Жилищное право

5. При безвозмездном проживании в занимаемом наймодателем жилом помещении по договору социального найма другими гражданами в

7

6. качестве временно проживающих.

Наниматель жилого помещения  по договору социального найма и  проживающие совместно с ним  члены его семьи по взаимному  согласию и с предварительным  уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

7. При выселении  граждан из жилых помещений  с предоставлением других благоустроенных  жилых помещений по договорам  социального найма

Граждане выселяются из жилых  помещений с предоставлением  других благоустроенных жилых помещений  по договорам социального найма  в случае, если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции  дома жилое помещение не может  быть сохранено или его общая  площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут  быть признаны нуждающимися в жилых  помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

8. При предоставлении  гражданам другого благоустроенного  жилого помещения по договору  социального найма в связи  с выселением

Предоставляемое гражданам  в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 Кодекса, другое жилое помещение  по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно  к условиям соответствующего населенного  пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

9. При определении  размера платы за жилое помещение

Собственник помещения в  многоквартирном доме обязан нести  расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать  в расходах на содержание общего имущества  в этом доме соразмерно своей доле в праве общей собственности  путем внесения платы за содержание и ремонт

 

       Перечислите и охарактеризуйте виды жилых помещений

Согласно ст. 16 ЖК к жилым  помещениям относятся: 1) жилой дом, часть 

8

жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с проживанием  в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК).

Жилой дом как вид жилого помещения следует отличать от многоквартирного дома. Единственное отличие, при всей его условности, состоит в том, что в жилом доме не может быть квартир.

Данное обстоятельство влечет ряд важных юридических последствий. Если жилой дом как жилое помещение  является объектом недвижимости - объектом гражданских прав, то многоквартирный  дом суть не самостоятельный объект недвижимости, а их совокупность. К  числу жилых домов относятся, прежде всего, коттеджи и иные объекты, предназначенные для постоянного  проживания граждан.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК квартирой  признается структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении.

Ключевым элементом данного  определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования  в многоквартирном доме. Очевидно, под прямым доступом следует понимать то, что имущество общего пользования  непосредственно примыкает к  квартире, т.е. является по отношению  к ней смежным. Иными словами, наличие отдельного входа, обеспечивающего  непосредственную связь с местами  общего пользования многоквартирного дома, составляет неотъемлемый признак  квартиры.

В качестве объектов вспомогательного использования, которые, пусть и  в разном объеме, входят в состав элементов квартиры, могут быть названы  коридор, холл, кухня, внутренний тамбур, санузел, ванная, кладовая, передняя и  т.д. Поскольку многие из названных компонентов могут присутствовать и в части жилого дома, указанный критерий разграничения жилых помещений на части домов и квартиры следует рассматривать в качестве дополнительного. На практике жилое помещение приобретает режим квартиры с момента присвоения ему соответствующего "милицейского" адреса.

К числу жилых помещений  ЖК относит также части квартир. Части квартир по замыслу законодателя следует отличать от комнат и части  жилого дома,

 

9

которые отнесены законодателем к отдельным видам жилых помещений. Впрочем, многие авторы сомневаются, что такие различия присутствуют.

Наконец, последней из рассматриваемых  разновидностей жилых помещений  выступают комнаты. Согласно ч. 4 ст. 16 ЖК комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартиры. Следует отметить, что ранее выдвигались возражения против признания комнаты в качестве жилого помещения, одно из которых состояло в отрицании за комнатой качества вещи. Указывалось, что ее самостоятельная ценность как жилого помещения весьма сомнительна. Комната в коммунальной квартире, как правило, не имеет ни отдельного санузла, ни кухни, что исключает возможность ее самостоятельного использования для проживания граждан. Представляется, что данный аргумент не вполне состоятелен. Многие вещи не могут использоваться в отрыве от других вещей. В частности, лодка не уплывет далеко без весел, замок не откроется без ключа. Однако нет сомнений, что и лодка, и замок относятся к числу вещей. Таким образом, никаких теоретических препятствий к признанию комнат в коммунальных квартирах самостоятельными объектами гражданских прав нет. Другое дело - социальный и моральный аспекты. В этом смысле признание отдельных комнат самостоятельными объектами гражданских прав нельзя отнести к достижениям законодательства. По сути, это вынужденная мера, являющаяся реакцией на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере.

 

   Какие требования установлены жилищным законодательством в отношении жилых помещений?

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ. Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания также устанавливается Правительством РФ. Правительством РФ принято Постановление от 28.01.2006 №47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания (разд. III Положения). Таким образом, непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень - аварийность), а именно: наличием неустранимых

10

неисправностей инженерных сетей, несоблюдение строительных норм при застройке близлежащей к  дому территории и проч. Критерии отнесения  жилья к непригодному по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами. Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями.

    Федеральный орган  исполнительной власти создает  в установленном им порядке  комиссию для оценки жилых  помещений жилищного фонда Российской  Федерации. В состав комиссии  включаются представители этого  федерального органа исполнительной  власти. Председателем комиссии  назначается должностное лицо  указанного федерального органа  исполнительной власти.

   Орган исполнительной  власти субъекта Российской Федерации  создает в установленном им  порядке комиссию для оценки  жилых помещений жилищного фонда  субъекта РФ. В состав комиссии  включаются представители этого  органа исполнительной власти  субъекта РФ. Председателем комиссии  назначается должностное лицо  указанного органа исполнительной  власти субъекта РФ. Орган местного  самоуправления создает в установленном  им порядке комиссию для оценки  жилых помещений муниципального  жилищного фонда. В состав комиссии  включаются представители этого  органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается  должностное лицо указанного  органа местного самоуправления. К участию в работе комиссии следует привлекать собственника жилищного фонда или представителя собственника, осуществляющего функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания, а в случае необходимости - представителя проектно-изыскательских организаций, производившего обследование этого жилого дома (жилого помещения). Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

После изучения представленных документов, перечень которых 

11

предусмотрен п. 45 Положения, и при необходимости осмотра  жилого дома (жилого помещения) комиссия принимает решение:

· о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;

· о необходимости и  возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим  обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения  в соответствие с установленными в Положении требованиями и после  их завершения - о продолжении процедуры  оценки;

· о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые  не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.

Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

В случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным  для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия  факторов среды обитания, представляющего  особую опасность для жизни и  здоровья людей, указанное решение  должно содержать указание его собственнику (уполномоченному собственником  лицу) о необходимости немедленного отселения граждан.

Приказом Министра жилищно-коммунального  хозяйства РСФСР от 05.11.1985 №529 было утверждено Положение по оценке непригодности  жилых домов и жилых помещений  государственного и общественного  жилищного фонда для постоянного  проживания. Этим Положением были определены в полном объеме критерии отнесения  жилых помещений к непригодным. Пунктом 2 Положения было предусмотрено следующее.

Жилые дома независимо от группы их капитальности и жилые помещения  относятся к категории непригодных  для постоянного проживания с  учетом физического износа, повреждений  несущих конструкций, недостатков  планировки и уровня внутреннего  благоустройства, а также санитарных требований. К непригодным для постоянного проживания жилым домам отнесены:

· каменные дома с физическим износом свыше 70%;

12

· деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65% (п. 2.2).

Независимо от таких условий  согласно п. 2.3 этого Положения к  непригодным для проживания отнесены:

а) жилые дома, расположенные  в пределах санитарно-защитных, пожаро-, взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке;

б) жилые дома, расположенные  в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых  потоков и снежных лавин, могущих  угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых  паводковыми водами;

в) жилые дома, получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и  т.п., если эти повреждения не могут  быть устранены с одновременным  конструктивным обеспечением требований СН и П к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;

г) бараки, которыми следует  считать одно-, двухэтажное жилое  строение, предназначенное для временного проживания, с общими кухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы - 10 - 20 лет (строения этого типа, претерпевшие реконструкцию  в части планировки и ставшие  пригодными для посемейного заселения, а также жилые здания из сборно-щитовых  и каркасно-засыпных конструкций  квартирного типа следует относить к малоценному, но жилому фонду);