Залоговый механизм

2. Предметы залога должны иметь денежную оценку.

3. Предметы залога  должны быть ликвидные, т.е. обладать способностью к реализации.

Общим требованием к  количественной определенности предметов  залога является превышение стоимости  заложенного имущества по сравнению  с основным обязательством, которое  имеет залогодатель по отношению  к залогодержателю, т.е. стоимость  заложенного имущества должна быть больше суммы ссуды и причитающихся за нее процентов. Специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога зависят от вида залога и степени риска, сопровождающей соответствующие залоговые операции. Приемлемость товарно-материальных ценностей для залога определяется двумя факторами: качество ценностей; возможность кредитора осуществлять контроль за их сохранностью.

Критериями качества товарно-материальных ценностей являются: быстрота реализации, относительная стабильность цен, возможность страхования, долговременность хранения. Поэтому скоропортящиеся продукты, как правило, не используются для залога. Важно не только определить критерий качества, выбрать в соответствии с ним ценности, но и обеспечить их сохранность. Только в этом случае залог ценностей может быть гарантией возврата кредита. В этой связи наиболее надежным способом обеспечения сохранности заложенных ценностей является передача их кредитору, т.е. банку. В Данном случае заемщик остается собственником заложенного имущества с опосредованным владением. Он не может распоряжаться и использовать заложенные ценности. Указанный вид залога называется закладом. Кредитор приобретает при закладе право пользования заложенным имуществом. Одновременно на него переходит обязанность надлежащим образом содержать и хранить предмет заклада, нести ответственность за утрату и порчу. При отсутствии у банка складских помещений этот вид залога по отношению к товарно-материальным ценностям имеет ограниченную сферу применения. В качестве предметов заклада могут выступать: валютные ценности, драгоценные металлы, изделия искусства, украшения. Действующее законодательство предусматривает также возможность (по соглашению сторон) оставления заложенных товарно-материальных ценностей у залогодателей. Если на предметы, оставленные у залогодателя, наложены знаки, свидетельствующие об их залоге, имеет место так называемый твердый залог. В этом случае заемщик не имеет права использовать (расходовать) заложенные ценности.

Как показала практика, твердый залог имеет ограниченную сферу применения, так как он рассчитан на ценности, не предназначенные для текущего потребления. Более распространенным видом залога при оставлении ценностей у залогодателя является залог товаров в обороте. В этом случае залогодатель не только непосредственно владеет заложенными ценностями, но и может их расходовать. Залог товаров в обороте применяется в настоящее время в практике отечественных и зарубежных банков при кредитовании торговых организаций, которые должны постоянно иметь у себя запас ценностей для выставления их на продажу. В этом случае предмет залога находится не только во владении, но и в распоряжении и пользовании заемщика. При данном виде залога организация может заменить одни заложенные ценности на другие, но условием продажи товаров является обязательное их возобновление в сумме израсходованных ценностей. Залог товаров в обороте получил также название залога с переменным составом, поскольку между моментом продажи товаров и моментом возобновления товарного запаса возможно несовпадение, в этом случае залоговое обязательство не всегда гарантирует возврат кредита. Такая гарантия распространяется лишь на реально существующие товарные запасы. Разновидностью залога товаров в обороте является залог товаров в переработке. Он применяется при кредитовании промышленных предприятий, в частности перерабатывающих сельскохозяйственное сырье. Особенностью этого вида залога является право заемщика использовать заложенное сырье и материалы, включенные в предметы залога, в производстве и заменять их на готовую продукцию. Причем может допускаться перемещение предназначенных к переработке ценностей со склада в цех фабрики или завода. Переработка ценностей банком разрешается, если будет доказано, что в результате переработки получится продукт более высокой стоимости, чем до нее. Для доказательства представляются специальный расчет, который показывает количество и стоимость заложенного сырья и материалов; период его переработки; средний выход переработанной продукции; место хранения. Однако и в этом случае банк не может осуществить действенный контроль за сохранностью заложенных ценностей.

Таким образом, различные  виды залога материальных ценностей (или  расчетных документов, их представляющих) обладают неодинаковой степенью гарантии возврата кредита. Наиболее реальной гарантией обладает заклад. Остальные виды залога имеют условные гарантии возврата кредита. Поэтому в практике иностранных коммерческих банков эти виды залога применяются по отношению к клиентам, положительно себя зарекомендовавшим, т.е. надежным партнерам по кредитным сделкам.

