Определение рыночной стоимости объекта(офисное здание)

 

1. Составляем прогноз доходов, расходов и денежных потоков, учитывая, что площадь для сдачи в аренду 90 % от полезной площади.

ПВД = S * Ca

ПВД1 = 990 * 700 * 12 = 9720000

ПВД2 = 990 * 730 * 12 = 10206000

ПВД3 = 990 * 770 * 12 = 10692000

ПВД4 = 990 * 800 * 12 = 11178000

ПВД5 = 990 * 840 * 12 = 11664000

ПВД6 = 990 * 875 * 12 = 12150000

 

Учитывая, что требуется  время на поиск арендаторов, загрузка в первый год составит 60%, на второй год здание будет сдано в аренду на 85% , и практически достигнет  в третий и последующие годы загрузки 95% имеем:

ДВД1 = 8 316 000 * 0,6 = 5832000

ДВД2 = 8 672 400 * 0,85 = 8675100

ДВД3 = 9 147 600 * 0,95 = 10157400

ДВД4 = 9 504 000 * 0,95 = 10619100

ДВД5 = 9 979 200 * 0,95 = 11080800

ДВД6 = 10 395 000 * 0,95 = 11542500

 

Операционные расходы  в первый год составят 320 рублей за м. кв в месяц, учитывая, что отделочные работы будут завершены в течении первого года, операционные расходы в последующие года составят 20 рублей за м. кв в месяц.

ОР1 = 320 * 1 * 12 * 1350 = 5184000

ОР2 = 20 * 1,1 * 12 * 1350 = 356400

ОР3 = 20 * 1,2 * 12 *1350  = 388800

ОР4 = 20 * 1,3 * 12 * 1350 = 421200

ОР5 = 20 * 1,4 * 12 * 1350  = 453600

ОР6 = 20 * 1,5 * 12 * 1350  = 486000

 

ЧОД = ДВД – ОР  

ЧОД1 = 5832000  – 5184000 = 648000

ЧОД2 = 8675100  – 356400  = 8318700

ЧОД3 = 10157400  – 388800 = 9768600

ЧОД4 = 10619100  – 421200 = 10197900

ЧОД5 = 11080800  – 453600 = 10627200

ЧОД6 =11542500  – 486000  = 11056500

 

Расходы на обслуживание долга  в первые два года составят 100 000, а в третий 150000 рублей.

ДП = ЧОД – ДS

ДП1 = 648000 – 100 000 = 548000

ДП2 = 8318700 – 100 000 = 8218700

ДП3 = 9 768600 – 150 000 = 9618600

ДП4 = 10197900

ДП5 = 10627200

ДП оп = 11056500

 

1. Рассчитываем реверсию, ставка капитализации 17 %

Реверсия = ЧОДоп/R

Реверсия = 11056500/ 17% = 65038235

 

2. Рассчитываем  текущую стоимость денежных потоков, ставка дисконта 20 %

РV = ДП *  ___1__

( 1 + I )ⁿ

PV1 = 548000* 0.833 = 456484

PV2 = 8218700* 0.6944 = 5707065

PV3 =9618600 * 0.5787 = 5566284

PV4 = 10197900 * 0.4823 = 4918447

PV5 = 10627200 * 0.4019 = 4 271072

Рассчитываем  текущую  стоимость реверсии

 

PV рев = Рев * __1__   

                         ( 1 + i )n

 

PV рев =65038235* 0,4019 = 26138867

Находим рыночную стоимость объекта

PC = ∑ PVдп  +PVрев

РС = 456484+5707065+5566284 + 4918447 +4271072 +26138 867

= 47058219

 

Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов социального  назначения. В связи с этим затратному подходу присваивается удельный вес равный 25%.

Доходный подход является наилучшим для оценки стоимости  объектов коммерческой недвижимости. Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость  недвижимости равна текущей. Доходному  подходу присваивается удельный вес равный 25%.

Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж реально  отражает ликвидность оцениваемого недвижимого имущества. В связи  с этим, сравнительному подходу  присваивается удельный вес равный 50 %.

 

Подход	Стоимость	Вес, %	Итого
Доходный	47058219	25	11764555
Сравнительный	26 404 458	50	13202229
Затратный	25 411 989	25	6352997
Итого	-	100	31 319 781

 

Таким образом, стоимость  объекта недвижимости составляет: 31 319 781 рублей.

Вывод: Учитывая выгодное место  расположения, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта  является использование объекта  в качестве офисного здания.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

    Экономика России  находится на стадии своего "становления". Это связано, прежде всего,  с переходом от централизованной  экономики времен СССР к рыночной  экономике. Ввиду этого большинство  объектов жилой недвижимости  не были оценены на рыночных  условиях, а оценивались исключительно  по государственной инвентаризационной  стоимости. Однако, для эффективного  проведения купли-продажи и прочих  операций, связанных с недвижимым  имуществом, государственная стоимость  не подходит. Это и послужило  своеобразным катализатором развития  оценочной деятельности. Первоначально  российские эксперты-оценщики использовали  исключительно опыт своих зарубежных  коллег, однако, на современной стадии  в России разработаны собственные  положения, стандарты и методики  проведения оценочной деятельности.

Как и в зарубежной практике, в России наибольшее распространение  среди оценщиков получил затратный  подход к оценке.

Эффективность данного метода обусловлена отсутствием необходимости  в анализе рыночной ситуации, как  в сравнительном подходе. Для  данного подхода принципиальна  отдельная оценка стоимости земли  и строений, что делает его более  эффективным улучшениями или  без них, а также высчитать  сумму износа. Для всех перечисленных  пунктов необходима только информация о дате ввода здания в эксплуатацию.

В отличие от доходного  подхода, в затратном подходе  не требуется прогнозирование возможного потока дохода, не требуется анализ развития рынка недвижимости.

Всё это заметно упрощает процесс оценки и вынесения окончательной  величины стоимости объекта.

 

Список использованной литературы.

1. Горемыкин В.А. "Экономика  недвижимости", Учебник - 2-е издание,  перераб.и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2002г.

2. Стерник Г.М "Технология анализа рынка недвижимости" - Москва, 2005г.

3.  "Законодательные основы риэлтерской деятельности", М.,1995

4.Лаврухин О. "Рынок недвижимости ", "Бизнес ", 1996; №11

5."Сделки с недвижимостью", Библиотечка "Российской

газеты", 1996; №20

6. Фридман Джек и Ордуэй Н. «Анализ и оценкаприносящей доход недвижимости» -1997г.