Основные характеристики рынка недвижимости

 

 

 

5. Участники рынка недвижимости

На рынке недвижимости происходит взаимодействие физических и юридических лиц, каждый из которых в процессе соответствующей деятельности выполняет определенные функции и их деятельность регулируется различными законодательными актами, стандартами требованиями. Состав участников и виды их деятельности представлены в таблице 2.

Таблица 2

Характеристика основных субъектов рынка недвижимости

Субъект рынка недвижимости	Цель и основные функции деятельности
Правительство	Цели – повышение капитализации недвижимого имущества; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего дохода; защита инвесторов; обеспечение населения жильем. Функции – создание условий для надежного и эффективного функционирования рынка недвижимости, регулирование и осуществление надзора за деятельностью других субъектов рынка, содействие увеличению темпов экономического развития.
Оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление оценки	Цель – получение прибыли, осуществление профессиональной оценки объектов недвижимости.
Риелторские фирмы – юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи	Цель – получение прибыли. Подбор вариантов купли-продажи, помощь в заключении сделок по купле-продаже; организация продажи по поручению других участников рынка; участие в организации проведения торгов.
Инфраструктурные звенья рынка – органы государственной регистрации недвижимости (нотариат, юридические консультации и т.д.)	Цель – защита прав участников рынка, обеспечение юридического сопровождения сделок с объектами недвижимости.
Инвесторы (инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды)	Цель – получение максимальной прибыли в соответствии с действующими законодательными актами, учитываемыми при оценке недвижимости, от вложения средств в объект недвижимости; страховые компании осуществляют различные виды страхования объектов недвижимости, ответственности и т.п.
Аналитики (исследователи рынка недвижимости)	Цель – получение достоверной и полной информации о состоянии рынка недвижимости и его развития; сбор информации о состоянии рынка; обобщение, анализ и выявление основных тенденций и факторов, воздействующих на состояние и развитие рынка недвижимости; прогнозирование динамики факторов, воздействующих на функционирование рынка недвижимости с учетом изменения внешней и внутренней среды.
Управляющий недвижимостью	Цель – получение максимальной выгоды от объекта недвижимости; повышение уровня использования и эффективности управления каждой составляющей объекта недвижимости и в целом.
Проектировщики	Проектирование объектов недвижимости
Строители	Строительство, реконструкция, утилизация объектов недвижимости

 

Процесс управления объектами недвижимости находится постоянно в движении, в результате чего появляются новые субъекты на рынке недвижимости, осуществляющие в комплексе несколько функций. Это могут быть новые субъекты и новые виды деятельности. Например /4/:

• девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование и реализацию созданного объекта недвижимости;
• девелопменты – форма предпринимательской и инвестиционной деятельности по созданию (развитию) объектов недвижимости, включающая подбор команды участников деятельности, маркетинговое исследование рынка, проектирование, строительство, финансирование, продажу, бухгалтерский и управленческий учет расходов и доходов.

 

 

6. Особенности предприятий, действующих в сфере недвижимости

Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие.

Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.

Эти отношения регулируются многими указами Президента РФ и Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г. и т.д. В результате приватизации имущественный комплекс переходит в собственность хозяйственного товарищества, общества или индивидуальных предпринимателей.

Приватизации подлежат и части предприятия.

Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора купли-продажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора. Следовательно, в дальнейшем, собственник может продать предприятие другому лицу.

При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества – государства выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом и фонды имущества.

На практике встречаются случаи продажи приватизированных ранее предприятий в собственность государства или местных органов управления. Тогда изменяется форма собственности на данное имущество. Оно снова становится государственным или муниципальным предприятием и поступает в хозяйственное ведение. На базе приобретенного предприятия может быть создано новое унитарное предприятие.

Продажа предприятия как единого имущественного комплекса может быть обусловлена разными причинами. Это продажа неплатежеспособных государственных предприятий, их ликвидация или банкротство, а также, когда продавец в силу различных причин желает продать предприятие, в том числе в случаях нуждаемости в денежных средствах, перехода к другим занятиям, желания обновить оборудование и при принудительной продаже предприятия. Во всех таких ситуациях на стороне покупателя могут выступать предприниматели различных организационных форм.

Необходимо отметить, что в соответствии с законом в качестве объекта продажи «предприятие как имущественный комплекс» можно продать и часть предприятия. Эта часть должна представлять собой обособленный имущественный комплекс. Во всех случаях в договоре должны быть указаны определенные данные, позволяющие установить предмет продажи, в том числе расположение предприятия на соответствующем земельном участке.

Договор продажи предприятия, как и другого объекта недвижимости, должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и приложением к нему перечисленных выше документов и с обязательной государственной регистрацией.

Цена приобретаемого предприятия, как одно из существенных условий договора купли-продажи, должна быть четко обозначена в договоре.

Как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведенной инвентаризации и заключения аудитора. Предполагается, что в обусловленную цену включается и цена на передаваемый земельный участок или на право его использования.

Сама продажа предприятия осуществляется в три этапа: заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация; передача предприятия по передаточному акту; государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие.

Таким образом, закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществляли государственную регистрацию. Сначала нужно зарегистрировать договор о продаже предприятия, а потом осуществить регистрацию права собственности покупателя.

После заключения договора в соответствии с особенностями приобретения недвижимости необходима передача предприятия по специальному передаточному акту от продавца к покупателю.

В ст. 563 ГК РФ подробно определено содержание этого акта, указано, что подготовка предприятия к передаче, в том числе оформление передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого момента к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Покупатель вправе использовать входящее в состав предприятия имущество и извлекать выгоды, но он до перехода права собственности не вправе распоряжаться предприятием. Продавец после передачи предприятия тоже не вправе распорядиться им.

Покупатель может сохранить приобретенное предприятие в качестве обособленного имущества юридического лица или же присоединить его к своему имуществу, создав на его основе внутреннее подразделение другой организации, или, если это индивидуальный предприниматель, непосредственно управлять им. На основе приобретенного предприятия может быть создано юридическое лицо – хозяйственное общество – даже с единственным участником. Последний будет иметь права, предусмотренные законом о соответствующем хозяйственном обществе, учредительными документами товарищества или общества.

Предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, может быть сдано в аренду.

Предприятие может быть передано собственником в аренду только после завершения расчетов с кредиторами, которые до передачи предприятия должны быть письменно уведомлены арендодателем. Они могут потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. По долгам, переведенным без согласия кредиторов, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность. Подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя. Сама передача предприятия в аренду производится по передаточному акту, а моментом заключения договора аренды и возникновения по нему прав и обязанностей сторон определен момент государственной регистрации. Во время аренды арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая обязательные платежи и налоги, если иное не предусмотрено договором.

Права арендодателя на занятие определенной деятельностью на основании лицензии не переходят на арендатора, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Однако это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед своими кредиторами. Права и обязанности по отношению к работникам предприятия регулируются правилам о реорганизации юридического лица. При прекращении договора имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к передаче теперь является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено законом. Размер и способы внесения арендной платы определяются в договоре аренды.

Право собственности на предприятие как единый имущественный комплекс прекращается по общим правилам, установленным в главе 15 ГК (ст. 235–243) за исключением ст. 240, 241. Чаще всего единый имущественный комплекс прекращает существовать в результате распродажи в отдельности входящих в него объектов, в частности при банкротстве или по добровольному решению предпринимателя /5/.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Практическая часть

Общие положения

Недвижимость как экономическая категория есть материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.

Определение стоимости объекта в течение жизненного цикла предполагает проведение соответствующих экспертиз (технических, экономических, местоположения). Экспертизы представляют собой ту или иную оценку объекта недвижимости в конкретный момент его жизненного цикла.

Экономическая экспертиза – все виды анализа, связанные со стоимостной оценкой факторов влияния. Это колебания рыночной коньюнктуры, определение величины затрат по всем видам воспроизведенных мероприятий.

Изменение стоимости любой недвижимости, включая общественные здания, зависит от целого ряда факторов. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Первый уровень (косвенные факторы) – влияние результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, природных и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные конкретным объектом недвижимости, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке.

1. Социальные: уровень образования  и культуры населения, потребности; свободное время; структура населения; семейное положение; плотность заселенности; демографическое положение.

2. Экономические: налоги  в области недвижимости; финансирование  строительства; уровень спроса и  предложения.

3. Природные: экология; географические; геологические; геодезические; топографические; природные ресурсы; сейсмические; технологические решения в области землепользования.

4. Политические: законодательство  об ипотеке; налоговое законодательство; законы о собственности; законы  об операциях с недвижимостью; законы в области экологии; зонирование  территории; закон о залоге; законодательство  в области строительства; закон  о кредитной политике; кадастры; лицензирование риэлтерской и  оценочной деятельности; политическая  стабильность.