Залоговый механизм

Залогодателем может  быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в основном обязательстве (п. 1 ст. 335 ГК РФ. Включение указанного правила в Гражданский кодекс значительно расширяет сферу кредитования, в том числе ипотечного, так как те лица, которые не располагают недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких заемщиков. Каких-либо специальных ограничений, предъявляемых к правоспособности или дееспособности субъектов ипотечного правоотношения, законодательством не установлено, и предъявляются общие требования, обычные для физических и юридических лиц. Однако, рассматривая договор залога жилого помещения, заключаемый с целью обеспечения кредита на приобретение жилья, необходимо помнить, что такой кредит может быть выдан только банком или иной небанковской кредитной организацией, имеющей соответствующую лицензию.

О.М. Олейник.

Таким образом, в правоотношении возникает специальный субъект - банк или не банковская кредитная организация. В случае участия в залоговом правоотношении третьего лица основной акцент все равно делается непосредственно на объект недвижимости, а не на то, какие отношения существуют между залогодателем и основным должником. Следует согласиться с О.М. Олейник, которая пишет: «Отношения между таким залогодателем и основным должником могут иметь различную природу и значения для залога не имеют». Эти отношения собственно юридического значения для залога не имеют, поскольку при залоге, соответственно и при ипотеке, «верят не лицу, а вещи», или «реальный кредит». Суть реального кредита сводится к выделению какого-либо определенного объекта в составе имущества должника, за счет стоимости которого предоставляется удовлетворение кредитору, если должник не оправдает доверие. Залог имеет обеспечительную функцию, потому что имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетворены имущественные требования кредитора, предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должника. При этом обязательным условием залога является то обстоятельство, что залогодатель должен иметь право на распоряжение закладываемой вещью. То есть залогодателем может быть собственник либо лицо, которому предмет залога принадлежит на праве хозяйственного ведения и который вправе распоряжаться указанным имуществом. Основание такого требования вполне объяснимо. Поскольку залог имущества предполагает принципиальную возможность его продажи, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право продажи соответствующего имущества. Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника (ч. 2 СТ. 295 ГК РФ). Таким образом, договор ипотеки может быть заключен только с собственником недвижимого имущества либо при его непосредственном согласии (п. 3.СТ. 6 Закона об ипотеке). Действующее законодательство устанавливает также иные ограничения в отношении лиц, которые могут выступать в качестве залогодателей. Так, государственные научные центры не могут передавать закрепленное за ними государственное имущество в залог (п. 11 постановления Совета Министров РФ от 25 декабря 1993 Г. NQ 1347 «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров в Российской Федерации)".  
Как известно, содержание права собственности определяется как триада прав (п.l СТ. 209 ГК РФ) - право владения, право пользования и право распоряжения своим имуществом. Право владения и пользования в отношении вещи могут быть и у не собственников вещи, например, у арендатора или залогодержателя (при закладе). Однако только собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права третьих лиц", При залоге триада правомочий собственника приобретает усеченный вид. Залогодатель может владеть имуществом, то есть реально им обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, то есть определять юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения. Поскольку залогодержателем в отношении заложенного имущества является кредитор, лишь только по согласованию с ним можно, например, сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять иное распорядительное действие. 

Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим  ему недвижимым имуществом абсолютным образом. Все вышеуказанные права  и обязанности залогодателя должны находить свое отражение в договоре об ипотеке. Необходимо отметить, что в ряде случаев даже собственник не вправе распоряжаться имуществом единолично.

 

 

1.3. Правовое регулирование залоговых правоотношений в российской практике.

В современных условиях залог, несмотря на длительный и неоперативный процесс реализации заложенного имущества, а также некоторые другие недостатки, занимает значительное место среди иных способов обеспечения обязательств, вытекающих из кредитных договоров.

Банки - кредиторы, заинтересованные в быстрой оборачиваемости кредитных средств и проведении активных операций с денежными средствами, стремятся уменьшить риск потерь с помощью определенных способов обеспечения обязательств.

В связи с этим залог  движимого или недвижимого имущества  представляет особый интерес и пользуется соответствующими преимуществами перед другими способами. При залоге имущества обеспечивается его сохранность вплоть до момента погашения обязательств должником. При этом стоимость имущества, как правило, не уменьшается, а возрастает пропорционально уровню инфляции. Кроме этого, залог особо ценного и быстро ликвидного для должника имущества соответственно стимулирует последнего к принятию мер по погашению кредитной задолженности.

