Определение рыночной стоимости объекта(офисное здание)

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

ФИЛИАЛ ФГБОУ ВПО

«УДМУРТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ»

В ГОРОДЕ МОЖГЕ

КАФЕДРА ГУМАНИТАРНЫХ И

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ  ДИСЦИПЛИН

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Экономика недвижимости»

По теме: «Определение рыночной стоимости объекта(офисное здание)»

 

 

Выполнил  студент

       Гр. ФЗН  (МЖ) – 080502 – 41 (К)                                                                                                                                                                                                                                

Демьянов Н.В.

Проверил к.э.н.. доцент

Семенова  И.А.

 

 

 

 

 

                                                     Можга 2011

Содержание

1.Теоритические основы оценки объектов недвижимости………………2

1.1Недвижимость, как экономический  объект…………………………….…..5

1.2 Классификация недвижимости………………………………………….….6

1.3 Понятия и особенности рынка недвижимости……………………….……8

1.4 Принципы оценки недвижимости…………………………………………..9

1.5 Затратный подход к оценке недвижимости…………………………..….11

1.6 Доходный подход к оценке недвижимости……………………………….12

1.7 Сравнительный подход к оценке недвижимости…………………………15

2.Определение  рыночной стоимости объекта недвижимости……….…18

2.1   Расчет стоимости  объекта недвижимости затратным  подходом…..…20

2.2   Расчет стоимости  объекта недвижимости доходным  подходом…..…22

2.3   Расчет стоимости  объекта недвижимости сравнительным  подходом…24

3.   Заключение…………………………………………………………….…..30

4.   Список  литературы…………………………………………………….…31

 

 

 

 

 

 

Теоритические основы оценки объектов недвижимости.

 
Оценка недвижимости является важнейшей функцией системы управлении в народном хозяйстве.

Как и любой  товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость. Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Рыночная стоимость объекта  недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий  полную информацию о стоимости имущества  и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а  покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это  наиболее вероятная цена, по которой  он может быть продан на открытом рынке  в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Понятие стоимости объекта  недвижимости имеет множество различных  аспектов. Это рыночная стоимость  и стоимость замещения, потребительская  и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения  и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая  стоимость и стоимость права  аренды объекта недвижимости, стоимость  действующего предприятия и стоимость  объекта недвижимости при существующем использовании и т.д. 
Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии  объекта недвижимости в ценах  на дату оценки) определяется затратами  в текущих ценах на строительство  точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения (стоимость  аналога объекта оценки в ценах  на дату оценки) определяется расходами  в текущих ценах на строительство  объекта недвижимости, имеющего с  оцениваемым объектом эквивалентную  полезность, но построенного в новом  архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и  конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости 
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционального аналога.

Понятие «инвестиционная  стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость  объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер. 
Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имущества  юридических и физических лиц  определяется аккредитованными при  налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта  недвижимости. 
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже. 
Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования. 
Остаточная стоимость объекта недвижимости -  стоимость объекта с учетом износа. 
Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке долженпредшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.

 

 

 

1.1 Недвижимость, как экономический объект.

Недвижимость, как объект экономических отношений, т.е. то, на что направлена предметно-практическая деятельность субъекта, имеет свои особенности, которые реализуются  через ее предназначение и интересы экономических субъектов. Как известно, основными субъектами экономических  отношений на рынке недвижимости являются государство (РФ или субъекты РФ), муниципальные образования и  частные лица (юридические и физические лица), выступающие в роли собственников (пользователей недвижимости как  ресурса). Экономические интересы государства  и владельцев недвижимости определяются местом каждого из них в системе  экономических отношений, а также  взаимодействием между ними. Различие экономических интересов по содержанию выявляет объекты интереса и их относительную  ценность для каждого субъекта.

Социальная роль недвижимости – это удовлетворение всех потребностей человека (психологических, физиологических, интеллектуальных).

Существует три основных типа недвижимости – это земля, жилье  и нежилые помещения.

Основой объекта недвижимости является земля.

Земля – это основополагающий фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует  в производстве товаров или оказании услуг

Жилье – это строение со всеми удобствами, предназначенное  для проживания человека.

Недвижимость неоднородна  по своему составу, способности удовлетворить  различные потребности человека и по ее функциям.

Недвижимость подразделяется по функциональному признаку на жилую и нежилую.

В нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели отели и недвижимость, которая предназначена для смешанного использования.

Под промышленной недвижимостью  понимают промышленные сооружения, работающие заводы, складские помещения.

Рекреационная недвижимость предназначена для отдыха – это  сооружения на территориях курортов, стадионы, клубы, плавательные бассейны и другие сооружения, предназначенные  для развлечения.

Институциональная недвижимость – это здания для правительственных  или муниципальных органов, больниц, санаториев и других функций специального назначения.

Имущество смешанного назначения – это комбинация перечисленных  типов недвижимого имущества.

1.2 Классификация недвижимости.

Одной из основных задач  на современном этапе развития и  становления рынка недвижимости в нашей стране является разработка единого классификатора объектов недвижимости, так как их классификация способствует более успешному изучению таких  объектов. На практике применяют разные принципы классификации в зависимости  от происхождения и назначения объектов недвижимости. В частности, исходя из специфики, необходимо понимать разницу  между объектами недвижимости и  основными фондами.

     Объекты недвижимости  классифицируются с использованием фасетного метода следующим образом.

     По типу  недвижимости:

− земля (в том числе  сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина), земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов), а также земли промышленности, транспорта, связи и других секторов народного хозяйства, земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса);

− коммерческая недвижимость (офисная, торговая, бары, рестораны, гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы  и т. п.);

         − промышленная недвижимость (производственно-складская);

         − жилая недвижимость.

         По функциональному назначению:

         − производственные объекты недвижимости (прямо или косвенно участвуют в создании товара);

         − непроизводственные объекты  недвижимости (обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).

         По происхождению:

         − воспроизводимые объекты недвижимости (здания, сооружения, многолетние насаждения);

         − невоспроизводимые объекты  недвижимости (земля, природные месторождения, природные водные бассейны).

         По степени готовности к эксплуатации:

         − объекты недвижимости, введенные  в эксплуатацию;

         − объекты недвижимости, находящиеся  в незавершенном строительстве.

         По форме собственности:

         − объекты недвижимости, находящиеся  в частной собственности;

         − объекты недвижимости, находящиеся  в государственной собственности;

         − объекты недвижимости, находящиеся  в муниципальной собственности;

         − объекты недвижимости, находящиеся  в собственности общественных организаций.

1.3 Понятие и особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости можно  определить как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном “месте” осуществляется передача правсобственности исвязанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования. Под замкнутым образованием здесь понимается сложившаяся система территориального размещения объектов недвижимости (город, населенный пункт) и функций, которые они выполняют в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей населения этих образований.

 В отличие от других  видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

       1. Локализация  рынка, поскольку его товары  неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды.