатов оценки

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ  и недостатков каждого из них  и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие  выводы.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке  с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок жилья. Однако это характерно для недвижимости без обременений. После исследования данного рынка, выяснилось, что информация  о продажах обремененной недвижимости на  рынке отсутствует.  

Затратный подход полезен в основном для  оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых  не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля   экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости. В данном случае, рыночная стоимость не обремененной квартиры, рассчитанная в рамках затратного подхода, не принималась при согласовании результатов расчета, так как результат не отразил действительной рыночной стоимости объекта оценки с учетом обременения. 

Окончательное заключение о стоимости  акций выносится на основе согласования, при котором проводятся:

- итоговая проверка данных, на  которых основывается оценка;

- проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

- проверка правильности расчетов.

 

При окончательном решении  о  рыночной стоимости объекта оценки веса распределились следующим образом:

1) Затратный подход - 0,33;

2) Сравнительный подход - 0,47;

3) Доходный подход – 0,20.

 

Расчет рыночной стоимости объекта  оценки

Таблица 8.1.

Подход	Величина стоимости  объекта, руб.	Весовой коэффициент	Рыночная стоимость, руб.
Затратный подход	1 563 100	0,33	515 900
Сравнительны подход	1 563 100	0,47	734 600
Доходный подход	882 000	0,20	176 400
Рыночная стоимость  объекта оценки (округленно)			1 400 000

 

6. ВЫВОДЫ И ЗАКЛЮЧЕНИЯ

В настоящем отчете проведена оценка рыночной стоимости индивидуального жилого дома с надворными постройками, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Нижегородская, д. 93.

Оценка проведена по состоянию  на 01.10.2011 г. для цели купли – продажи объекта оценки.

Исходя из вышеизложенного, рыночная стоимость индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Нижегородская, д. 93. по состоянию на 01.10.2011-, с учётом НДС, округлённо составляет:

 

1 400 000

(Один миллион четыреста тысяч) рублей.

 

 

 

Оценщик                                                                                  Лаптева Я.В.

 

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации;
2. Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г.;
3. ФСО 1 Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки.
4. ФСО 2 Цель оценки и виды стоимости
5. ФСО 3 Требования к отчету об оценке
6. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» (утверждены распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002г. № 568-р);
7. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» (утверждены распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003г. №1102-р);
8. Оценка недвижимости под ред./ А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой 2010 г.
9. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости 2009 г.
10. Иванова Е.Н.Оценка стоимости недвижимости 2010 г.

 

ПРИЛОЖЕНИЯ

 

1. Фотографии объекта оценки
2. Копия Свидетельства о государственной регистрации права на объект;
3. Копия Технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация»;
4. Копия свидетельства о членстве в СРО;
5. Копия страхового полиса.
6. Распечатка информации об объектах аналогах с сайта НГС Недвижимость.