Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

Следует отметить, что становление  современных систем государственной  регистрации прошло весьма длительный путь развития и несет на себе ясный  отпечаток особенностей исторического  процесса в той или иной стране или группе стран. Эти особенности  и сегодня проявляются в том, каким образом система регистрации  выполняет указанные выше функции.

Системы регистрации прав на недвижимость - прямое следствие государственных  потребностей в создании системы  налогообложения имущества и  развития оборота недвижимости.

Первоначально, при низкой динамике движения населения и редкости сделок с недвижимостью, для признания  прав на землю достаточным основанием были свидетельства соседей, уважаемых  в той или иной местности людей. С расширением оборота недвижимости возникла потребность в особом способе  фиксирования этих прав. Примером такого способа является широко известный  термин "ипотека", изначально означавший столб, который в Древней Греции ставился у земельного участка должника, передавшего свою землю в обеспечение  долга в залог.

Начало современным системам регистрации  прав на недвижимость было положено в XV-XVI вв. вследствие роста потребностей государства в использовании  налогообложения недвижимости как  источника государственных доходов. Ясно, что для этого необходимо было создать механизм идентификации  недвижимости и ее собственника или  обладателя иных прав на недвижимость. Система регистрации прав на землю, позволяя осуществить эту идентификацию, в то же время обеспечивает подтверждение  прав на недвижимость при ее отчуждении или частичной передаче прав на нее. Тем самым она становится механизмом, создающим необходимые гарантии для приобретателя недвижимого  имущества.

В полной мере система регистрации  прав на недвижимость может выполнять  роль гаранта лишь в том случае, если оно способно подтвердить достоверность и полноту сведений об объекте недвижимости, чистоту и полную определенность передаваемых прав, правомочия продавца и тем самым гарантировать права на недвижимость для ее добросовестного приобретателя.

Обеспечение таких гарантий возможно, во-первых, за счет длительного существования  налаженной системы сбора и обновления данных о земельных участках (их топографических признаках, характере  их использования, площади, расположенных  на них строениях), их владельцах, переходе прав на них. Это позволяет однозначно идентифицировать земельные участки  по их местоположению и характеристикам, точно ответить на вопрос об их принадлежности и существующих обременениях.

На основе систематического сбора  и обновления информации в большинстве  европейских стран (Германия, Австрия, Швейцария, Франция и т. д.) создана  система регистрации прав на недвижимость, носящая название юридического кадастра и обеспечивающая высокую степень  надежности и безопасности сделок с  недвижимостью для добросовестного  приобретателя.

Другой вариант решения проблемы гарантий - тщательное изучение и описание объекта (его юридической истории, топографических и других физических характеристик), формирование на этой основе убедительного и юридически действительного "земельного титула". В этом случае государство гарантирует  законность титула (права на собственность) за счет тщательного его изучения и оформляет его при передаче прав на нового собственника. Этот способ носит название системы регистрации  земельного титула, или системы Торренса (по имени ее создателя). Она распространена в Канаде, Австралии, Новой Зеландии. Имелись серьезные попытки введения ее в США, однако поскольку они  осуществлялись на добровольной основе, то с учетом весьма серьезных затрат на формирование титула, большого успеха добиться не удалось.

Как видим, в своей основе эти  системы регистрации достаточно просты, что, однако, не означает легкости их осуществления на практике. Так, первый вариант невозможен без многолетнего и даже многовекового (если иметь  в виду, что объекты недвижимости не так часто поступают в рыночный оборот, как другие товары) накопления информации, второй - без весьма существенных затрат на топографические исследования и описания, на изучение истории  переходов прав и наличии обременений, а кроме того, на создание страхового фонда, создающего дополнительные гарантии для добросовестных приобретателей при допущении государственными органами ошибок при проверке титула.

