Автор работы: Пользователь скрыл имя, 29 Апреля 2012 в 14:30, курсовая работа
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
1.Теоритические основы оценки объектов недвижимости………………2
1.1Недвижимость, как экономический объект…………………………….…..5
1.2 Классификация недвижимости………………………………………….….6
1.3 Понятия и особенности рынка недвижимости……………………….……8
1.4 Принципы оценки недвижимости…………………………………………..9
1.5 Затратный подход к оценке недвижимости…………………………..….11
1.6 Доходный подход к оценке недвижимости……………………………….12
1.7 Сравнительный подход к оценке недвижимости…………………………15
2.Определение рыночной стоимости объекта недвижимости……….…18
2.1 Расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом…..…20
2.2 Расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом…..…22
2.3 Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом…24
3. Заключение…………………………………………………………….…..30
4. Список литературы…………………………………………………….…31
Для осуществления всех методов сравнительного подхода необходимо: наличие развитого рынка недвижимости; открытость рынка; доступность информации о предыдущих сделках; наличие специальных служб, накапливающих информацию.Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода.
Преимуществами сравнительного подхода являются: наиболее простой подход; статистически обоснованный; предлагает методы корректировки; обеспечивает данные для других подходов в оценке.
Недостатками сравнительного подхода являются: требует активного рынка; сравнительные данные не всегда имеются; требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.
2. Определение рыночной стоимости объекта.
Тип объекта недвижимости: здание офисного типа.
Месторасположение: город Х, улица Х, дом Х.
Оценка права собственности: полные права собственности на здание с правом использования земли.
Дата оценки: (указывается самостоятельно)
Собственники недвижимости: здание – Российская компания;
земля - государство.
Описание месторасположения: Здание расположено на участке земли общей площадью Х га, с ровным рельефом.
Описание здания: Здание офисного типа постройки н-го года. Здание состоит из подвала, и строения н-ой этажности. В здании завершен ремонт.
Оптимальное использование как свободного участка: строительство офисного здания.
С учетом существующего здания: использовать как офисное.
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта для купли-продажи.
Назначение оценки: консультирование заказчика относительно возможной цены продажи объекта
ОПИСАНИЕ ЗДАНИЯ
Год постройки: 1970
Группа капитальности: 1
Этажность: 4 этажа и подвал
Площадь участка : 720 кв.м
Площадь общая: 2300 кв.м
Площадь полезная: 1500 кв.м
Площадь от сдачи в аренду (нормативная): 90% от полезной площади.
Строительный объем: 8300 куб.м
Фундаменты :ленточные
Стены: из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм.
Перекрытия: железобетонные.
Перегородки: кирпичные.
Кровля: из оцинкованной стали по деревянным стропилам.
Утеплитель: Засыпной керамзит.
Лестницы: из сборных железобетонных элементов.
Полы: паркетные
Окна: деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления.
Двери: деревянные.
Наружная отделка: штукатурка, окраска.
Внутренняя отделка: улучшенная декоративная штукатурка.
Инженерное обеспечение: электроосвещение, радио, телефон, центральное отопление.
Цена за использование земельного участка за 1 кв. м: 600 руб.
