Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

Двойственность недвижимости как  экономического ресурса ведет к  многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости.

Если недвижимость приобретается  для получения дохода через сдачу  в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается  как разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то как разновидность реальных активов.

Для выделения недвижимости, рассматриваемой  с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации  как часть реальных активов, используется понятие "операционная" недвижимость, а недвижимости, используемой для  извлечения дохода вне производственной деятельности, - "инвестиционная" недвижимость.

Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической  точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую  ценность как часть активов конкретного  предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в  силу этой уникальности.

Таким образом, недвижимость может  приобретаться (покупаться, арендоваться):

• как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов);
• как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления).

Как вы полагаете, какие виды сделок должны преобладать  при приобретении недвижимости (например, конторского назначения) как операционной или инвестиционной? Почему?

Если недвижимость рассматривается  с точки зрения ее использования  как части активов предприятия, то очевидно, что на первый план выходят  следующие вопросы.

• Какая недвижимость необходима предприятию для успешного осуществления его деятельности?
• Где должна быть расположена недвижимость предприятия?
• Насколько эффективно используется недвижимость с точки зрения эффективности предприятия в целом?
• Каков должен быть правовой статус используемых предприятием объектов недвижимости (собственность, аренда) и как должны быть разделены правомочия различных уровней управления и подразделений по отношению к недвижимости?
• Каким образом должно быть организовано управление недвижимостью? При выборе недвижимости как объекта инвестирования возникают иные вопросы.
• Следует ли предпочесть инвестирование в недвижимость другим направлениям инвестиций?
• Может ли недвижимость рассматриваться рациональным инвестором как актив, который должен занимать место среди иных активов?
• Какова может быть доля недвижимости в общем портфеле активов?

Ясно, что для ответа на эти вопросы  необходимо понять, чем же отличается недвижимость от иных финансовых активов, в чем ее основные характеристики как источника дохода. Коротко  говоря, эти характеристики могут  быть сведены к следующему.

1. Формы доходов от недвижимости  
Доход от недвижимости может выступать в различных формах:

·  в виде будущих потоков денежной наличности;

·  в виде возрастания стоимости недвижимости, т. е. в виде увеличения богатства собственника недвижимости;

·  в виде дохода от будущей продажи недвижимости.

2. Особенности доходов от недвижимости 

·  Стабильность дохода. В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в форме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочны и долгосрочны - от 3-х до 10-15 и более лет. Отсюда - бльшая стабильность дохода, чем по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль - от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг гораздо более серьезное влияние оказывают спекулятивные мотивы.

·  Необходимость высокого "порогового" уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. (Например, достаточно сложно приобрести недвижимость, скажем, в 5 % от офисного здания и даже приобретение такой части через участие, например, в АО, образованным на базе такого здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.).

·  Необходимость в управлении. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода.

1. Для большинства инвесторов  недвижимость как объект инвестирования  представляет довольно сложный  актив.  
2. Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, недвижимость может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

·  Неоднородность.

Недвижимость - неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по своим техническим характеристикам  офисных здания, то как минимум  по своему местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости - фактор, определяющий существенную дифференциацию в доходах между различными единицами  недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

·  Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость - актив, в большей  степени, чем другие, защищенный от инфляции. Через арендную плату или  цену (которая является величиной, в  определенной мере производной от арендной платы) инфляция переносится в доход  так, что доход растет вместе с  инфляцией.

·  Высокие трансакционные издержки.

Недвижимость - актив, сделки с которым  требуют высоких трансакционных издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены недвижимости, для жилой  они существенно выше и могут  быть до 10 % от цены объекта .

·  Низкая ликвидность.

Недвижимость - актив, обладающий относительно низкой ликвидностью. Продажа недвижимого  имущества может занимать при  адекватной оценке ее возможной цены до 90-120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем правильной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.

Существенно, что при общем высоком  уровне цен и позитивном развитии рынка, даже относительно незначительное снижение цены может ускорить процесс  реализации недвижимости, в то время  как при пассивном рынке даже существенное снижение может не дать эффекта.

·  Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.

·  Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.

·  Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения - долговечные конструкции. В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополнительных усилий (страхования, например).

·  Сложность финансовых потоков.

В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости - в период создания объекта, затем по мере сдачи объекта  в аренду они трансформируются в  положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.

Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими видами активов, недвижимость может рассматриваться  и как часть общего инвестиционного  портфеля, позволяя снизить общий  портфельный риск в силу своей  непосредственной связи с реальной экономикой, и как самостоятельный  актив, приносящий доход.

Двойственность недвижимости как  экономического актива создает многообразие мотивов и источников для финансирования недвижимости.

Например, средства в жилищное строительство  могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи или  сдачи в аренду недвижимости, так  и будущими потребителями, заинтересованными  в улучшении своих жилищных условий. Очевидно, что требования со стороны  тех и других к объекту будут  различны. Для инвестора важно, какова будет доходность инвестиций, для  потребителя - каковы будут потребительские  качества объекта, насколько они  будут отвечать его потребностям. Финансовая сторона будет его  интересовать прежде всего как фактор, ограничивающий его возможности.

Кстати, обратите внимание, откуда приходят деньги на рынок недвижимости в России - от инвесторов или потребителей?

Очевидно, что конкурентная среда  в этих случаях будет различна: на финансовом рынке недвижимость будет  конкурировать с другими видами финансовых активов за инвестора, на потребительском - данный объект будет  конкурировать с другим за потребителя.

Недвижимое имущество в силу двойственности его природы как  экономического актива вынуждено одновременно конкурировать и на рынке финансовых активов, и на рынке реальных активов.

Подумайте, какие из перечисленных  ниже факторов будут приниматься  во внимание лицами, приобретающими недвижимость для личного потребления, а какие  лицами, приобретающими ее для извлечения дохода путем сдачи в аренду:

уровень дохода семьи;

состав  семьи;

уровень доходов по государственным ценным бумагам;

ставка  процента по депозитам в частных  коммерческих банках;

уровень инфляции.

Итак, недвижимое имущество как  экономический ресурс обладает рядом  особенностей, которые оказывают  существенное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование  на рынке недвижимости и на деятельность рыночных механизмов на этом рынке.  

2. Понятие и особенности ипотечного кредитования. Основные участники системы ипотечного кредитования.
1. Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

• недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

• недвижимость обладает осложнённой обороноспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
• стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
• высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника у точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй. Т.е объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В залог не принимаются  особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

Но наибольший интерес  представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор  роста, отражающий динамику развития раз  личных секторов экономики и уверенность  населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

В настоящее время в  стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования:

• приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;
• приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;
• Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;
• законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлтерских, страховых компаний).