Именно эти обстоятельства вызвали  к жизни еще одну систему регистрации, характерную для большинства  штатов США и носящую название системы "регистрации актов". При  ней документы, предъявляемые в  органы государственной регистрации, не проверяются и регистрация  означает лишь то, что передаваемый титул соответствует его настоящей  форме и сам по себе акт передачи юридически действителен. В связи  с тем что государство при  этом не берет на себя ответственности  за "чистоту титула", гарантии при такой системе регистрации  достигаются за счет дополнения ее страхованием дефектов титула специализированными  страховыми компаниями. Такие "титульные" страховые компании ведут собственный  учет и даже обследование земельных  участков, изучают процессы перехода прав на недвижимость, что и дает им основания для страхования  прав на недвижимость. Такое сочетание - регистрация актов и страхование  титула - безусловно, обходится государству  гораздо дешевле, чем любая из систем регистрации, о которых шла  речь выше, но она, естественно, оказывается  более дорогой для приобретателей недвижимости. В конечном счете такой  вариант более дорог и для  общества, так как накопленные  страховыми компаниями информационные базы изолированы друг от друга, отчасти  дублируют друг друга и, естественно, недоступны для третьих лиц.

В России история государственной  регистрации прав на недвижимость начинается в ХVI в., когда был введен порядок, предписывающий предъявление купчих грамот (договоров купли-продажи земли) в приказы.

С ХVII в. была введена практика выдачи "справок" приобретателю земли, в которых фиксировались величина приобретаемого имения и прежний  владелец. При этом акты продажи, мены, дарения земли фиксировались  в Поместном приказе, а сделки с зданиями, дворами - в Земском. Получение "справки" не было обязательным, но ее отсутствие имело свои невыгодные последствия. Так, по Уложению 1649 г. в  случае продажи одной и той  же вотчины разным лицам права  собственности признавались не за тем, чья купчая была совершена ранее, а за тем, кто ранее "справил" имение, т. е. получение справки выступало  как подтверждение перехода прав.

Петр I ввел новый - "крепостной" - порядок регистрации прав на недвижимое имущество и создал специальный  орган - Палату крепостных дел, где должны были совершаться все сделки с  недвижимостью, при заключении которых  каждый акт вносился в особые "крепостные книги". Со времен Екатерины II, с принятия Уложения о губерниях 1775 г., совершение крепостных актов было возложено  на гражданские палаты в губерниях  и уездные суды, при которых  образовывались учреждения крепостных дел.

Новый этап в системе регистрации  прав на недвижимость наступил после  принятия в 1866 г. Положения о нотариальной части, согласно которому на нотариусов, в частности, была возложена обязанность  удостоверения и регистрации  сделок с недвижимостью. Сделки, по Положению, стали совершаться нотариусом по месту проведения и утверждаться старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости, так что права на недвижимость приобретались только после утверждения последним  сделки. Старший нотариус округа (уезда, уездного или губернского города) обязан был вести "крепостную книгу" (содержала утвержденные им документы  о сделках с недвижимостью) и реестр крепостных дел (сведения о характеристиках недвижимости, собственнике, ограничения права собственности, залоги и т. д.). До 1891 г. реестр крепостных дел велся по собственникам, с 1891 г. - по объектам недвижимости. Для каждого уезда или города, входящего в округ, должен был вестись особый реестр. Таким образом, сделка, предметом которой являлась недвижимость, могла быть совершена в любом месте, но права по ней переходили не иначе, как по утверждении ее страшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. При этом перед утверждением сделки старший нотариус обязан был проверить подлинность представленной ему выписки о совершении сделки нотариусом, соответствие сделки действующему законодательству, права лица, отчуждающего недвижимость, отсутствие препятствий к отчуждению недвижимости вследствие запретов и т. д.

В современной России система регистрации  прав на недвижимость и сделок с  ней находится в самом начале своего становления. Задача ее формирования была впервые поставлена в принятом в 1994 г. Гражданском Кодексе Российской Федерации.

