Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В последнем случае при достижении договоренности о начале обращения взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Желательно, чтобы приобретенное за счет кредита жилье использовалось заемщиком преимущественно для личного проживания. Сдача в наем заложенного в ипотеку жилья возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

В зависимости от цели кредита различаются формы и методы его предоставления и погашения, а также связанные с данным кредитом риски. Жилищный кредит может предоставляться на различные цели:

1. Приобретение готового жилья в качестве:

основного места жительства;

дополнительного места жительства;

для сезонного проживания;

для сдачи в аренду (наем) и т.д.

Данная классификация и уточнение целей приобретения жилья необходимы для анализа рисков в процессе принятия решения о предоставлении кредита.

2. Кредиты на строительство индивидуального жилья.

Это особый класс жилищных кредитов физическим лицам, и в их предоставлении, как правило, можно выделить две стадии:

первая стадия – на собственно строительство индивидуального дома предоставляются кредитные средства в форме кредитной линии, обеспеченной залогом прав на земельный участок;

вторая стадия – после окончания строительства происходит модификация кредита в долгосрочный ипотечный жилищный кредит под залог земельного участка и построенного жилья.

              С учетом специфики жилищных кредитов различаются следующие основные способы их предоставления:

выдача кредита одной суммой (в основном на приобретение готового жилья);

поэтапное финансирование строительства жилого объекта.

Строительный кредит, как правило, выдается только на период строительства индивидуального дома – 1-1,5 года. Обеспечением займа могут быть земельный участок в собственности физического лица-заемщика, материальные активы заемщика, гарантии или поручительства. Кредит выдается по частям в соответствии с этапами реализации строительного проекта. Проценты начисляются на фактически имеющуюся задолженность по кредиту. В процессе строительства заемщик выплачивает лишь проценты по кредиту. Иногда в процессе строительства проценты начисляются, но не выплачиваются заемщиком, а прибавляются к остатку основного долга и капитализируются. Как правило, после завершения строительства строительный кредит модифицируется в долгосрочный ипотечный кредит, обеспечиваемый построенным индивидуальным домом и земельным участком, и погашается в течение 15-30 лет.

В зависимости от типа жилищного кредита различаются способы его погашения. Так, на протяжении всего срока кредита заемщик может выплачивать только процент по нему, а сумму основного долга гасить в конце кредитного периода. Чтобы сделать погашение суммы основного долга менее обременительным, его выплата может распределяться равными частями на весь период кредитования. Таким образом, каждый ежемесячный платеж заемщика состоит условно из двух частей – части основной суммы кредита и процента на остаток долга.

Особое распространение в зарубежной практике получил расчет платежей по формуле аннуитетных платежей. При постоянной процентной ставке все регулярные платежи по кредиту, выплачиваемые в равные промежутки времени, равны по величине. При этом, чтобы сделать равномерной нагрузку на заемщика, размер ежемесячного платежа не изменяется в течение всего срока погашения, в то время как соотношение двух частей, составляющих ежемесячный платеж в счет процента и в счет основного долга, меняется на протяжении кредитного периода.

Протяженность кредитного периода (срок кредита) непосредственно влияет на доступность ипотечного кредита для заемщика. Увеличение срока кредита ведет к уменьшению суммы ежемесячного платежа в счет погашения кредита. Это означает, что при одних и тех же стартовых условиях (одинаковых начальном доходе, процентной ставке, первоначальном взносе, соотношении ежемесячного платежа по кредиту и дохода) в зависимости от возможности увеличения продолжительности погашения кредита заемщик может взять большую сумму.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

активизировать рынок жилья;

вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

обеспечить развитие строительного комплекса;

оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

1.2 ИСТОРИЯ возникновения ипотечного кредитования в России и правовое обеспечение ипотечного кредитования в РФ

Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 .г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод гражданских законов (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб.

Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно - финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдававшие ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых.

Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет).

Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

В стране приняло массовый характер возникновение ссудосберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.

К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.

В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.