Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

2)Квартира в новостройке

В рамках этой программы предполагается кредитование приобретения новых квартир непосредственно от застройщиков. Единственное ограничение: кредитованию подлежат только квартиры, приобретаемые у застройщиков, аккредитованных банком ВТБ 24. Их перечень размещен на сайте банка.
Основные условия – такие же, как и по другим программам. Расскажем только о принципиальных отличиях.

Минимальный первоначальный взнос составляет уже 20% стоимости приобретаемой в ипотеку квартиры. Комиссия за заключение договора составляет также 1,5% от суммы кредита, но не менее 45 400 рублей и не более 125 400 рублей (практически в два раза больше, чем при кредитовании приобретения вторичного жилья). Но её также можно уменьшить до 25 400, разместив первоначальный взнос во вклад.

Процентная ставка по такому ипотечному кредиту при первоначальном взносе от 20 до 40% в рублях на срок до 7 лет составит 12,75%, на срок до 15-лет она составит 13,05%, до 25-ти лет – 13,35%, до 50–ти лет – 13,65%. Если первоначальный взнос составит 40-60%, то ставки будут на 0,5% годовых ниже.

У этой программы есть «естественное» отличие от программ кредитования приобретения вторичного жилья: до момента сдачи дома в эксплуатацию и передачи вам квартиры в собственность залогом являются права требования по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве. На этот период процентная ставка увеличивается на 2,5% годовых.

3)Победа над формальностями

Программа кредитования приобретения объекта недвижимости на первичном и вторичном рынках при наличии первоначального взноса в размере не менее половины стоимости кредитуемого объекта. Кредит также предоставляется на покупку гаража или для рефинансирования ипотечных кредитов других банков.

Условия:

• Сумма кредита от 300 000 до 15 млн. рублей.
• Срок кредита до 20 лет.
• Первоначальный взнос от 50%, который обязательно должен размещаться во вклад «ВТБ24 — Вклад в ипотеку».
• Процентные ставки соответствуют программам «Вторичное жильё», «Новостройка».
•    Кредитное решение принимается в день обращения.

Необходимые документы:

• Паспорт.
• Копия водительского удостоверения или свидетельства о пенсионном страховании.
• Дополнительные документы предоставляются при их наличии: военный билет для мужчин до 27 лет, свидетельство о браке, а также документы, идентифицирующие личность супруга(и).

4)Ипотека с государственной поддержкой

Кредит на приобретение готового или строящегося жилья.

Условия:

• Сумма кредита до 8 млн. рублей.
• Срок кредита от 5 до 30 лет.
• Ставка кредитования составляет 11% годовых независимо от срока кредита, размера первоначального взноса и формы подтверждения дохода. При приобретении объекта на этапе строительства ставка увеличивается на величину до 2,5% годовых.
• Первоначальный взнос от 20% стоимости приобретаемой недвижимости.

5)Ипотека + материнский капитал

ипотечный кредит с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса или его части, предназначенный  для покупки готового или строящегося жилья. Остальные условия кредитования соответствуют условиям кредитов «Новостройка» и «Вторичное жилье».

6)Гаражная ипотека

Эта программа кредитования предусматривает возможность приобрести место для автомобиля в гараже или на подземной автостоянке. Я думаю, в какой-то степени, это «хитрый» продукт совместного маркетинга застройщиков и банка ВТБ24 – продавать и квартиру в новом доме, и подземный гараж, строящийся в этом доме; для полного комплекта надо еще предлагать автокредит. По этой программе можно покупать и готовый, и строящийся гараж.

Минимальный размер кредита составляет 300 000 рублей. Первоначальный взнос, правда, немаленький – от 30% стоимости гаража, если он расположен под жилым домом. Для наземных паркингов – от 40% стоимости.

Комиссия за рассмотрение заявки составляет 1,5% от суммы кредита, но не менее 15 000 рублей.

Так же, как и по остальным видам ипотечного кредита в банке ВТБ24, процентная ставка зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования. При первоначальном взносе от 30 до 40% и сроке кредитования до семи лет ставка по гаражной ипотеке будет 14,75%, при сроке кредитования до 15 лет – 15,05%, до 25-ти лет – 15,35%, до 50 лет – 15,65%. Если первоначальный взнос составляет 40-60%, то ставка по ипотеке будет на 0,5% годовых меньше.

Ставки в валюте при аналогичных условиях будут колебаться от 9,95% (при первоначальном взносе от 60% и сроке кредитования не более 7 лет) до 12,15% (первоначальный взнос от 30% и срок до 50-ти лет). Также возможно заключение кредитного договора с плавающей (переменной/комбинированной) ставкой, но о недостатках такого варианта мы говорили выше.