В развитие положений Гражданского Кодекса в 1997 г. принят вступивший в  силу в 1998 г. Закон РФ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", предусматривающий  обязательность государственной регистрации. В Законе дано определение государственной  регистрации ("Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество"), предусмотрено ведение Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указан порядок государственной регистрации (по месту нахождения недвижимого  имущества), процедура получения  информации о правах на недвижимое имущество заинтересованными организациями  и лицами. Государственной регистрации подлежат по Закону все сделки с недвижимым имуществом, в том числе купля-продажа, дарение, мена, залог (ипотека), аренда, доверительное управление и пр.

Как следует из Закона, в России предусматривается создание кадастровой  системы регистрации прав на недвижимое имущество. Однако при этом возникает  ряд проблем, связанных не только с точным определением прав на имущество, но и с выделением самих объектов недвижимости. Эта задача является довольно сложной технически (необходимо выделение и описание миллионов  объектов) и требует серьезных  затрат. В связи с отсутствием  достаточных средств у государства  фактически избран вариант спорадического формирования кадастра недвижимости (по мере ее поступления в экономический  оборот). При этом в Петербурге, например, затраты по формированию (выделению) объекта недвижимости возлагаются  на лицо, отчуждающее свои права, что, безусловно, влияет как на сроки  проведения сделки, так и на ее цену.

Наряду с этим существует и иная проблема. В соответствии с Законом  регистрирующий орган "несет ответственность  за своевременность и точность записей  о праве на недвижимое имущество  и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним", однако право может быть оспорено в судебном порядке. В связи с  этим наряду с системой государственной  регистрации в России формируется  и развивается система титульных  страховых компаний.

Заинтересованным в дополнительной информации по проблемам регистрации  прав на недвижимость рекомендуем обратиться к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, Закону РФ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", нормативным  документам, регламентирующим деятельность регистрирующих органов на региональном и местном уровнях. В частности, для лиц, проживающих в Петербурге, можно порекомендовать обратиться к нормативным документам, регламентирующим работу Городского бюро по регистрации прав на недвижимость (ГБР).

Как следует из сказанного, оборот недвижимости осуществляется через  оборот прав на недвижимость, между  объектом недвижимого имущества  и правами на него существует неразрывная  связь. Единство недвижимости и права  собственности на нее образуют широко распространенное в странах с  развитыми рынками недвижимости понятие "недвижимая собственность". Различие между понятиями недвижимого  имущества и недвижимой собственности  наиболее ярко заметно в англо-американской терминологии. Если термин "Real estate" (недвижимое имущество) служит для обозначения  собственно физического тела недвижимости (земля и ее усовершенствования), то понятие "Real property" (недвижимая собственность) обозначает единство недвижимости и права собственности на недвижимость:

Недвижимая  собственность = недвижимое имущество + право собственности.

Введение понятия "недвижимая собственность" несет на себе весьма существенное смысловое значение, подчеркивая, что  недвижимость как экономический  актив представляет собой сплав  физических и юридических характеристик. Этот сплав и определяет ценность недвижимости, которая определяется не только ее физической природой, но и  юридическими факторами.

Важность юридической составляющей весьма ярко видна на примере такого понятия, как "титул". Буквально  этот термин означает право собственности  на недвижимое имущество. При этом титул  может быть "чистым", т. е. имеющиеся  документы недвусмысленно подтверждают, что права собственности в полном объеме принадлежат собственнику и не могут быть оспорены. Но титул может быть и "с пятном", а то и вовсе "грязным", т. е. означать, что права собственника находятся под меньшим или большим сомнением и не исключена вероятность того, что они могут быть оспорены частично или полностью. Естественно, недвижимость с чистым титулом должна оцениваться выше, нежели имущество, имеющее пятно на титуле.

По сути, мы имеем здесь дело с более высоким риском приобретателя  недвижимости, имеющей "пятно" на титуле, что требует соответственно и более низкого соотношения "цена-доход". При заданном уровне дохода (рыночными  ставками арендной платы, например) снижение цены, по сути, является способом борьбы с повышенным риском: понижая цену, мы обеспечиваем сокращение срока окупаемости  и, следовательно, рисков потери права  собственности.