Национальный проект России: «Доступное жилье: цели, механизм реализации и источники финансирования»

Исследования показали, что коэффициент доступности жилья в 2004 г. составлял: по г. Москве - 5.7, Санкт-Петербургу - 8.9, Нижегородской об - 9.7. На основании данных показателей каждая семья может определить свои возможности по приобретению жилья.

Если единственным критерием доступности жилья будет уровень доходов, то значительная часть нуждающихся семей окажется не в состоянии оплатить даже скромное жилье.

В мировой практике доступное или не доступное жилье определяется по доле расходов на его приобретение от доходов семьи и доле расходов погашению ежегодных долговых услуг по текущим процентам ставке банка.

В этом случае Академия считает правильным различать на строительном рынке готовой продукции социально доступное жилье и коммерческую доступность.

Что касается коммерческой доступности - это жилье, за которое потребитель в состоянии оплатить. Жилье на рынке, как правило, не имеет верхних пределов по площади и комфорту, цену определяет рынок.

Социально доступное жилье - это возможность для семьи оплатить приобретение жилья, которое по площади, физическому состоянию и инженерному оборудованию отвечает стандарту потребительского качества для семьи данного состава в данное время, при этом расходы на приобретение такого жилья составляют такую долю, которая рассматривается как приемлемая и возможная. Это жилье, дифференцированное по уровню потребительских качеств, а также по форме и степени финансового содействия государства в создании кредитно- финансовой системы с представлением долгосрочного кредита по минимальной ставке возврата.

Следовательно, есть необходимость создать модель социально доступного жилья, удовлетворяющую спрос большинства нуждающихся слоев населения на приобретение данного жилья в собственность по доступной цене с привлечением приемлемой доли собственных средств и представления долгосрочного кредита с приемлемой для семьи ставкой возврата.

При этом жилище считается социально доступным, если потребительские качества его не ниже гарантированного законом (нормой) минимума и не выше установленного законом (нормой) максимума. Эту норму надо определить и принять.

В условиях стран с социально ориентированной рыночной экономикой гражданам гарантировано социально доступное, с точки зрения его оплаты, жилье, которое по своим размерам и стоимости отвечает минимальному стандарту, принятому для семьи данного состава. Гарантия доступности означает, что оплата за это жилье не может превышать определенный процент от совокупного дохода семьи. Долю жилищных расходов в используемом доходе семьи принято называть коэффициентом жилищных расходов, а наиболее высокое допустимое его значение при представлении гарантированного минимального жилья — пределом или порогом допустимости.

Каков должен быть этот порог, каждая страна решает исходя из сложившегося соотношения стоимости жилья и доходов, которое меняется при изменении общей и экономической ситуации страны.

Для социально доступного жилища необходимы определенные ориентиры нормирования, основой которых являются разные уровни стандарта проживания. Одним из основных типообразующих факторов жилья служит величина семьи (количество членов) - показатель дифференцированного подхода к выбору размеров жилища и формированию их типов. С величиной семьи связан важнейший показатель потребительского качества жилья - обеспеченность каждого проживающего площадью квартиры. Для социального жилища рекомендуются стандарты проживания, равные уровню экономического и комфортного жилища.

 

2.4 Усовершенствование национального  проекта «Доступное и комфортное  жилье гражданам России»

Для улучшения проекта «Доступное жилье» я попыталась разработать программу для его усовершенствования. Суть ее состоит в том, чтобы снизить проценты по жилищному кредитованию.

Население не может покупать жилье из-за того, что оно очень дорогое, а ипотеку брать тоже не каждый сможет, так как проценты по ипотечному кредитованию сложно оплатить каждому, они очень велики. Следовательно, если бы банки снизили проценты по жилищным кредитам, то тогда большее количество человек смогло бы взять кредит на покупку жилья. Но для банков невыгодно снижать проценты по кредитам, так как нет никаких гарантий что человек, взявший кредит оплатит его полностью. Ведь многие, думая что смогут погасить кредит, не рассчитывают свои силы и возможности и в итоге становятся не способными рассчитаться с банком.

А так, с помощью больших процентов банки заранее получают большее количество денег, чем должны были. Допустим, из 10 взявших кредит, смогут погасить его полностью два человека, но с помощью больших процентов банки не останутся в минусе, так как люди платят больше чем должны были. Ведь темпы инфляции меньше чем проценты по ипотечному кредитованию. Таким образом, получается, что банки сами себя подстраховывают на случай невыплаты должником денег по погашению кредита.

Но все же можно добиться снижения процентов по кредиту, хоть это и будет очень сложно.

За территорией городов есть большое количество бесхозной земли, которая ничем и некем не используется. Ее можно дать безвозмездно в собственность населению, а население, в свою очередь, может это землю закладывать в банк, как гарантию выплаты кредита. То есть государство в этом случае поручается за выплату кредита. Население берет кредит, обеспеченный государством под небольшие проценты. В случае невозможности погасить кредит у банка остается эта земля, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. Так же банк может вернуть эту землю государству с последующей выплатой государства денег за эту землю банку.

Участниками этой программы являются банк, население и государство при помощи передачи земли в пользование. Государство в данном случае выступает гарантом для банка.

Если рассмотреть плюсы для каждого участника то получится такая «картина».

Плюсы:

а). Государство:

Растет численность населения

Снижение стоимости м2

Увеличение налогооблагаемой базы на землю и строение

б). Население

Доступное жилье

Возможность заводить семьи

Увеличение среднего класса

в). Банк

Зарабатывает проценты

Увеличивает свой бизнес

Таким образом, все участники этого процесса останутся в выигрыше. Даже для государства находятся положительные стороны в этом проекте, хотя оно только «дает», но все же со временем для страны тоже будет наблюдаться улучшение в виде роста численности населения.

