Задачи по "Экономике недвижимости"

Задача № 1.

Стоимость вакантного земельного участка 200 тыс. р. Возможны два варианта застройки этого участка: строительство  одного здания или многоэтажный гаражный комплекс. Известно, что в случае застройки гаражами норма прибыли  на капитальные вложения (НП_КВ т.е. отношение величины прибыли к объему капитальных вложений) составит 35%.

 

Таблица 1 - Информация о зданиях, рекомендуемых для строительства

 

Параметры	Типы зданий, рекомендуемые  для строительства
	№1	№2	№3
Ожидаемая цена продажи, Млн. р.	21,5	21,1	18,2
Площадь, м.кв.	2200	2500	2900
Затраты на строительство, тыс. р. / м. кв.	5,1	5,1	5,2

 

Требуется определить, какой  вариант использования наиболее приемлем для инвестора и действие каких принципов оценки прослеживается в данной ситуации.

 

Решение:

Для определения наиболее приемлемого варианта застройки  необходимо определить затраты, прибыль и норму прибыли на капитальные вложения:

 

 

Наименование показателя	Типы зданий, рекомендуемые  для строительства
	№1	№2	№3
Затраты на приобретение участка  и строительство здания (капитальные вложения), тыс.руб.	(2200*5,1) + 200 =11420	(2500*5,1)+200 =12950	(2900*5,2)+200 =15280
Прибыль от продажи, тыс.руб.	21500-11420=10080	21100-12950=8150	18200-15280=2920
Норма прибыли на капитальные вложения, %	(10080*100)/11420= 88,27	(8150*100)/12950= 62,93	(2920*100)/15280= 19,11

 

Из таблицы видно, что  максимальная норма прибыли на капитальные  вложения будет получена при строительстве  зданий типа № 1 (88, 27%). Учитывая что нора прибыли на застройку участка многоэтажным гаражным комплексом  составляет всего 35%, то рекомендуется застройка участка одним зданием типа №1.

 

Ответ: рекомендуется застройка  участка одним зданием типа №1. В данном случае применяется  затратный  метод расчета.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 2.

Стоимость склада составляла 600 тыс. р. На модернизацию погрузо-разгрузочного  оборудования затратили 110 тыс. р., рыночная стоимость склада увеличилась и  составила 630 тыс. р. Определите вклад  модернизации оборудования в стоимость  складского помещения.

 

Решение:

 

Вклад модернизации оборудования в стоимость строительства складского помещения определяется следующим  образом:

630-600=30 тыс.руб.

30/ 630= 0,048 или 4.8%

 

Ответ: 4,8 % стоимости склада после модернизации это вклад  в модернизацию

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 3.

Необходима реконструкция  старого офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции  — модернизация офисных помещений  или переоборудование в торговый центр. Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 600 тыс. р., на переоборудование здания в торговый центр — 1200 тыс. р. Ожидаемый ежегодный доход  от офисов 120 тыс. р., от торгового центра — 240 тыс. р. Какой из вариантов реконструкции  будет наиболее эффективным?

 

Решение:

Норма прибыли модернизации офисов составит:

120/600= 0,2 или 20%

Норма прибыли переоборудования здания в торговый центр:

240/1200=0,2 или 20%

Так как норма прибыли  и в том и в другом случае равна 20%, то любой из вариантов реконструкции здания одинаково эффективен. Будем выбирать вариант реконструкции по самым низким затратам (затратный метод), следовательно, модернизация офисных помещений наиболее приемлемый вариант реконструкции.

 

Ответ: модернизация офисных помещений наиболее приемлемый вариант реконструкции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 4.

Застройщиком за 50 тыс. р. приобретен земельный массив площадью 50 соток для разбивки на участки  и строительства на них дачных домиков. Затраты на строительство одного дачного домика на 10 сотках составляют 35 тыс. р., ожидаемая цена продажи таких дачных участков 50 тыс. р. При строительстве дачных домиков на участках площадью 5 соток, строительные затраты на каждый домик уменьшатся на 3 тыс. р., а рыночная стоимость таких участков с дачными домиками составит 30 тыс. р. На сколько дачных участков следует разбить земельный массив при условии наиболее эффективного использования средств? Какова будет прибыль застройщика в этом случае?

 

Решение:

Необходимо определить размер прибыли, которую получит застройщик после реализации участков. Составим таблицу:

 

Показатель	Участок
Площадь участка	10	5
Стоимость земельного участка, тыс.руб.	50
Предполагаемая цена продажи  одного дачного участка, тыс.руб.	50	30
Затраты на строительство  одного дачного домика, тыс.руб.	35	32
Количество дачных участков, шт.	5	10
Выручка от реализации дачных участков, тыс.руб.	250	300
Затраты на строительство  дачных домиков, тыс.руб.	175	320
Прибыль от реализации участков, тыс.руб	250-50-175=25	300-50-320= -70

 

Из таблицы видно, что при разбивке земельного массива на участки по 5 соток и постройки 10 дачных домиков застройщик реализует проект себе в ущерб и потерпит убыток. Получение прибыли возмажна в случае разбивки земельного массива на участки по 10 соток и постройки 5 дачных домиков.

