Контрольная работа по "Экономика"

     Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость.

     Технология  применения сравнительного метода при  оценке стоимости недвижимости, включает в себя пять операций:

     Первая  операция: сбор сравнительных данных.

     Оценщик собирает максимально возможное  количество информации о продаже  аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик  должен быть уверен в ее полноте  и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади  объекта, даты сделки, местонахождение  объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми.

     Вторая  операция: изучение сделок.

     Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или родственниками – нет.

     Третья  операция: временные корректировки. Очень часто оценщик располагает  информацией о сделках, которые  произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

     Четвертая операция: корректировка различий по сопоставимым объектам недвижимости.

     В реальной практике трудно найти абсолютно  похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам.

     Пятая операция: вынесение решения о  стоимости недвижимости.

     Вопрос  о сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.

     Описанные выше подходы к оценке недвижимости (затратный, доходный, рыночный) базируются на информации, собранной на одном и том же рынке недвижимости, но каждый имеет дело с различной стороной этого рынка и может значительно отличаться друг от друга. Поэтому, окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка недвижимости.

       Согласование результатов , полученных с помощью различных подходов. Согласование – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки..

     Этот  процесс включает в себя предварительную  и заключительную стадии.

     В процессе предварительной стадии оценщик:

     –     проверяет возможность использования принципов оценки стоимости недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах;

     –    анализирует с позиции здравого смысла различные суммы стоимости недвижимости, полученные в результате применения рыночного, затратного и доходного подходов при оценке стоимости недвижимости;

     –     ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта;

     –     проверяет реальность первичной информации.

     В заключительной стадии оценщик заново возвращается к исходной проблеме, с помощью статистического анализа  вырабатывает вероятные величины стоимости объекта, определяет ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику единственную сумму оценки стоимости недвижимости.

     Следует еще раз подчеркнуть, что согласование – это не механическое усреднение результатов, полученный при помощи рыночного, затратного и доходного  подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений.

     Отчет о результате оценки стоимости. В  качестве последнего шага оценщик пишет  отчет о своих выводах и  заключениях, которые он затем передает заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме или представлен подробным письменным докладом и не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

     Составляется  отчет по оценке недвижимости с учетом тщательного анализа рыночных данных и, особенно, в тех случаях, когда  имеет место экологическое загрязнение.

     Таким образом, системный подход к оценке стоимости различных типов недвижимости включает в себя три основных подхода (рыночный, затратный и доходный), в каждом из которых используется унифицированный набор оценочных принципов.

     Корректировка текущей стоимости  объектов недвижимости

     Текущая стоимость объекта недвижимости, или общая стоимость земельного участка и объекта недвижимости, уменьшается на величину комиссионных затрат, включающих затраты на риелторские, оценочные и юридические услуги. К другим затратам относятся налоги и сборы, которые приходится платить при продаже основных активов. Уменьшенная таким образом оценочная стоимость недвижимости дисконтируется на дату оценки. 
В связи с тем что планируемый срок окончания процесса продажи объектов недвижимости наибольший по сравнению со сроками продажи других активов, и если предположить, что он составляет 20 месяцев, как предусмотрено графиком продажи активов предприятия, то период дисконтирования выручки от продажи недвижимости будет равен также 20 месяцам. Ставка дисконтирования при этом принимается очень высокой, поскольку велика степень неопределенности результата этих специфических торгов. Эта ставка может колебаться от 30 до 60%. Начисление производится ежемесячно аннуитетными выплатами. После дисконтирования скорректированной оценочной стоимости объектов недвижимости получаем их упорядоченную ликвидационную стоимость.

Список использованных источников: 

1. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2009.

2. Радченко И.С. «Недвижимость. Практическая энциклопедия», Изд-во «ГроссМедиа», М. – 2008.

3. Севостьянов А.В. «Экономика недвижимости», Учебник, Изд-во «КолосС», М. – 2009.

4. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. – 2010. 

Размещено на Allbest.ru