ОПИСАНИЕ ИЗНОСА
№ |
Конструктивные элементы |
Признаки износа |
Количественная оценка Физический износ |
Физический износ, % |
1 |
Фундамент |
Выщелывание раствора из швов |
Ширина трещин более 2мм., глубина более 10 мм. |
45 |
2 |
Стены |
Массовое опадение штукатурки, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки стен. |
Глубина разрушения швов до 4 см на площади до 50% |
35 |
3 |
Пол |
Мелкие повреждения |
На площади до 20% |
15 |
4 |
Перегородки |
Трещины на поверхности, глубокие трещины в местах сопряжения со смежными конструкциями |
Ширина трещин на поверхности до 2 мм, в сопряжениях ширина трещин до 10 мм |
25 |
5 |
Перекрытия |
Мелкие отслоения трещин в фактурном слое |
Повреждения на площади до 10% |
5 |
6 |
Крыша |
Неглубокие трещины в железобетонных стропильных балках и плитах, протечки крыш |
Ширина раскрытия трещин до 2 мм |
45 |
7 |
Окна |
Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, замазка местами отстала, мелкие повреждения отливов. |
- |
10 |
8 |
Двери |
Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами и перегородками, щели в притворах |
- |
15 |
9 |
Внутренняя отделка |
Местные единичные повреждения окрасочного слоя |
- |
10 |
10 |
Отопление |
Значительные нарушения теплоизоляции магистралей |
- |
25 |
11 |
Электрооборудование |
Повреждение изоляции магистральных сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов |
- |
30 |
ХАРАКТЕРИСТИКА СТРОЕНИЯ
Наименование: Четырехэтажное административное
здание
Конструктивные элементы |
Материал и конструкции |
Удельный вес |
Ценностный коэффициент |
Удельный вес после применения цен.коэф. |
Процент износа элемента |
Процент износа элемента строению | |
Фундамент |
Бетонные |
11 |
3,59 |
39,5 |
0,45 |
17,78 | |
Стены |
Кр. глин. Кирпич толщиной 770 мм |
11 |
1,36 |
15,0 |
0,35 |
2,25 | |
Перегородки |
Гипсобетонные |
8 |
1,14 |
9,1 |
0,25 |
2,28 | |
Перекрытия |
Железобетонные |
14 |
- |
14 |
0,05 |
0,7 | |
Крыша |
Из оцинкованной стали по деревянным стропилам |
3 |
2,99 |
8,98 |
0,45 |
4,04 | |
Полы |
Паркетные |
11 |
1,78 |
19,6 |
0,15 |
2,94 | |
Заполнение проемов |
Окна |
Деревянные оконныебло- кисдвойным остеклением ручного изготовления |
5 |
0,82 |
4,1 |
0,1 |
0,41 |
Двери |
Деревянные |
4 |
0,5 |
2 |
0,15 |
0,3 | |
Внутренняя отделка |
Стены |
Улучшенная декоративная штукатурка, окраска |
7 |
1,61 |
11,27 |
0,05 |
0,56 |
Потолки |
Облицовочные панели из мрамора |
7 |
- |
7 |
0,05 |
0,35 | |
Наружная отделка |
Штукатурка, окраска |
6 |
- |
6 |
- |
6 | |
Отопление |
От сетей города |
3 |
1 |
3 |
0,25 |
0,75 | |
Газоснабжение |
От сетей города |
2 |
1 |
2 |
- |
2 | |
Электроснабжение |
От сетей города |
2 |
1 |
2 |
0,5 |
1,0 | |
Радио |
От сетей города |
3 |
1 |
3 |
- |
3 | |
Разные работы |
3 |
- |
3 |
- |
3 | ||
Итого: |
100 |
- |
149,55 |
- |
47,36 | ||
Таблица: № 91
Стоимость измерителя: 21,7
Восстановительная стоимость строения:
ВСзд = Сед* V*K1*Kц*К2*Ккл*Кпр*Кндс
ВСзд =21,7*8300*1,249*1,44*73*1,07*
Общий процент износа: 47,36 – это составляет 18 382 579 руб.
Действительная стоимость строения:
ДСзд = ВСзд-Из = 38814568 – 18382579 = 20 431 989 руб.
Рыночная стоимость = 600 * 8300 + 20431989 = 25 411 989 руб.
Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.
