Государственная регистрация сделок с недвижимостью

В-третьих, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом государственную регистрацию, проводимую Федеральной регистрационной службой, необходимо отличать от регистрации, носящей либо специальный, либо учетный характер.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Например, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК, п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору.

Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная  регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:

- регистрация договора и перехода права собственности по договору  продажи  жилого помещения  или  предприятия;

- регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений и предприятий.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Следовательно, эта дата является:

1. датой заключения договора, предметом которого является недвижимость, если законом  не предусмотрено иное;
2. датой возникновения права собственности у приобретателя  недвижимости  по договору  в случаях, когда  данное право  требует  государственной регистрации и в случаях, когда  иное не предусмотрено законом;
3. датой возникновения права собственности, возникшего не из сделки, а также иного права, подлежащего государственной регистрации;
4. датой прекращения прав на недвижимость, возникших ранее.

Следует заметить, что, хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Таких случаев несколько:

Право собственности у члена жилищного, жилищно-строительного, гаражного или  потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право паенакопления в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, возникает с момента полной выплаты им пая. Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выданная кооперативом.

В случае смерти наследодателя наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя). Подтверждением  возникновения  права в данном случае  является выдаваемое  нотариусом свидетельство о праве на наследство.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе.

К сожалению, ни в Гражданском кодексе, ни в Законе о государственной регистрации, ни в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нет прямых указаний на то, каким образом следует проводить государственную  регистрацию ипотеки в этом случае и какие правовые последствия повлечет за собой отсутствие данной регистрации.

С учетом содержания пункта 3 статьи 334 ГК РФ и пункта 2 статьи 1 Закона об ипотеке есть основания полагать, что данное обременение все же подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку к залогу в силу закона должны применяться общие правила о залоге из договора, если законом не установлено другое. Что касается последствий отсутствия регистрации такой ипотеки в установленном порядке, то Н.Р. Иванова считает, ссылаясь на вышеперечисленные законы, что, если ни продавец, ни покупатель как заинтересованные лица не произвели регистрацию залога недвижимости, проданной в кредит или в рассрочку, он должен быть признан недействительным, и, как следствие, в случае возникновения спора продавец не может ссылаться на него [23, c.36].

Аналогичным случаем является  возникновение права залога в силу закона по договору ренты. В данном случае правоустанавливающим документом будет  служить нотариально заверенный договор  ренты, а моментом  возникновения  права залога  момент передачи  недвижимости плательщику ренты.

Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но следует отметить, что при этом государственная регистрация не подменяет собой судебный акт. Их соотношение сведено к следующему:

- во многих случаях судебное решение выступает в роли правоустанавливающего документа, являющегося основанием  для проведения государственной регистрации;

- судебным актом, чаще всего определением суда, государственная регистрация может  быть приостановлена до  вынесения  судом решения по существу;

- государственная регистрация, являясь ненормативным актом государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или иным правовым актам  и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной;

- в судебном порядке  по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации.

Согласно пункт 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд, которые разрешают подобные жалобы в соответствии с гражданским и арбитражно-процессуальным законодательством.

При этом не следует путать отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного произвести регистрацию, с уклонением от государственной регистрации стороны по сделке. В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права, суд же, выяснив, что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации сделки [4, c.25].

Следует отметить, что с введением в действие Закона о государственной регистрации одним из наиболее часто встречающихся вопросов по его применению является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В соответствии со статьей 7 Вводного закона к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров предусмотренных статьями 550, 560, 574 ГК сохраняли силу впредь до введения в действие Закона о государственной регистрации. Следовательно, начиная с 31 января 1998 года стороны по договорам продажи, дарения недвижимости, продажи предприятий не обязаны придавать этим сделкам нотариальную форму, хотя и вправе сделать это по соглашению сторон.

С другой стороны, согласно статье 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок является обязательным в случаях, указанных в законе: договор ипотеки (пункта 2 статьи 339 и статьи 349 ГК РФ); договор ренты (статья 584 ГК); специальный случай уступки права требования (статья 389 ГК) и другие [34, c.16].

1.2 Порядок проведения государственной регистрации

В первую очередь необходимо остановиться на вопросе о том, кто является участником отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, статья 5 Закона о государственной регистрации говорит, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, – с другой.

Под гражданами Российской Федерации в соответствии со ст. 5 Закона о гражданстве Российской Федерации понимаются лица, имеющие гражданство Российской Федерации на день вступления в силу указанного Закона либо которые приобрели его в соответствии с ним. Согласно ст. 3 указанного Закона иностранным гражданином признается лицо, не являющееся гражданином Российского государства и имеющее гражданство (подданство) иностранного государства, а лицами без гражданства являются лица, не являющиеся гражданами Российской Федерации и не имеющие доказательства наличия гражданства иностранного государства.

Остановимся на некоторых моментах предусмотренных в законодательстве. Так, например, в статье 4 Закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» предусмотрено, что государственная программа приватизации государственного имущества в РФ содержит, среди прочего, указание на имущество, которое приватизируется с установлением запрета на участие в приватизации иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов РФ, имеющих в составе учредителей (участников) или аффилированных иностранных физических и юридических лиц.

Согласно статьи 212 Гражданского кодекса РФ существуют определенные виды имущества, которые могут быть собственностью только Российской Федерации. Правовые действия от имени Российской Федерации и ее субъектов осуществляют органы государственной власти, а от имени муниципального образования – органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус. В отдельных случаях в законе указан специальный орган, который вправе совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным кодексом стороной в договоре концессии должно непременно выступать само Правительство РФ.

Что же касается органов государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним, то система их на данный момент достаточно сложна. Порядок создания и принципы размещения учреждений юстиции по регистрации прав относятся к компетенции субъекта РФ.

Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Росрегистрация подведомственна Минюсту России.

Основными задачами Федеральной регистрационной службы являются:

- обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- организация деятельности по государственной регистрации общественных объединений и политических партий;

- осуществление контроля и надзора в сфере адвокатуры и нотариата;

- осуществление контроля деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих (далее - саморегулируемые организации);

- управление территориальными органами Росрегистрации (далее - территориальные органы).

Росрегистрация в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации, актами Минюста России, осуществляет свою деятельность непосредственно и (или) через территориальные органы и во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и организациями.

Федеральная регистрационная служба осуществляет следующие полномочия:

-координирует работу по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляет правовой контроль их деятельности;

- осуществляет государственную  регистрацию прав на объекты  недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации;

- обеспечивает соблюдение правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также создание и функционирование системы ведения указанного реестра в электронном виде;