Следует отметить, что  залоговый кредитор обладает преимущественными правами по удовлетворению требований за счет заложенного имущества, нежели другие кредиторы.

Как известно, залогу присуще  наиболее характерное свойство вещных прав - право следования. Это означает, что право как бы следует за вещью и где бы и в чьей бы собственности ни находился предмет залога, он будет им являться до момента прекращения основного обязательства. В этом смысле заложенное имущество является обремененным залогом до исполнения основного обязательства. В статье 353 Гражданского кодекса указанный принцип следования получил дальнейшее развитие, в результате чего при любой форме перехода права собственности или права хозяйственного ведения на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу право залогового кредита сохраняется, поскольку оно закреплено не в личности залогодержателя, а в заложенном имуществе. Исключение возможно в отношении конкретного объема прав и обязанностей по взаимному соглашению нового залогодателя и залогового кредитора.

До настоящего времени  не разрешен вопрос о том, к какому из институтов вещного или обязательственного права можно отнести залог. Некоторые правоведы делают акцент на вещно-правовой характер залога и обосновывают свою точку зрения расположением залогового института в разделе вещных прав. По нашему мнению, залог не следует относить к вещно - правовому институту, поскольку он при всем своем вещном характере продолжает оставаться способом обеспечения исполнения обязательств и "вещность" залога существует постольку, поскольку она в состоянии обеспечить исполнение основного обязательства. Спор о вещно - правовом или обязательственно - правовом характере залога возможно разрешить, на наш взгляд, в форме принятия двойственного характера залога с признанием вещно - правового и обязательственно - правового характера при приоритетном положении последнего.

В этом смысле интересен  вопрос распределения "ролей" характера  залога: "выпячивание" одного из элементов  залогового права обедняет его второй элемент. Залог порождает два  вида правоотношений: между залогодателем и залогодержателем и между залогодержателем и вещью. С одной стороны, залог - это способ обеспечения обязательства должника путем установления относительной правовой связи с кредитором, а с другой - непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог может быть охарактеризован как вещный способ обеспечения обязательства.

Вместе с тем, несмотря на ряд перечисленных положительных  моментов залогового обеспечения, следует  отметить недостаточно активное его  применение на практике в кредитных правоотношениях.

Все основные принципиальные положения, касающиеся отношений залога, содержатся в ст. 334 - 358 ГК. Однако Кодекс имеет и ряд диспозитивных  норм, отсылающих к специальным законам, регулирующим отдельные виды залога. Сегодня правовое регулирование залога и его реализация в банковском кредитовании проходят стадию становления, характеризующуюся крайней неразвитостью. В некоторой степени это связано с политической и экономической ситуацией в России, а также с отсутствием специальных норм, необходимых для надлежащего правового регулирования залога и его реализации в банковском кредитовании в качестве надежного и стабильного способа обеспечения возвратности кредита. Стоит отметить, что российское залоговое законодательство отстает от происходящих в экономических отношениях изменений и не отвечает в полном объеме требованиям, определяющим специфику данных отношений.

И все же в гражданско - правовом регулировании залоговых отношений происходят общие положительные изменения. К примеру, восстановлено понятие движимого и недвижимого имущества, а также института коммерческого кредитования под залог недвижимости.

Залог возникает в  силу договора или закона и сам  по себе существовать не может, поскольку  им обеспечивается только действительное требование, вытекающие, в частности, из кредитного и иных договоров. Таким образом, залоговые обязательства являются дополнительными по отношению к основному обязательству. В силу залога кредитор, он же залогодержатель, обладает правом на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества.

Залоговое право предусматривает  два этапа реализации права залогодержателя:

- обращение взыскания  на имущество;

- реализация заложенного  имущества.

Императивное требование закона в судебном порядке обращения  взыскания является достаточно неудобной конструкцией, которая явно не соответствует требованиям сегодняшнего дня.

