Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Характерной чертой ЖКС во Франции является установление по ним процентных ставок на таком уровне, что процентный доход по жилищным сбережениям с учетом налоговых льгот конкурентен по сравнению с другими формами сбережений.

Процентная ставка по кредиту определяется сберегательной ставкой, действующей во время контракта, и маржей, регулируемой Министерством финансов. Эта ставка фиксируется на все время контракта. С течением времени происходит корректировка процентов с учетом ситуации на финансовом рынке, поэтому одновременно могут сосуществовать контракты с различными процентными условиями, заключенными в разные годы.

ЖКС-программы внесли значительный вклад в экономическое развитие Германии и Франции. Их роль, в первую очередь - это расширение объема жилищного строительства, увеличением уровня обеспеченности граждан жильем, повышением доли сбережений населения, охватом жилищными программами широких слоев граждан, включая людей с низким уровнем дохода.

Проанализировав основные модели, можно выделить следующие исходные принципы, которые применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом.

1. Обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.

2. Создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита.

3. Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сегментов. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им предоставляются налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.

4. Активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство может проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.

После приведенного анализа опыта ипотечного жилищного кредитования в западных странах возникает вопрос: какая конкретно польза может быть извлечена из его изучения для формирующейся в России системы ипотечного жилищного кредитования, в каком направлении ей следует развиваться? Ведь различия между российской и западной юридическими и экономическими системами весьма существенны. А существующие модели организации ипотечного жилищного кредитования не совсем подходят российской кредитной системе.

Сопоставив положительные и отрицательные черты каждой из моделей, мы проанализировали возможности их использования в России (табл. 3).

По нашему мнению, рационально было бы руководствоваться общими началами построения системы ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности российского права.

Таблица 3 Анализ возможностей использования моделей ипотечного жилищного кредитования в РФ

1.4 Состояние рынка ипотечного кредитования в кризис

В 2008 году на рынке ипотечного кредитования в России наблюдались существенные изменения. Условия кредитования значительно усложнились, в результате чего сузился круг заемщиков. Основной причиной этих проблем являлся ипотечный кризис в США. Дело в том, что до кризиса в Америке для выдачи денег заемщику российские банки брали кредиты в западных банках, поскольку там процентные ставки были наиболее приемлемые. Однако данная ситуация в корне изменилась после того, как ипотечные банки США потерпели большие убытки. Если до сентября можно было говорить об изменении ставок за счет удорожания кредитов на наиболее рискованные сегменты жилья – новостройки и загородную недвижимость, то сейчас заметно выросли ипотечные ставки на все сегменты жилья. «Заградительные» меры банков, напуганных крахом американской ипотечной модели, вполне нормальны в сегодняшних условиях». В условиях сложившегося кризиса зарубежные банки значительно повысили процентные ставки. Многие из этих банков вовсе перестали выдавать кредиты.

Естественно, что этот кризис просто не мог не отразиться на рынке ипотечного кредитования в России. В данной ситуации российские банки начали пересмотр своих условий ипотечного кредитования, повысили процентные ставки, значительно ужесточили требования к заемщикам. Многие банки просто ушли с рынка ипотечного кредитования. Кроме того, причиной ужесточения условий российского ипотечного кредитования являются более строгие требования, которые установило к своим партнерам с 1 февраля 2008 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Согласно этим новым требованиям АИЖК, суммы свыше 1,5 млн. рублей начали выдаваться в долг лишь тем заемщикам, которые имели возможность осуществить первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей суммы. Минимальные требования банков – наличие у заемщика 30–40% от стоимости квартиры, поручительство двух-трех человек и залог имеющейся недвижимости. К тому же, заемщик обязан был подтвердить размер своих доходов согласно форме 2-НДФЛ. В противных случаях с 15 мая 2008 года АИЖК не рефинансировало кредиты. Конечно, такие жесткие требования способствовали значительному улучшению качества ипотечных портфелей.

Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса банка ДельтаКредит, считает, что негативное влияние проблем ликвидности усиливается, и оно будет ощущаться еще, как минимум, год. Так, только за первый квартал 2008 года свою политику пересмотрели и поменяли многие ведущие российские банки. Например, банк Москвы по своим кредитам поднял минимальную ставку в швейцарских франках на 1%. Ставки по кредитам повысили на 0,2-1% Русский ипотечный банк, Альфа-банк, Райффайзенбанк, Юникредит банк, КИТ Финанс и другие. Однако на рынке российского ипотечного кредитования имеются также исключения. Например, Сбербанк уже на протяжении года не меняет свои условия кредитования. Более того, в конце марта 2008 года он по нескольким ипотечным программам уменьшил минимальные процентные ставки в евро и долларах (сейчас они находятся в районе 16–18% годовых в рублях и 14,5–16,5% в валюте). Следует отметить, что на Сбербанк приходится около половины всех выданных в России ипотечных кредитов.

Последнее время на российском рынке ипотечного кредитования начали появляться определенные программы, которые позволяют заемщикам взять на льготных условиях кредит на короткий срок. Примером этого может быть Кредит Европа банк, который недавно презентовал свою новую программу под названием «Покупка плюс». Эта программа позволяет клиентам банка взять кредит в долларах сроком на 6 лет для приобретения вторичного жилья с минимальным первоначальным взносом 20%. При этом процентные ставки составляют 8,9% годовых. Появление подобных выгодных условий на рынке ипотечного кредитования связано с тем, что российские банки начали вновь находить для себя оптимальные варианты заимствования на международных рынках. Тем не менее, в сложившейся ситуации на рынке банки имеют очень ограниченные возможности для всевозможных маневров с процентными ставками. Поэтому сегодня им крайне сложно конкурировать между собой на разности этих ставок.