 

Схема 2-Участники проектной программы по улучшению проекта

«Доступное и комфортное жилье гражданам России».

 

 

С помощью этого проекта может улучшится жилищный вопрос в нашей стране, но для введения этого понадобится большое количество времени и сил.

 

Выводы и предложения

 

При успешной реализации проекта к 2010 году планируется:

а). Увеличение объёмов ввода нового жилья до 80 млн кв. м.;

б). Увеличение с 9 до 30 % доли семей, способных приобрести жильё;

в). Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования (до 415 млрд руб.);

г). Содействовать в приобретении или строительстве жилья 181,7 тыс. молодых семей;

д). Совершенствование нормативной правовой базы;

е). Повышение качества коммунальных услуг, снижение уровень износа основных фондов предприятий ЖКХ с 60 до 50 %.

ж). Увеличить ежегодные объемы жилищного строительства в России до 80 млн кв. м.

з). Увеличить долю семей, которым будет доступно приобретение жилья (соответствующего стандартам), с 9 до 30%.

и). Добиться существенного увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования (до 415 млрд руб.).

к). Внедрить новые институты, позволяющие приобрести жилье в кредит, и совершенствовать механизм долевого строительства жилья.

л). Содействовать в приобретении или строительстве жилья 181,7 тыс. молодых семей.

м). Улучшить жилищные условия более 132,3 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством.

о). Совершенствовать процедуры предоставления земельных участков под застройку.

п). Существенно сократить сроки согласования разрешительной документации на строительство жилья и государственной экспертизы.

р). Увеличить долю малоэтажного жилья в общем объеме строительства.

с). Обеспечить поддержку крупным инвестиционным проектам в области жилищного строительства.

т). Снизить среднюю продолжительность ожидания в очереди на улучшение жилищных условий с 20 до 5–7 лет.

у). Повысить уровень адресной поддержки населения, связанной с оплатой жилых помещений и коммунальных услуг.

ф). Повысить качество коммунальных услуг, снизить уровень износа основных фондов предприятий ЖКХ с 60 до 50%.

Для достижения цели по приведению существующего жилищного фонда в соответствие со стандартом качества необходимо сохранение и обновление существующего жилищного фонда. Сегодня мы имеем 90 млн. кв. метров общей площади ветхого и аварийного жилья. Недостаточное финансирование капитального ремонта и реконструкции может привести к тому, что в ближайшие 10-15 лет 300 млн. кв. метров жилья придет в состояние непригодное для проживания. Это впрямую влияет и на динамику воспроизводства жилищного фонда.

Поэтому важной частью нового этапа жилищной политики должно стать не только новое строительство, но и реконструкция существующего жилищного фонда.

Опыт стран с развитой экономикой показывает, что наиболее гармонично развитие жилищного фонда проходит в том случае, если затраты на наращивание фонда и на восстановление его ресурсов примерно равны.

К тому же реконструкция жилых зданий и в целом жилой застройки позволяет получить не менее 30% дополнительного жилья на существующей инженерно подготовленной территории с транспортной и социальной инфраструктурой, которое будет значительно дешевле, чем строительство на новых территориях.

Необходим подъем индустриального домостроения, как основного способа возведения жилья массового строительства. Негативное отношение к индустриальному домостроению, как преимущественно крупнопанельному, из-за архитектурного убожества, недостаточной эффективности инженерно-технических решений, значительных энергозатрат на производстве, высокой стоимости готовой продукции явилось отказом, а не поводом к созданию новых архитектурно- строительных систем и прогрессивных технологий.

Необходим качественный скачок в развитии домостроения за счет внедрения рациональных проектных решений, совершенствования организационно-технических методов производства, современных способов строительства с широким применением открытых архитектурно- строительных систем, эффективных утеплителей, новых изолирующих и отделочных материалов, существенно изменяющих конструкцию и архитектуру жилых домов.

В заключении хотелось бы отметить, что все перечисленные меры по оздоровлению жилищного строительства в России требуют комплексного подхода. Накоплен огромный опыт, но сегодня необходим прорыв. А для этого нужно сконцентрировать усилия всех участников этого процесса.

 

Список использованных источников

1. Асаул А.Н., Карасев А.В. «Экономика недвижимости» 304 с.

2. Постановление Правительства  РФ от 31 декабря 2005 г. № 865 «О дополнительных  мерах по реализации федеральной  целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы»

3. Приказ Минфина РФ от 21 декабря 2005 г. № 152н «Об утверждении Указаний о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации» (с изменениями от 1, 30 марта, 20 июля, 25 августа, 22 сентября, 31 октября 2006 г.), Приказ Минфина РФ от 8 декабря 2006 г. № 168н «Об утверждении Указаний о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации» (с изменениями от 9 февраля, 10 апреля, 27 июня, 21 августа, 9, 18 октября, 15 ноября, 11 декабря 2007 г.)

4. . Приказ Минфина РФ от 24 августа 2007 г. № 74н «Об утверждении Указаний о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации» (с изменениями от 29 декабря 2007 г., 28 января, 28 марта, 10 июня, 7, 14 августа, 5 сентября 2008 г.), Приказ Минфина РФ от 25 декабря 2008 г. № 145н «Об утверждении Указаний о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации»

5. www.altairegion22.ru

6. www.restate.ru

7. www.rost.ru

8. www.vedomosti.ru

 

Приложения

 

Схема 1-Структура национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России»