№ |
Элемент сравнения |
Офисный центр |
Объекты сравнения | ||
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 | |||
1 |
Цена продажи/ предложения |
? |
28 000 000 |
23 000 000 |
26 000 000 |
2 |
Передаваемые права на здание |
Право собственности |
схоже |
Схоже |
Схоже |
3 |
Корректировка |
0 |
0 |
0 | |
4 |
Скорректированная цена |
28 000 000 |
23 000 000 |
26 000 000 | |
5 |
Дата продажи/ дата выставления на торги |
Сейчас |
1 месяц назад |
2 месяца назад |
2 дня назад |
6 |
Корректировка |
+0,5% |
+1% |
0 | |
7 |
Скорректированная цена |
28 140 000 |
23 230 000 |
26 000 000 | |
8 |
Условие продажи |
Ограничены в сроках |
схожее |
Не ограничены |
Не ограничены |
9 |
Корректировка |
0 |
+10% |
+10% | |
10 |
Скорректированная цена |
28 140 000 |
25 553 000 |
28 600 000 | |
11 |
Местоположение |
Центральный район |
Лучше |
Хуже |
Схоже |
12 |
Корректировка |
+10% |
-10% |
0 | |
13 |
Скорректированная цена |
30 954 000 |
22 997 700 |
28 600 000 | |
14 |
Площадь офисная |
80 |
78 |
80 |
80 |
15 |
Корректировка |
+992115 |
0 |
0 | |
16 |
Скорректированная цена |
24 094 230 |
22 997 700 |
28 600 000 | |
17 |
Состояние объекта |
Здание после ремонта |
хуже |
Схожее |
Лучше |
18 |
Корректировка, % |
-10% |
0 |
+10% | |
19 |
Скорректированная цена |
21 684 807 |
22 997 700 |
31 460 000 | |
20 |
Наличие парковки, охраны и др. |
есть |
нет |
Нет |
Нет |
21 |
Корректировка |
-5% |
-5% |
0 | |
22 |
Скорректированная цена |
20 600 567 |
21 847 815 |
31 460 000 | |
23 |
Весовые коэффициенты |
1 |
0,2 |
0,3 |
0,5 |
24 |
Итоговая стоимость объекта, руб. |
4 120 113 |
6 554 345 |
15 730 000 | |
25 |
Итоговая стоимость объекта оценки, руб. |
26 404 458 | |||
Метод дисконтированных денежных потоков
№ |
Период |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Остаточный период |
1 |
Площадь, м.кв. |
1350 |
1350 |
1350 |
1350 |
1350 |
13500 |
2 |
Динамика арендной платы |
1 |
1,05 |
1,1 |
1,15 |
1,2 |
1,25 |
3 |
Арендная плата 600 руб. за м.кв. |
600 |
630 |
660 |
690 |
720 |
750 |
4 |
ПВД |
9720000 |
10206000 |
10692000 |
11178000 |
11664000 |
12150000 |
5 |
Коэффициент загрузки |
0,6 |
0,85 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
6 |
ДВД |
5832000 |
8675100 |
10157400 |
10619100 |
11080800 |
11542500 |
7 |
Динамика расходов |
1 |
1,1 |
1,2 |
1,3 |
1,4 |
1,5 |
8 |
Операционные расходы 320 руб. за м. кв. |
5184000 |
356400 |
388800 |
421200 |
453600 |
486000 |
9 |
ЧОД |
648000 |
8318700 |
9768600 |
10197900 |
10627200 |
11056500 |
10 |
Расходы на обслуживание долга |
100 000 |
100 000 |
150 000 |
|||
11 |
ДП |
548000 |
8218700 |
9618600 |
10197900 |
10627200 |
11056500 |
12 |
Реверсия |
65038235 | |||||
13 |
Текущая стоимость ДП |
456484 |
5707065 |
5566284 |
4918447 |
4271072 |
|
14 |
Текущая стоимость реверсии |
26138867 | |||||
15 |
Рыночная стоимость |
47058219 | |||||
16 |
Ставка капитализации |
17% | |||||
17 |
Дисконт |
20% |
20% |
20% |
20% |
20% |
20% |
Информация о работе Определение рыночной стоимости объекта(офисное здание)