7)Нецелевой ипотечный кредит

Обычно банки дают ипотеку конкретно на приобретение жилья. Редко, но встречаются на рынке кредитные продукты, представляющие (по сути) потребительские кредиты под залог уже имеющейся недвижимости. С одной стороны, кредит нецелевой, с другой стороны – поскольку обеспечением по кредиту является договор залога недвижимости (ипотека) – то кредит считается ипотечным. Основной недостаток этого кредита – его, как правило, невозможно рефинансировать в других банках и Агентстве ипотечного жилищного кредитования: «камень преткновения» и там, и там – это отсутствие в тексте договора фразы «цель кредита – приобретение жилья».

Требования к заемщику и пакету документов – типовые, как и для всех ипотечных программ. Только по объекту недвижимости (которым вы владеете и который намереваетесь заложить по кредиту) весь пакет документов вы собираете сами.

Кредит предоставляется на срок от пяти до двадцати лет. Максимальная сумма кредита ограничена оценочной рыночной стоимостью объекта недвижимости, который вы собираетесь закладывать – не более 70%. Комиссия за выдачу кредита не зависит от размера кредита и составляет 27 400 рублей. Возможно досрочное погашение кредита с любого момента без уплаты комиссий и штрафов за это.

При заключении комбинированного договора страхования жизни и здоровья процентная ставка по кредиту будет составлять 13,05% при сумме кредита менее 40% стоимости закладываемого имущества и сроке кредитования до семи лет, 15,3% - при сроке кредитования до 15 лет, 15,6% - до 20 лет. Если сумма кредита будет составлять до 60% стоимости квартиры, то ставка по кредиту при сроке кредитования до семи лет будет составлять 15,8%, до 15 лет – 16,1%, до 20 лет – 16,4%. При большей сумме кредита плюсуйте еще 0,5% годовых к перечисленным ставкам.

Если брать кредит в валюте, то минимальная ставка составит 10,45% (при сумме кредита не более 40% стоимости закладываемой недвижимости и сроке кредитования до семи лет), а максимальная – 12,35%.

8)Рефинансирование ипотечных кредитов

ВТБ 24 – один из немногих банков, которые предлагают программы рефинансирования ипотечных кредитов, полученных в других банках. Причем не имеет значения, был ли взят кредит на приобретение недвижимости или это был нецелевой кредит под залог недвижимости. 

Условия кредитования по рефинансируемым кредитам – такие же, как если бы вы брали новый ипотечный кредит по соответствующей программе (на вторичное жилье, новостройку или нецелевой) в банке ВТБ 24.

9)Ипотека для военных от ВТБ 24 – программа для военнослужащих — участников накопительно-ипотечной системы (НИС).

10)Залоговая недвижимость

льготная ипотека на жилье в новостройке, жилье на вторичном рынке или загородное жилье, которое находится в залоге у банка и выставлено собственником на продажу.

Условия:

• Процентная ставка по ипотеке не зависит от срока кредитования, а также размера первоначального взноса и не превышает 10% при условии полного ипотечного страхования. По ипотечным кредитам в рублях ставка составляет 10% годовых. Для кредитов в валюте  ставка определяется в соответствии с условиями кредитного договора текущего заёмщика, осуществляющего продажу объекта, но не более 10% годовых.
• Срок кредита от 5 до 50 лет.
• Первоначальный взнос от 20% стоимости.
• Минимальная сумма кредита от 10 000 долларов США или эквивалента в рублях и евро.

Кроме указанных выше базовых программ ипотеки ВТБ 24 предлагает индивидуальные кредитные программы:

«Ипотека + жилищный сертификат» – кредит от 300 000 рублей на срок до 50 лет.
• «Ипотека для работников олимпийских объектов» на срок до 50 лет.
• «Построй свою мечту» – кредит от 300 000 рублей на срок до 20 лет.
• «Загородный дом» – кредит от 300 000 рублей на срок до 50 лет.
• «Реальные доходы» – кредит до 90% стоимости объекта недвижимости на срок до 50 лет.
• «Жилой дом под залог земельного участка» – предложение для Москвы и Московской области.

Таким образом, ВТБ 24 предоставляет широкий спектр ипотечных кредитов, причем условия кредитования одинаковы для всех категорий заемщиков. Кредиты предоставляются независимо от гражданства и наличия постоянной регистрации.