Поскольку в рыночной экономике конъюнктура с реализацией  товаров может оперативно изменяться, величина заложенных ценностей всегда выше суммы выдаваемого кредита. Это положение определяет понятие “достаточности” объекта залога. При выдаче ломбардных ссуд под товарно-материальные ценности максимальная сумма ссуды не превышает, как правило, 85% стоимости предметов залога. Такая разница дает банку дополнительную гарантию возврата кредита на случай возникновения непредвиденных обстоятельств. Однако в каждом конкретном случае определяется индивидуальная маржа (разница между стоимостью заложенных ценностей и долгом заемщика перед банком по ссуде и процентам), учитывая риск кредитной сделки. Кроме залога товарно-материальных ценностей в зарубежной и отечественной практике банки осуществляют выдачу ломбардных ссуд под залог ценных бумаг. 
Критерием качества ценных бумаг, с точки зрения приемлемости их для залога, служат: возможность быстрой реализации и финансовое состояние выпускающей стороны. В этой связи в зарубежной и отечественной практике наиболее высокий рейтинг качества имеют государственные ценные бумаги с быстрой оборачиваемостью. При выдаче ссуд под их залог максимальная сумма ссуды может достигать 95% стоимости ценных бумаг. При использовании в качестве залога других ценных бумаг (например, акций, выпущенных фирмами) величина ссуды составляет 80-85% их рыночной цены. При этом коммерческие банки выдают ссуды как под котирующиеся, так и не котирующиеся на бирже ценные бумаги. В последнем случае качество обеспечения ссуды более низко, в связи с чем банки устанавливают более высокую маржу при оценке стоимости залога. К предметам залога относятся также векселя (торговые и финансовые). Главное требование к торговому векселю как предмету залога состоит в обязательности отражения реальной товарной сделки. Необходимо также учитывать срок платежа но векселю, который не может быть короче срока выдаваемой ссуды. Максимальная сумма кредита ПЗД залог векселя, по опыту ряда стран, составляет 75-90% стоимости обеспечения. В российской практике в качестве залога используются в основном финансовые векселя (обязательства эмитента заплатить определенную сумму денежных средств). Основным требованием к такому векселю при его использовании в качестве залога являются: правомерность выпуска, наличие механизма продажи, ликвидность.

Другим элементом залогового механизма является оценка предмета залога. Международная практика выработала по этому поводу следующие принципиальные положения.

1. Большинство предметов  залога оценивается по рыночной  стоимости. Это означает, по сути, самую высокую цену, за которую  собственность могла бы быть  реализована при наличии потенциального  покупателя и достаточного времени  на совершение сделки. Вместе с тем во многих случаях, когда банк реализует залоговый механизм для погашения ссуды, первоначальная стоимость не соответствует реальной цене. Это происходит в силу таких причин, как: отсутствие заинтересованных покупателей, снижение цены на соответствующую собственность, экономический спад, необходимость быстро найти покупателя.

2. Принятое обеспечение  должно регулярно переоцениваться  с тем, чтобы покрыть кредитный риск в любое время.

3. Оценку стоимости предметов  залога должны производить специалисты соответствующей квалификации.

4. Подлинность и ценность произведений  искусства, антиквариата и т.д. должны быть подтверждены.

5. В случае использования в качестве залога товарно-материальных Ценностей стоимость его должна включать расходы на проведение периодических оценок залогового обеспечения, особенно если к ним привлечены независимые эксперты.

6. При оценке залога следует  обратить внимание на правильное  определение ликвидационной стоимости  и затрат на реализацию имущества. 
Реальный уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной продажи имущества можно определить, если из цены открытого рынка вычесть следующее: затраты на реализацию; маржу вынужденной продажи; величину любых приоритетных претензий на имущество; оплату судебных издержек. 
Если из чистой реальной стоимости вычесть требуемую маржу безопасности (в зависимости от степени риска) получим действительную стоимость имущества, являющуюся обеспечением возврата ссуды.

7. Наиболее ответственным, сложным  и трудоемким является оценка  недвижимости в качестве предмета залога. В международной практике для оценки недвижимости используются три основных метода, которые применяют в комплексе для выбора наиболее оптимального варианта.

Первый метод (затратный) ориентируется  на определение возможных затрат по приобретению земли и возведению новых аналогичных построек в обозримом будущем при нормальном ходе строительства. Далее определяется восстановительная стоимость объектов с учетом величины предпринимательского дохода, который отражает вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Полученная стоимость уменьшается на сумму износа.

Второй метод (рыночный) основывается на информации о рыночной цене аналогичных  сделок купли-продажи. Конечно, при  этом методе используется система поправок, поскольку полностью идентичных объектов недвижимости практически не существует. Этот метод более прост в употреблении, но предполагает развитый рынок недвижимости и наличие информации о рыночных ценах на разные объекты недвижимости.

