Оценка недвижимости методом прямого сравнеия продаж и, влияющие на нее, экологические факторы

С течением времени представления  об оптимальном использовании может

измениться ввиду произошедших перемен . Зданием отеля , расположенное  на

оживленной трассе , может потребовать  перепрофилирование , если новое шоссе

республиканского значения проложено  в стороне от него . Закрытые станции

технического обслуживания могут  использоваться как предприятия  питания .

Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как  зоны отдыха

или частный аэропорт , чем ферма .

Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних  факторов,

нечто подобное происходит и с определением оптимального использования. В силу

этого заключения  о стоимости  и направлении  оптимального использования

должны даваться на конкретную дату оценки. существующие улучшения должны быть

проверены  с точки зрения: добавляют  ли они возможностей обоснованного

оптимального использования имущественного комплекса. Если участок земли

свободен от строений , необходимо определить, какое именно строение следует

возвести  с учетом рыночной ситуации . Если строения существуют, следует

определить насколько они увеличивают  или уменьшают стоимость земли  участка

при выбранном для него варианте  оптимального использования.

                  Принцип падающей и растущей  продуктивности .                 

Зачастую владельцы производят улучшение строений и земли для  того , чтобы

увеличить отдачу от недвижимости . При  этом наблюдается усиление того или

иного  производственного фактора , а значит , и стоимости. Однако по

достижении некого предела  дальнейшие улучшения будут не будут вызывать

адекватного  прироста отдачи или  даже компенсировать произведенные  затраты .

Таким образом , будет иметь место  эффект падающей отдачи .

                                Принцип вклада .                               

Как правило, произведенные в разумных пределах улучшения влекут  увеличение

стоимости имущества . Согласно принципу дополнительного улучшения обладают

ценностью , когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Приращение стоимости не всегда  совпадает с затратами на эти  улучшения. Один

вид улучшений может добавить к  стоимости гораздо меньше , нежели

произведенные затраты . Наоборот , проведение ремонта или иные затраты могут

вызвать резкий рост стоимости недвижимости . К примеру , строительство зоны

для парковки автомобилей может  значительно повысить стоимость  магазина

розничной торговли , если  в результате возрастет объем продаж .

Косметический ремонт помещений делает их  более привлекательными для

арендаторов и должен считаться  полезным улучшением . Следует учесть , что

порции улучшений  могут увеличивать  или уменьшать стоимость имущества ,

однако проследить их связь со стоимостью воспроизводства того или иного

элемента собственности достаточно трудно .

                              Принцип конкуренции .                             

Фундаментальные экономические силы , поскольку они влияют на соотношение

спроса-предложения и конкуренцию , в полную силу действуют на рынке

недвижимости . Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно сильна ,

то для новичка строительство  еще одного магазина окажется убыточным . Если же

в настоящее время  в районе ощущается  неудовлетворенный спрос и ограниченная

конкуренция , приобретение недвижимости будет достаточно привлекательным  для

коммерсантов . Ярким примером является рынок жилья , прежде всего квартир .

Поскольку из-за длительности строительных работ  реакция на колебания спроса

проявляется  с запозданием , достаточно длительное время может наблюдаться

одна и та же ситуация, например , избыточный спрос. Конкуренция со стороны

других видов жилья может  сбивать цены . однако ограниченность числа квартир в

данный момент будет держать  арендные ставки на достаточно высоком  уровне .

Окончание строительства нового жилья  радикально изменит ситуацию , создав

переизбыток предложения. Со временем колебания от избыточного спроса к

избытку предложения выстраиваются  в достаточно регулярные строительные циклы

.

                             Принцип соответствия .                            

Действие принципа соответствия легко  наблюдать в районах жилой  застройки где

преобладание тех или иных домов  формирует определенный стандарт  окружения .

Если в каком-нибудь графстве Восточного побережья США возводится

ультрасовременный коттедж среди  строений колониального стиля , то его

стоимость может упасть в силу принципа соответствия окружения . Подобное

строительство может привести также  к потере стоимости близлежащих  домов .

Запущенное здание в привилегированном  районе может найти приращение стоимости

за счет привлекательного вида всей округи . Учитывая это , во многих жилых

кварталах вводится разумный архитектурный  контроль в форме тех или иных

ограничений, с тем чтобы поддерживать сформировавшийся стандарт . Развитие

принципа ведет к пониманию  “чрезмерной” или “недостаточной”  застроенности

территории . Жилой дом , на строительство  которого затратили в несколько  раз

больше средств , чем в среднем  по округе , будет оцениваться гораздо  ниже,

чем если бы он находился в более  благоприятном окружении . Напротив

“недозастроенный” дом с упрощенной конструкцией может воспринять часть

добавочной стоимости от более  роскошных соседей . Аналогичный  процесс имеет

место на рынке коммерческой недвижимости . Размеры офисных помещений в  одном

районе , как правило , варьируются  вокруг некоей нормы . На территории

крупного торгового центра незначительные архитектурные различия между

торговыми помещениями будут создавать  общий определенный имидж и поэтому

привлекать внимание торговцев-арендаторов .

                               Принцип регрессии .                              

Этот принцип гласит : когда дорогие  и дешевые объекты недвижимости

расположены в одном районе , то более дорогая недвижимость уменьшится в цене

из-за соседства с более дешевой . Если принцип соответствия способствует

сохранению уровня стоимости , поддерживая  окрестности на одном уровне , то

отсутствие соответствия способствует уменьшению уровня стоимости в данном

районе .