Следует обратить внимание на то, что банк в феврале 2012 года ввел мораторий на единовременную комиссию за выдачу ипотечного кредита, которая ранее существенно удорожала ипотечные программы банка ВТБ24.

Анализ показателей выданных кредитов в ВТБ24.

Банк ВТБ24 занимает лидирующие позиции на рынке жилищного кредитования. Его доля  на рынке ипотечного кредитования на конец 2011года составляла 17,25%, но как считает зампредседатель правления "ВТБ-24" Анатолий Печатников,эта доля вырастит до 20,1 %.

Действующие жилищные программы обладают важными преимуществами. Широкий охват рынка позволяет предоставлять кредиты на приобретение объектов недвижимости на территории всей страны. ВТБ24 кредитует покупку объектов недвижимости как на вторичном, так и на первичном рынках. Кредитные программы ориентированы на потребности различных социальных слоев населения.

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1 Факторы, препятствующие развитию ипотечного кредитования

До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация изменилась кардинальным образом. Объемы предоставляемых кредитов активно растут, число банков – участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться, происходит дифференциация предоставляемых ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов.

Вместе с тем вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким. Задолженность по ипотечным кредитам, которые были предоставлены российскими банками, на данный момент составляет около 0,3% от ВВП. Для сравнения: в странах Западной Европы отношение ипотечного долга к ВВП достигает 70%, в США – 50%, а в странах Центральной и Восточной Европы – 25%. На одного россиянина в настоящее время приходится около 20 долларов США задолженности по ипотечным кредитам, в то время как на жителя Польши – 300 долларов США, Латвии – 550 долларов США.

К факторам, сдерживающим развитие жилищного ипотечного кредитования в России, относят:

1) недостаточность «длинных дешевых денег» и неразвитость системы рефинансирования ипотечных кредитов

Недостаточность в пассивах отечественных банков «длинных» ресурсов остается значительным препятствием на пути развития ипотечного кредитования. Пока же, только 6,8 % привлеченных банками рублевых ресурсов (депозитов) от физических лиц – средства сроком свыше 3 лет. В совокупном выражении по всем банкам это эквивалентно чуть более 109 млрд. рублей в пассивах кредитных институтов страны. Как видно, ресурсные возможности ипотеки объективно ограничены.

Набор основных источников финансирования операций ипотечного жилищного кредитования для подавляющего большинства банков идентичный: средства физических лиц, депозиты юридических лиц и собственный капитал. Альтернативные источники рефинансирования – кредитные линии российских и зарубежных банков, облигационные займы. При этом использование иностранных кредитных линий остается исключительной прерогативой крупных и средних кредитных организаций. Внимания заслуживает тот факт, что немногочисленная группа, финансирующая ипотечные операции за счет выпусков облигаций, образована исключительно банками с капиталом от 5 до 30 млн. евро. Крупные банки не готовы использовать данную схему финансирования. Это означает, что российский рынок долговых ценных бумаг пока не может обеспечить приемлемые условия финансирования ипотечных операций как по срокам, так и по ставкам.

Российские банки, кроме Банка России, не имеют сегодня доступа к длинным деньгам – Пенсионному фонду, Стабфонду и т.д. В стране не работает система рефинансирования коммерческих банков со стороны Банка России, а ведь ипотека – это вопрос длинных денег на 15-30 лет.

2) несовершенство законодательной базы и судебных процедур

Экономические и юридические права российских банков как основных кредиторов населения, требования которых обеспечиваются залогом недвижимости, не защищены достаточно надежно и эффективно действующим гражданским и банковским законодательством.

На современном этапе реальной является угроза ненадежности обеспечения ипотечных кредитов, т.е. залога для банка как кредитора. Наиболее острые вопросы возникают, в частности при выселении заемщика в случае его неспособности погашать кредит. Эксперты отмечают, что в эту проблему заложено порядка 2-3 % риска, которые могут быть вычтены из общей ставки при условии законодательного решения вопроса выселения должника по ипотечному кредиту.

Следующий аспект, касающийся процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, касается налогообложения. В частности, согласно закону о налоге на добавленную стоимость любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом недвижимости, банк будет вынужден платить в бюджет НДС. Соответственно эти расходы ведут к увеличению залоговых коэффициентов, которые учитываются при расчете максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья.

Третий аспект данной группы проблем института прописки, который на сегодняшний день ограничивает ликвидность жилой недвижимости. Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру не является основанием для прекращения права пользования данным помещением членами семьи прежнего собственника. Эта норма вносит определенные сложности в вопрос регистрации заемщика и членов его семьи в жилой недвижимости, являющейся предметом залога.