Третий метод (доходный) исходит из предпосылки, что стоимость объекта недвижимости обусловлена будущим чистым доходом, который может принести данная недвижимость при ее эксплуатации. Для использования этого метода ориентируются на информацию о ставках аренды аналогичного объекта недвижимости, данные о возможных потерях при сборе платежей (из-за продолжительности срока поиска арендатора), информацию о возможности дополнительного получения доходов от иных форм эксплуатации объекта недвижимости. Для российских условий развитие ипотеки в качестве формы обеспечения возвратности ссуд еще предстоит, поэтому вопрос об оценке предметов недвижимости приобретет в дальнейшем особую актуальность. По мнению специалистов, на данном этапе наиболее приемлемым методом являются определение рыночной стоимости объекта залога и выдача кредита в размере 50-60% от нее. 
Важнейшим элементом залогового механизма являются составление и исполнение договора о залоге, в котором отражается весь комплекс правовых взаимоотношений сторон по залогу имущества или имущественных прав. 
В соответствии с законодательством России договор о залоге должен отвечать определенным требованиям по форме и содержанию. 
К форме договора о залоге предъявляются следующие требования. 
Договор о залоге должен совершаться в письменной форме. Как правило, в российской практике составляется единый документ, подписанный двумя сторонами и скрепляемый печатями. Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В российской банковской практике нотариальному удостоверению подвергаются договоры о залоге не только недвижимого, но и любого иного имущества клиента. 
Договор об ипотеке подлежит регистрации в местных органах управления имуществом России. Договор об ипотеке государственной собственности считается действительным, если на нее дано разрешение местных органов Госкомимущества. 
Несоблюдение указанных требований к форме залога имущества или имущественных прав залогодателя влечет его недействительность.

К содержанию договора о залоге (основным его условиям) законодательством России предъявляются следующие требования.

1. Отражение существа обеспеченного залогом требования (обязательства), его размера и срока исполнения. Если залогом обеспечивается обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре о залоге указывается, кто является кредитором и кто заемщиком; размер ссуды и причитающихся процентов; срок погашения ссуды и уплаты процентов.

2. Состав и стоимость заложенного имущества.

3. Вид залога, отражающий способ  владения и распоряжения заложенным имуществом.

4. Права и обязанности  сторон применительно к видам  залога. 
При закладе права и обязанности сторон обусловлены передачей заложенного имущества кредитору (банку). При твердом залоге, залоге товаров в обороте или переработке права и обязанности сторон зависят от особенностей соответствующего вида залога.

5. Формы организации  контроля за соблюдением условий  договора. Конкретные способы организации  контроля за исполнением условий  договора о залоге зависят  от способа и распоряжения заложенным имуществом.

В договоре о закладе, предусматривающем право владения заложенным имуществом залогодержателем, должны быть предусмотрены: 
обязанность залогодержателя застраховать предмет заклада на полную стоимость за счет и в интересах залогодателя; обязанность залогодержателя обеспечить меры по сохранению владения предметов заклада; обязанность залогодержателя немедленно извещать залогодателя Возникновении угрозы утраты или повреждения предмета заклада; обязанность залогодержателя направлять отчет о пользовании Редметом заклада, если таковое предусмотрено договором;

• обязанность залогодержателя  возвратить предмет заклада после  исполнения залогодателем обеспеченного закладом обязательства.

В договоре о залоге с  оставлением заложенного имущества  у залогодателя (твердый залог, залог товаров в обороте) могут быть предусмотрены положения, касающиеся:

- права залогодержателя  требовать от залогодателя принятия  мер по сохранению предмета залога;

- обязанность залогодателя поддерживать неснижаемый остаток заложенных ценностей на определенном уровне;

- обязанность залогодателя представлять отчет залогодержателю о наличии и состоянии заложенного имущества;

- права залогодержателя проверять по документам и на месте размер, состав и условия хранения заложенного имущества.

В случае ипотеки залогодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и осуществлять расходы на его содержание (если договором не предусмотрены иные условия), а залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества.

Банк в случае выдачи кредита под залог ценностей  для обеспечения его возвратности должен систематически осуществлять проверку соответствия суммы предоставленного кредита стоимости заложенных ценностей  с учетом степени потерь, которые  могут иметь место при реализации этих ценностей. 
Завершающим этапом реализации залогового права и залогового механизма является порядок обращения взыскания на залог. Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество или имущественные права является неисполнение ссудополучателем своего обязательства, обеспеченного залогом.