В действующем законе конструкция залога состоит в  том, что залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения обеспеченного залогом  обязательства получает не предмет залога, а право на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества, которое, естественно, может быть реализовано. Однако предварительно необходимо в судебном порядке обратить взыскание на заложенное имущество. Таким образом, проходит достаточно много времени, в результате чего у кредитора из-за изъятия из оборота заемных средств по основному обязательству возникают дополнительные убытки и в целом залог теряет свое истинное предназначение. Во избежание такой ситуации в правоприменительной практике некоторые банки - кредиторы и заемщики добровольно соглашаются на передачу заложенного имущества в собственность залогодержателя, но в этом случае следует констатировать, что между сторонами имеет место отступное, предусмотренное ст. 409 ГК, а не реализация прав залогодержателя. Таким образом, мнение о том, что в рамках действующего законодательства можно реализовать заложенное недвижимое имущество, передав его кредитору - залогодержателю, несостоятельно, хотя, возможно, и перспективно в будущем.

Кроме того, надо помнить, что указанные условия, включенные сторонами в договор залога, в  условиях нынешнего правового режима могут привести к негативным последствиям для залогодержателя, так как  у недобросовестного залогодателя есть возможность признать договор залога с условием о реализации заложенного недвижимого имущества притворным, то есть прикрывающим намерения сторон в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства прибегнуть к отступному, а не к реализации прав залогодержателя, как они определены действующим законодательством. Следовательно, в этом случае кредитор должен знать, что при таких условиях у него будет право использовать положения об отступном, а не положения о залоге. И в данной ситуации он не получит соответствующих преимуществ в отношении заложенного недвижимого имущества.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Реализация залогового механизма в КБ.

2.1. Основные  этапы залогового механизм на  примере КБ.

Залог имущества  клиента является одной из распространенных форм обеспечения возвратности банковского кредита. Залог имущества оформляется договором о залоге, подписанным двумя сторонами и подтверждающим право кредитора при неисполнении платежного обязательства заемщиком получить преимущественное удовлетворение претензии из стоимости заложенного имущества. Использование залога в практике организации кредитных отношений предполагает наличие специального механизма его применения. Залоговый механизм есть процесс подготовки, заключения и исполнения договора о залоге. Залоговый механизм возникает в момент рассмотрения кредитной заявки как условие заключения кредитного договора. Он сопровождает весь период пользования ссудой. Реальное обращение к исполнению залогового механизма возникает на завершающей стадии движения кредита – погашении ссуды – и лишь в отдельных случаях, когда клиент не может погасить ссуду выручкой или доходом.

В банковской практике операции по оформлению и реализации залогового механизма называют залоговыми операциями. Залоговые операции коммерческих банков не имеют самостоятельного значения. Они производны от ссудных операций и гарантируют своевременное и Полное погашение ссуды. Ссуды, выданные под залог имущества клиента или его имущественных прав, называют ломбардными.

Основными этапами реализации залогового механизма являются: 
выбор предметов и видов залога; осуществление оценки предметов залога; 
составление и исполнение договора о залоге; порядок обращения взыскания на залог.

Предметом залога могут выступать вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. В то же время это имущество для отнесения его к объекту залога должно отвечать двум критериям: приемлемости и достаточности. Указанные критерии находят различное выражение по отношению к различным видам имущества. 
В зависимости от материально-вещественного содержания предметы залога подразделяются на следующие группы:

1. Залог имущества  клиента:

• залог товарно-материальных ценностей:

а) залог сырья, материалов, полуфабрикатов;

б) залог товаров и  готовой продукции;

в) залог валютных ценностей (наличной валюты), золотых изделий, украшений, предметов искусства и антиквариата;

г) залог прочих товарно-материальных ценностей;

д) залог ценных бумаг, включая векселя;

е) залог депозитов, находящихся в том же банке;

ж) ипотека (залог недвижимости).

2. Залог имущественных прав:

залог права арендатора;

залог права автора на вознаграждение;

залог права заказчика по договору подряда;

залог права комиссионера по договору комиссии.

В то же время, чтобы то или иное имущество клиента могло  стать предметом залога, необходимо его соответствие критериям приемлемости и достаточности.

Критерий приемлемости отражает качественную определенность предмета залога, критерий достаточности  – количественную. Существуют общие и специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога.

Общие требования к качественной стороне предметов залога независимо от их материально-вещественного содержания сводятся к следующему.

1. Предметы залога (вещи и имущественные права) должны принадлежать заемщику (залогодателю) или находиться у него в полном хозяйственном ведении.