Многие эксперты прогнозировали вытеснение с российского рынка ипотечного кредитования мелких банков. Однако, несмотря на возникший кризис, число банков на рынке ипотеки в России постепенно растет. Так, согласно данным АИЖК, в прошлом году на рынке было 450 банков. Сейчас же их количество составляет 586. Конечно, некоторые банки отказались от ипотечного кредитования, однако постепенно появляются новые участники на этом рынке.

Для привлечения клиентов банкам приходится разрабатывать новые интересные программы и предлагать всевозможные дополнительные услуги. Альфа-банк своим потенциальным клиентам предлагает бесплатные консультации риэлтора. ОТП-банк заключил договор с компанией «Страховой дом ВСК». Теперь в офисах этой страховой компании принимаются заявки от заемщиков на предоставление им кредита. Одновременно здесь же подбирают наиболее выгодную для клиента программу страхования.

Международная академия ипотеки и недвижимости приводит следующие данные о ситуации на российском рынке ипотечного кредитования в целом. Так, в настоящее время в Москве средняя ставка на рынке вторичного жилья составляет 12,4% в рублях и 10,84% в долларах. На первичном рынке недвижимости столицы средние ставки в рублях и долларах составляют 13,5% и 12% соответственно. Следует отметить то, что на сегодняшний день многие банки дают возможность своим клиентам получить кредит по более низким ставкам при условии, что они имеют возможность сделать первоначальный взнос в размере 30% и более. При этом, естественно, заемщик должен иметь высокооплачиваемую специальность и быть трудоустроен. С заемщиками ситуация сегодня достаточно сложная. Условия ипотеки для заемщиков стали довольно суровыми. Даже к тем клиентам, которые в прошлом году могли без проблем получить кредит, сегодня банки относятся крайне осторожно. И в ряде случаев такие клиенты получают отказ со стороны банков на выдачу кредита.

Особенно это касается людей, занимающихся малым бизнесом. С точки зрения банков малые компании обладают большим риском банкротства, поэтому получить им кредит довольно сложно. Из-за высокого первоначального взноса (около 20-30%) и низкого уровня доходов около 90% населения России не имеют возможность получить кредит. Например, для того, чтобы получить кредит на приобретение жилья в Подмосковье, заемщик должен иметь доход в размере 1500-2000 долларов в месяц. В случае покупки жилья в Москве, для участия в ипотечной программе заемщик должен обладать ежемесячным доходом 2000 долларов и более. В сложившейся ситуации для большей части россиян при покупке жилья могла бы быть незаменима помощь правительства. Например, значительным толчком для развития российского рынка ипотечного кредитования могли бы быть соответствующие программы с поддержкой властей, субсидирование первого взноса, снижение налогов для заемщиков и т. д. Конечно, на сегодняшний день бюджету это не под силу. Существенным образом увеличились сроки рассмотрения заявок от заемщиков. Так, если раньше на рассмотрение заявки уходило максимум две недели, то сейчас на эту процедуру требуется более трех недель. Кроме того, требуется еще 3 недели для одобрения залога, а также около месяца клиенту нужно ждать оформления сделки. Таким образом, заемщик может стать владельцем жилья не раньше, чем через 2,5 месяца. Многие эксперты считают, что банки начнут гораздо активнее заниматься кредитованием недвижимости лишь после преодоления последствий ипотечного кризиса в США.

Подводя итоги можно сказать следующее: на сегодняшний день кризис довольно серьёзно отразился на ипотеке и повлиял на резкое падение покупательского спроса. Прежде всего, выросли процентные ставки, в результате почти исчезли с рынка ипотечные покупатели. Из-за снижения кредитования строительной отрасли застройщики вынуждены отказаться от многих проектов, а получить ипотечный кредит стало сложнее. Надежда на то, что тарифы по ипотеке понизятся, себя не оправдала. В условиях финансового кризиса рынок ипотеки оказался почти заморожен. К сожалению, причиной этому стала недостаточность собственных средств для выдачи ипотечных займов, а получить зарубежные или внутренние кредиты по-прежнему нет возможности. Банки предлагают невыполнимые условия заёмщикам, тем самым выталкивая с рынка тех граждан, которые хотели и планировали купить недвижимость у банков. Средств для продолжения ипотечных программ сегодня просто нет. К тому же, довольно резко вырос риск не возврат тех средств, которые уже были выданы. Не в лучшем положении оказались застройщики - уже построенные объекты они продать не могут, и для завершения начатого строительства им не хватает финансирования Существование проблем в сфере ипотечного кредитования признано на официальном уровне в России. Поступили первые предложения о принятии мер по предотвращению краха ипотеки. Существует три варианта решения этого вопроса и все они подразумевают выделение средств из государственного бюджета. Это вариант выделения денег госбанкам. Другой вариант – выделение денег Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Или же, прямое субсидирование ипотечных заёмщиков. То есть, разница лишь в том, кто первый получит деньги, но, к сожалению, и это мнение экспертов, финансовая жизнь сегодня построена на сплошных догадках. Специалисты не рискуют делать какие-либо прогнозы в этой отрасли. Положительным фактом на фоне кризиса можно считать тот факт, что часть инвесторов сейчас, наоборот, начала переводить свои активы с фондового рынка в недвижимость, поскольку этот сектор экономики демонстрирует стабильность, являясь своеобразной «валютой убежища». Как следствие, объем предложения сократится еще больше, и это не только не даст ценам упасть, но и обеспечит рост уже через несколько месяцев.