 

Ответ: при условии наиболее эффективного использования средств земельный массив следует разбить на участки по 10 соток и построить 5 дачных домиков, при реализации данных участков застройщик получит 25 тыс.руб. прибыли.

 

 

 

Задача № 5.

На земельном участке  стоимостью 50 тыс. р. организацией построен склад. Затраты на строительство  составили 450 тыс. р. Объект (склад + земельный  участок) может быть продан на рынке  за 700 тыс. р., при этом его гарантированная  продажа в кратчайшие сроки возможна только за 75 % от этой величины. Какие  виды стоимости можно определить на основе этой информации и какова их величина?

 

Решение:

В данном случае стоимость  продажи объекта можно определить при помощи:

- ликвидационная или срочная стоимость:

700*0,75= 525тыс.руб.

 

- затратная стоимость:

450+50 = 500 тыс.руб

 

Возможная величина прибыли  составит:

700-500=200тыс.руб.

 

 

Ответ: виды стоимости –  ликвидационная или срочная, затратная, стоимость объекта ровна соответственно: 525 тыс.руб., 500тыс.руб., возможная величина прибыли – 200тыс.руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 6.

Оценить индивидуальный жилой  дом с постройками, используя  затратный подход. Имеется следующая информация, представленная в таблице 2.

 

Таблица 2 – Исходные данные

N n/n	Параметры	Ед. изм.	Количество
1	Площадь дома	кв. м	92
2	Стоимость строительства  дома	дол / кв. м	120
3	Площадь гаража	кв. м	25
4	Стоимость строительства  гаража	дол / кв. м	40
5	Стоимость воспроизводства  парника	дол.	160
6	Устранимый физический износ	дол.	280
7	Неустранимый физический износ  строений	%	15
8	Функциональный износ  дачи	дол.	200
9	Рыночная стоимость земельного участка	дол.	550

 

Решение:

Стоимость всех построек на участке будет ровна:

С= (92*120) + (25*40) + 160= 12200 дол.

Размер износа построек:

И= 280 + ((12200-280)*0,15+200= 2268 дол.

Стоимость с учетом износа составит:

СИ = С-И = 12200-2268=9932 дол.

Стоимость всего застроенного земельного участка составит:

Су=СЗу + СИ = 550 + 9932 = 10482 дол.

 

Ответ: стоимость индивидуального жилого дома с постройками составит 10482 дол.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 7.

Определить стоимость  индивидуального жилого дома, эффективный  возраст которого составляет 20 лет. Известно, что общая экономическая  жизнь этого строения 70 лет, стоимость  нового строительства точной копии 900 тыс. р., стоимость земельного участка  — 50 тыс. руб.

 

Решение:

Определим физический износ  здания:

И_{физ зд} = ЭВ – ТС

ЭВ – эффективный возраст, лет;

ТС – типичный срок экономической  жизни, лет

И_{физ зд} =20/70= 0,286

 Сумма износа будет  равна:

900*0,286=257,4 тыс.руб

Стоимость индивидуального жилого дома составит:

900 – 257,4 = 642,6 тыс.руб.

 

Ответ: стоимость индивидуального жилого дома составит 642,6 тыс.руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 8.

Определить затраты на воспроизводство здания, если известно, что его площадь составляет 27150 м², стоимость строительства аналогичных зданий — 15 тыс.р./м², в оценке объекта, в отличие от аналогов, добавлено дополнительное оборудование для обогрева воды на сумму 1,7 млн. руб.

 

Решение:

Затраты на воспроизводство  здания составят:

27150 * 15 + 1700 = 408950 тыс.руб.

 

Ответ: 408950 тыс.руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 9.

Определить величину корректировки  цен продаж на размер участка дачи, используя метод парного анализа  продаж.

 

 

Таблица 3 - Описание недавно  проданных аналогичных дачных участков

№ п/п	Размер, соток	Расстояние до города, км	Водоем	Состояние дорог	Баня	Гараж	Цена продажи, тыс. р.
1	5	50	-	Плохое	-	+	45
2	5	55	Река	Среднее	+	+	60
3	5	55	Озеро	Среднее	-	+	57
4	10	50	Река	Среднее	+	-	55
5	10	55	Озеро	Среднее	+	-	53
6	5	55	Река	Среднее	+	-	53
7	5	50	-	Плохое	-	-	37
8	10	50	Река	Среднее	+	+	65
9	10	55	Озеро	Среднее	+	+	62
10	5	55	Озеро	Среднее	-	-	48