Отсутствие соответствия мы можем  наблюдать в районах , где отсутствует

зонирование и различные участки  в различное время  были проданы  разным

владельцам . Из-за неадекватных ограничений  на использование и отсутствие

зонирования  можно обнаружить на одной улице обычный одноэтажный  дом ,

подземную резиденцию , двухэтажный  колониальный дом и т.д. Можно  сделать

вывод , что отсутствие соответствия в долгосрочной перспективе уменьшает

стоимость наиболее привлекательных  объектов недвижимости .

                               Принцип ожидания .                              

Инвесторы во многих случаях хотят  вложить деньги в недвижимость , предвидя

увеличение ее стоимости . Современная  история многих стран показывает, что

стоимость недвижимого имущества  постоянно растет в силу увеличения спроса  и

ограниченности предложения . Ожидание роста цен и спроса “делает  погоду” не

только на рынке жилья и коммерческой недвижимости . Столь же значимо  оно для

рынка земли , в том числе сельскохозяйственной . Этому росту способствуют

серьезные расчеты показателей  на солидные барыши от владения собственностью и

своевременная оценка будущих доходов .

В отдельных случаях , когда в  каком-либо регионе депрессивное состояние

хозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение может иметь

негативный результат . Другими  негативными факторами могут  быть  высокая

стоимость кредита , законодательные  ограничения , вводящие избыточные

требования для инвесторов-строителей . а также высокие налоги на владение

недвижимостью .

                              Зональные различия .                             

Во многих странах территория поделена на округа , в рамках которых

самофинансируются коммунальные системы ( транспорт , водоснабжение ,

канализация и т.п. ) , а также  образование и сервис . Нахождение в зоне с

конкретным набором характеристик  влияет на стоимость недвижимости в  том или

ином направлении . Хорошее состояние  школ привлекает покупателей жилья  с

детьми школьного возраста  и  увеличивает доходность предприятий ,

обслуживающих эту сферу .

                   Влияние на стоимость ближайшего  окружения .                  

Ухоженные тихие районы привлекают внимание коммерсантов , стремящихся  иметь

солидных клиентов . Если же преступность в районе высока , большинство

строений находится в запущенном состоянии, а торговые помещения  пустуют , не

находя арендатора , то вряд ли здесь  захочется открыть свой бизнес .

Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех подходов к

определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат ( затратный

подход ) , оценка по прямому сравнению  продаж ( сравнительный подход ) ,

оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода  ( подход по доходу

) . Хотя при оценке тех или  иных видов имущества наибольший  акцент делается

на одном или нескольких подходах, владение всеми указанными подходами  крайне

важно . Оценка по доходности  близка к точке зрения потенциального инвестора

, поэтому они наиболее часто  используется при оценке инвестиций  и

коммерческой недвижимости .

                         Подход с точки зрения затрат .                        

Оценивая собственность с точки  зрения затрат на ее создание , сначала

определяется стоимость воспроизведения  ранее выполненных улучшений, затем

вычитается амортизация , а в  конце добавляется стоимость  земельного участка

.Алгоритм затратного подхода  состоит обычно из 4-х шагов  :определение

стоимости земельного участка ;определение  стоимости воспроизведения улучшений

;расчет и вычитание из стоимости  воспроизводства амортизации ;добавление

стоимости земельного участка к  остаточной стоимости воспроизводства .Оценка

по прямому сравнению продаж .Основой применения сравнительного подхода

является принцип замещения , согласно которому никто не выложит за товар

больше , чем та сумма денег , с  которой можно отправиться на поиски и

приобрести другой товар, который  удовлетворит покупателя своим качеством .

Способ прямого сравнения рыночных продаж наиболее часто применяется  при

оценке жилья , поскольку другие подходы не позволяют учесть типичные

предпочтения покупателей .Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага

:сбор всех заслуживающих внимания  данных относительно оцениваемого  объекта и

сопоставимых с ним объектов ;количественный обмер оцениваемого объекта по

параметрам сравнения  и необходимые  поправки на различия.Обычно выделяют

следующие 4 момента , которые необходимо учитывать при сравнении аналогов :

дата продажи , местонахождение , физические характеристики , условия продажи

( форму оплаты и пр. ) .

                       Подход с точки зрения доходности .                      

Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость , чтобы защитить свои

средства от обесценения и получить доход , при этом др. преимущества от

владения собственностью не берутся  в расчет . В общем смысле оценка по

доходности осуществляется путем  преобразования дохода в стоимость  при помощи

коэффициента капитализации . Капитализация  может быть определена  как выбор

такого коэффициента преобразования , который устанавливает достоверную  связь

между величиной стоимости имущества  и текущим доходом от ее использования .

Необходимо провести анализ и учесть все факторы-физические, социальные,

экономические , действующие в ближайшем  окружении объекта недвижимости . При

оценке физических факторов необходимо принимать во внимание характерные

элементы окрестности : структуру  улиц ( тупики и улицы , не имеющие  проезда ,

связь с основными магистралями , возможности подъезда , расстояние до центра

города  , расстояние до основных центров  занятости , расстояние до торговых

центров ) , транспортную инфраструктуру ( это связано с затрачиваемым

временем на поездки , стоимостью и  временными интервалами движения

общественного транспорта ; расположение основных магистралей и шоссейных

дорог также очень важно ) ; фактор удобства ( пользователи земли обращают

важное внимание на доступность  школ , магазинов , других услуг , парков ,

церквей , культурных учреждений ) ; природное  окружение ( природная

привлекательность района особенно важна  для жилой застройки ) .

Экономическими факторами , влияющие на окружение , являются : процент

домовладельцев , престижность внешнего вида зданий , сильное коммунальное