Ипотечное кредитование

Оглавление:

Введение…………………………………………………………..……………..3 - 4

1. Теоретические и методологические основы ипотечного кредитования.
1. Ипотечный кредит: понятие, сущность, особенности……………….…5-6
2. Механизм ипотечного кредитования……………………………….……7-8
3. Модели ипотечного кредитования…………………………..………….9-14
2. Организация ипотечного кредитования в коммерческих банках.
1. Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками………………………………………………………….....15 – 17
2. Оценка кредитоспособности заемщиков при ипотечном кредитовании…………………………………………………...……18-22
3. Участники ипотечного кредитования………………………..…...23 - 24
3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в Российской Федерации на современном этапе……………………………………..…25 - 31

Заключение………………………………………………………………….32 - 33

Список использованной литературы………………………………………34 - 35

Приложения…………………………………………………………………36 - 42

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение:

Жилищная проблема в России, обострившаяся  в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых  научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым  государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий становится возможным для широких слоев населения, и, прежде всего среднего класса.

В мировой финансовой практике ипотечное  кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами – банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

Переход российской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование  банковской системы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного  хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных  направлений развития банковского  кредитования, поскольку ипотека  представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет  для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой  степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению  с необеспеченными, являются более  безопасными для банков, так как  при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Создание и развитие ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая  бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

Таким образом, исследование механизма  ипотечного кредитования на сегодняшний  день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Тем не менее, в экономическом аспекте  у ипотечного кредитования имеется  наряду с большими перспективами  и существенные проблемы. Решить эти  проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность  ипотечного кредитования. Все вышесказанное  еще раз подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы.

Целью курсовой работы является изучение состояния ипотечного рынка России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития. В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:

• изучить теоретические и методологические основы ипотечного кредитования;
• рассмотреть механизм и модели ипотечного кредитования;
• определить порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками, оценку кредитоспособности заемщиков и рассмотреть участников ипотечного кредитования;
• изучить проблемы и перспективы ипотечного кредитования в Российской Федерации на современном этапе.

Объектом исследования является рынок  ипотечного кредитования в России.

Теоретической основой курсовой работы послужили исследования ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования. В качестве информационной базы для исследования были использованы аналитические обзоры Госкомстата и социологические данные, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, а также статьи ведущих экономических журналов и газет и информационные ресурсы сети Интернет.

1. Теоретические и методологические основы ипотечного кредитования.

1.1 Ипотечный  кредит: понятие, сущность, особенности.

Термин «ипотека» принято употреблять в нескольких значениях. Во-первых, ипотекой называется залог недвижимого имущества. Во-вторых, ипотекой называют закладную на заложенное имущество. В-третьих, долг по ипотечному кредиту.

Ипотечный кредит – это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечный жилищный кредит предоставляется  на срок от 3 лет и более физическому  лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения  обязательства. Залог недвижимости регулируется Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотечный кредит оформляется договором, в соответствии с которым одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному  ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и  возвратности, а также при строгом  контроле за использованием кредитных средств. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях ее определения. В записях Единого государственного реестра прав указывается также сумма выданного кредита.¹

Предметом ипотеки является недвижимое имущество, перечень которого содержится в Гражданском Кодексе и Законе «Об ипотеке»: земельные участки, квартиры и жилые дома, дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. В договоре об ипотеке  должна быть названа видовая принадлежность имущества, его индивидуальные характеристики.²

Ипотечное кредитование имеет свои особенности.

Во-первых, ипотечный кредит – это ссуда под строго определенный залог. Обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае неуплаты по основному долгу и процентам заложенная недвижимость продается и из вырученной суммы погашается задолженность перед кредитором.

Во-вторых, большинство  ипотечных ссуд имеют строго целевое  назначение. Они используются на приобретение, строительство и перепланировку как жилых, так и промышленных помещений, а также на покупку и освоение земельных участков.

Главным достоинством кредита является то, что залогом для него может  являться именно то жилье, на покупку  которого он берется. По сравнению с  потребительским кредитом, который  используется на текущие нужды, жилищная ипотечная ссуда направляется на финансирование более глобальных целей, связанных с приобретением жилья.

В-третьих, ипотечные кредиты  предоставляются на длительный срок, в среднем на 20 лет. Такой временной горизонт растягивает погашение кредита на достаточно долгий срок, что позволяет заемщику уменьшать размер ежемесячных выплат.³

 

 

 

2. Механизм ипотечного кредитования.

Механизм функционирования системы  ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными  накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую  недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура  андеррайтинга), то есть оценивает, в  состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться  единственным источником погашения  кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик  не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой  кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик  не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает  тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с  кредитором на покупку выбранной  жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет  ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет  ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие  на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека  жилых домов и квартир, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы  заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах  может колебаться в зависимости  от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем  менее рискованна сделка и сам  кредит. В настоящее время в  России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются кредиторами  ипотечным агентам, которые формируют  ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие  требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное  покрытие и эмитируют ипотечные  ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие  спроса на ипотечные кредиты и  предложений на рынке жилья.⁴

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3. Модели ипотечного  кредитования.

Мировая практика ипотечного кредитования выработала целый ряд подходов, методов  и моделей, которые нашли практическое применение в работе современных  кредитных институтов.

Наиболее простой и одновременно совершенной моделью ипотечного кредитования можно считать так  называемую усечено-открытую модель. Эта модель функционирует в рамках первичного рынка закладных и может быть представлена в виде следующей схемы (рис.1)

 

 

 

 

Рис.1. Организация ипотечного кредитования в рамках усечено-открытой модели.

 

Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше их использования  в качестве обеспечения части  привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Усеченная модель может применяться  как специализированными ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Первой принципиальной характеристикой  этой модели является то, что совокупная потребность клиентов банка в  ипотечных ссудах может обеспечиваться банком из любых источников, включая  собственный капитал, средства на депозитных счетах, межбанковские кредиты и  прочие.