Ипотечное кредитование

Второй характерной чертой усечено-открытой модели является прямая зависимость  процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния финансового  рынка в стране. Эта зависимость  оказывает существенное влияние  на масштаб и активность банков в  области ипотечного кредитования в  отдельные благоприятные и неблагоприятные  периоды. Изыскивая и привлекая  ресурсы для ипотечных кредитов, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения этих ресурсов.

 Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с неполнотой сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг, например в России. Также эта модель занимает существенную нишу на рынке ипотечных кредитов в таких развитых странах, как Великобритания, Франция, Испания, Израиль.

Еще одна модель, заслуживающая внимания, - это модель сбалансированной автономии. Ключевым отличительным признаком данной модели является судно - сберегательный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма его сбережений должна быть примерно равна сумме кредита, на который он вправе рассчитывать.

Данное  ограничение является существенным минусом модели, так как оно  отодвигает во времени момент приобретения недвижимости для конкретного заемщика.

Однако  у сбалансированной автономной модели есть и серьезные плюсы, так как  потенциально она совершенно не зависит  от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей замкнутости. На этапе накопления средств участник системы является ее кредитором, а  после получения кредита –  заемщиком. При реализации сбалансированной автономной модели для банка уже  не стоит вопрос, где и по какой  цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки по вкладам  стройсбережений и по ипотечным  кредитам теоретически могут быть установлены  на произвольном уровне. Банк может  вообще не выплачивать доход на целевые сбережения и, установив маржу на уровне 3%, объявить этот процент в качестве цены кредита. Возможен вариант, когда процент по вкладам будет начисляться из расчета 10%, тогда процентная ставка по кредиту составит 13%.

Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены привлеченных ресурсов, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет серьезное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой, с той лишь оговоркой, что все взаиморасчеты должны реализовываться в устойчивой валюте.

Преимуществом данной модели является также и то, что применяющий ее кредитор подвержен  меньшему риску невозврата ссуды, поскольку имеет более реальное представления о кредитоспособности будущего заемщика, сформировавшееся на этапе создания накоплений.

Наиболее  впечатляющие успехи в практическом применении данной модели были достигнуты в Германии, где была создана охватывающая всю страну система стройсбережений. Отсюда и появилось понятие немецкая модель ипотечного кредитования. Такая модель успешно сочетает в себе механизмы накопления и кредитования участников системы стройсбережений, а также протекционизм государства по финансовой поддержке инициативы граждан, направленной на улучшение своих жилищных условий.

Немецкая  модель представлена на графике (рис.2, прил.1)

Так, человек, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в  момент приобретения жилья, а значительно  раньше, минимум за 2 года, максимум за 10 лет до этого события. Чаще всего  это одинокие молодые люди или  молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 40 - 45 % от стоимости будущего жилья. После чего участники систмемы стройсбережений имеют право на получение государственной дотации в размере 10 % от общей стоимости жилья и льготного кредита для оплаты недостающей части (45 - 55 % сотимости недвидимости). Погашение такого кредита происходит в течение 10-15 лет.

В отличии  от многих стран, в которых высокие  проценты по ипотеке практически  парализуют кредитование на покупку  недвижимости, низкая процентная ставка в рамках немецкой системы стройсбережений  содействует тому, что размеры  остаются вполне посильными для вкладчиков.⁵

Существенные  отличия от рассмотренных выше моделей  имеет так называемая расширенная открытая модель. Это модель, в котороый основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этих целей вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (рис.3, прил.2)

Данная  модель предполагает следующую схему  взаимодействия ее участников:

1. Клиент обращается в банк за ипотечным кредитом.
2. Специализированный ипотечный или коммерческих банк выдает кредиты и обслуживает их, создавая первичный рынок закладных.
3. Кредитор может сохранять закладные в собственном портфеле ценных бумаг или, формируя пулы закладных, продавать их сторонним инвесторам – крупным финансовым корпорациям, создавая вторичный рынок закладных.
4. Эмиссионно-финансовая компания также может сохранять ипотечные кредиты, обеспеченные пулами закладных. Покупателями таких ценных бумаг, которые по сути являются облигациями, могут выступать различные финансовые учреждения, коммерческие банки, инвестиционные фонды, страховые компании. При этом эмитент облигаций гарантирует их держателям современные выплаты, превышающие выплаты по банковским депозитам.
5. Инвесторы, покупая закладные, обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами для выдачи новых кредитов.
6. Цикл повторяется, когда ипотечные или коммерческие банки предоставляют заемщикам новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на денежные ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке.

Реализация  расширенной открытой модели может  быть обеспечена лишь при условии  устойчивого функционирования рынка  и, как правило, при определенном содействии государства или, как  минимум, при его контроле за эмиссией ценных бумаг. Широкое применение и наибольшее развитие данная модель получила в США. По этой причине ее часто называют американской моделью ипотеки.

Данная  модель представлена на графике (рис.4, прил.3).

В рамках функционирования американской модели человек с определенным уровнем  ежегодного дохода сразу приобретает  готовое жилье, совершая при этом за счет собственных средств лишь первоначальный платеж в размере 25-30 % от общей стоимости недвижимости. Оставшиеся 70-75 % стоимости оплачиваются заемными деньгами, которые предоставляются банком либо под залог приобретаемой, либо уже имеющейся в распоряжении заемщика нежвижимости. Возврат данной ссуды в зависимости отуровня доходов заемщика и избранного вида ипотеки осуществляется обычо в течение 15-30 лет. Ипотечные кредиты, работающие в рамках американской модели отличаются:

• Долгосрочностью (обычно 15-30 лет);
• Относительно низким кредитным риском, связанным с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;
• Неопределенностью поступлений денежных средств в связи с возможностью долгосрочного погашения займа.

Банки, использующие американскую модель ипотеки, предлагают своим заемщикам различные кредитные  продукты, позволяющие максимально  учитывать специфические возможности  и потребности клиента.

Необходимо отметить, что до недавнего времени расширенная открытая модель являлась достаточно стабильной в силу того, чо большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имели ранее объявленную доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существовала лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение денежных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от системы инвесторов, данная модель подвержена существенному влиянию общего состояния финансово- кредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь только в странах с очень устойчивой экономикой.

Официально  в России за основу принята двухуровневая  модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции  развития системы ипотечного жилищного  кредитования. По замыслу Правительства  российская двухуровневая ипотечная  система не предполагает диктата  федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке  рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные  ипотечные операторы, не зависимые  от федерального центра.

С введением  закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность  банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать  и одноуровневую модель ипотеки.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют  по образу немецкой системы контрактных  стройсбережений.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая  модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах  нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия  виде.⁶

2. Организация ипотечного кредитования в коммерческих банках.

2.1. Порядок предоставления ипотечного  кредита коммерческими банками.

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости  от объекта кредитования, кредитной  политики и организационной структуры  каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных  элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих  пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

1. предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;
2. андеррайтинг;
3. принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
4. оформление кредитного договора и договора о залоге;
5. сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учавствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. В качестве залога могут предлагаться существующая квартира заемщика и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекции произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет.

Результаты  анализа используются для того, чтобы  определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос  собственных средств и предварительные  сроки погашения кредита. Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита.