Основные характеристики рынка недвижимости

Второй уровень – влияние локальных факторов в масштабе города или городского района.

1. Местоположение: транспортная  доступность; пешеходная доступность; наличие и состояние коммуникаций; наличие объектов социально-культурного  назначения; размещение объектов  в плане города (района); примыкающее  окружение.

2. Временные факторы: дата  известных сделок с аналогом.

3. Условия продаж: залоги  и заклады; особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей.

4. Условия финансирования: сроки кредитования; процентные  ставки; условия выделения средств.

Третий уровень – влияние, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

1. Архитектурно-строительные  факторы: объемно-планировочные показатели.

2. Физические характеристики: физические параметры; качество  строительства и эксплуатации; наличие  коммунальных услуг; состояние недвижимости; функциональная пригодность и  использование; привлекательность, комфорт.

3. Финансово-эксплуатационные  факторы: доходы; эксплуатационные  расходы; стоимость строительства.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, но, оценивая объект недвижимости, необходимо установить влияние каждого фактора. При этом важно рассмотреть влияние всех факторов в совокупности, после чего можно сделать общее заключение о стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Объект всегда существует в пространственном окружении, которое с течением времени развивается, утрачивая одни характеристики и приобретая другие. Существует еще один аспект динамики – изменение вида использование объекта недвижимости на различных этапах жизненного цикла. Таким образом, изменения стоимости складываются под воздействием различных факторов влияния.

И потребительская стоимость, и общая стоимость изменяются под воздействием одного и того же фактора – времени, который ограничивается по верхнему уровню продолжительностью жизненного цикла объекта недвижимости.

Выделяют следующие подходы к оценке недвижимости: затратный; доходный; сравнительный.

Подход к оценке – это совокупность приемов и процедур, определяющих состав исходной информации и выполнение на ее основе оценки объекта.

Возможность использования каждого подхода и объективность рассчитанной любым методом стоимости значительно зависят от вида имущества и целей оценки.

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта в рамках одного из подходов к оценке.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

При применении данного подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

Подход сравнительного анализа дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках. Кроме того, этот подход основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания.

Рыночная стоимость объекта определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезный объект.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам при сходных условиях.

Для разных типов недвижимости существует свой набор физических характеристик, значительно влияющих на стоимость объекта, т.е. элементов сравнения (техническое состояние, местоположение, срок эксплуатации и др.).

Определение факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости жилого назначения. Данные представлены в таблице 3.

 

Таблица 3

 

 

 

 

Факторы	Кир.		Куйб.		Лен.		Окт.		Перв.		Сов.		Центр.
	Р	+	Р	+	Р	+	Р	+	Р	+	Р	+	Р	+
		-		-		-		-		-		-		-
Местоположение	7	-	2	+	6	+	6	+	8	-	8	-	2	+
Степень экономического развития района	6	+	5	+	5	+	7	+	6	+	6	+	5	+
Окружающий ландшафт	10	-	10	+	10	-	10	+	10	+	10	+	10	+
Условия окружающей среды (экологичность)	1	+	1	+	1	+	1	+	1	-	1	-	1	+
Транспортная доступность	4	+	4	+	4	+	4	+	4	+	4	+	4	+
Типичное использование окружения	2	+	6	+	2	+	2	+	2	-	2	-	6	+
Безопасность	5	+	7	-	7	-	5	+	5	-	5	-	7	-
Этажность	9	-	9	-	9	-	9	+	7	+	7	+	9	-
Социальная инфраструктура	3	+	3	+	3	+	3	+	3	+	3	+	3	+
Благоустройство территории	8	-	8	+	8	-	8	+	9	+	9	+	8	+

 

 

Определение средней, минимальной и максимальной стоимости 1м2, путем разделения предложения на ценовые диапазоны. Данные представлены в таблице 4.

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 4

Анализ стоимости 1 м2 жилой недвижимости на рынке вторичного жилья

 

Стоимость, тыс. руб.	Городской район
	Кир.	Куйб.	Окт.		Центр.	Лен.	Сов.	Перв.
МС
Средняя	45 000	46 970	46 810		49 930	43 870	46 500	45 390
Индекс	+0,88%	+1,08%	+0,8%		+1%	+1,05%	+0,91%	+0,83%
1 – КОМН.
Средняя	50 905	51 000	47 805		50 411	49 029	42 358	44 360
Максимальная	85 555	58 300	59 302		62 222	72 333	66 129	52 340
Минимальная	23 333	35 220	27 619		36 250	30 714	30 000	32 640
Индекс	+ 0,96 %	+0,85%	- 0,43 %		+ 0,11%	- 0,02 %	- 0,69%	- 0,57%
2 – КОМН.
Средняя	47 968	51 960	43 064		69 750	46 260	44 756	45 700
Максимальная	85 833	71 980	60 952		91 111	82 978	65 517	48 580
Минимальная	35 600	39 450	30 000		29 787	26 000	38 925	32 680
Индекс	+ 1,57%	+1,08%	+ 1,71%		- 1,94 %	- 0,02 %	+0,31 %	+0,95%
3 – КОМН.
Средняя	46 152	52 450	59 698		53 501	43 937	53 117	46 230
Максимальная	80 219	58 680	68 041		103 333	61 650	65 263	56 700
Минимальная	45 121	40 650	29 333		30 833	30 303	36 194	32 270
Индекс	+ 0,96%	+1,04%	+ 3,72%		+ 0,36%	+ 1,2%	- 1,12%	+0,72%
4 – КОМН.
Средняя	43 607	54 500	41 682		57 438	47 062	46 412	34 160
Максимальная	56 956	57 680	51 639		85 000	87 956	55 949	44 380
Минимальная	37 966	34 830	З6 333		38 128	36 619	32 812	36 085
Индекс	- 0,42%	-0,89%	+ 0,29%		+ 0,4%	+ 0,51%	- 0,85%	- 0,57%
ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ЗАСТРОЙКА
Средняя	26 430	20 150	49 430	70 690		41 580	48 300	45 000
Максимальная	30 430	30 240	59 430	122 690		54 080	58 330	55 000
Минимальная	20 140	20 240	15 620	23 410		18 520	17 680	32 870
Индекс	+1,07%	+1,08%	+1,16%	+1%		+0,68%	+0,92%	+1,79%

 

Результаты представлены в виде графика.

 

 

 

 

 

 

 

 

Вывод: Проанализировав рынок вторичного жилья можно сделать вывод, что наиболее высокий уровень цен на недвижимость наблюдается в Центральном и Куйбышевском районах, так как влияет транспортная доступность, развитая инфраструктура и близость к центру. Не высокий уровень цен в Октябрьском, Ленинском и Советском районах. В Первомайском районе отмечается тенденция повышения цены в связи со строительством крупных гипермаркетов и транспортных структур. В Кировском районе самый  оптимальный уровень цен, так как здесь наиболее развита социальная инфраструктура.

Оценка сравнительным (рыночным) подходом стоимости 1м2 заданного объекта недвижимости, принимая во внимание: месторасположение, инфраструктуру, материал и качество застройки, этажность, срок эксплуатации и техническое состояние, особые характеристики.

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение и сооружение. Объектом оценки является четырехкомнатная, квартира, состоящая из четырех жилых комнат, кухни, коридора, ванной, санузла, двух лоджий, общей полезной площадью 60 квадратных метра. Квартира расположена в девятиэтажном доме 1980 г. постройки. Общий вид здания хороший.

Объект расположен от остановки в 5 – 7 минутах ходьбы, транспортная сеть развита хорошо. В шаговой доступности находятся детский сад, школа, поликлиника, почтовое отделение и Сбербанк. Рядом множество магазинов, торговые и спортивные центры, гипермаркеты.

Водоснабжение - центральное, отопление - центральное, вентиляция - естественная, энергоснабжение - центральное.

Информация о квартире: четырехкомнатная квартира расположена на 5 этаже дома. Общая площадь квартиры – 60 м2; жилой площади 44 м2, площадь кухни 7 м2, одна из комнат – угловая. Санузел раздельный, комнаты смежно – изолированные. В квартире имеется две застекленные лоджии, телефон, проведен интернет. Общий вид квартиры – удовлетворительный, необходим ремонт.

Основные характеристики объекта приведены в таблице 5.

 

Таблица 5

Основные характеристики оцениваемого объекта

Характеристика объекта	Значение
Сегмент рынка недвижимости	Рынок жилья
Текущее использование	Проживание владельцев
Юридическое описание: регион, район, адрес, право собственности	г. Омск, Ленинский АО, ул. Моторная 15, полное право собственности
Неблагоприятные условия окружающей среды	Близко расположена проезжая дорога
Транспортная доступность	Развита хорошо
Состояния дорог	Асфальт. Состояние покрытия удовлетворительное
Доступные инженерные коммуникации	Горячее и холодное водоснабжение, энергоснабжение, канализация, мусоропровод, лифт, телефонная сеть, интернет
Характеристика объекта	Значение
Год постройки	1980
Этажность	9
Этаж	5
Общая площадь	60/44/7 м2
Техническое состояние	Удовлетворительное (износ 21-40 %) Повреждений и дефектов нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в т. ч. небольших трещин в простенках и перемычках. Полы и потолки ровные. На ступенях лестниц небольшое число повреждений
Стены	Крупнопанельные
Перекрытия	Железобетонные
Планировка	Смежно - изолированная
Кровля	Рубероид, гудрон
Коммунальные услуги	Электроснабжение, холодная и горячая вода, канализация, центральное отопление, мусоропровод, лифт, телефон, интернет
Типичное использование окружения	Жилое
Основные характеристики застройки	Микрорайон
Основной тип зданий	Многоэтажный панельный жилой дом
Социальная инфраструктура	Развитая: рядом школа, детский сад, отделение Сбербанка, поликлиника, множество магазинов и торговых центров
Благоустройство территории	Зеленые насаждения, детские площадки, стоянка, освещение, аллеи, тротуары

 

В результате исследования рынка жилой недвижимости, выявим объекты, сопоставимые по своим характеристикам с анализируемым объектом (объекты-аналоги). Данные об объектах – аналогах представим в таблице 6.

 

 

 

 

Таблица 6

Характеристика объектов – аналогов

№ п/п	Объект	Местоположение	Цена предложения, руб. / руб. м2	Общая площадь, м2	Характеристика
1	4 – комн.	Моторная,8	2 550 000	60/44	квартира угловая; одна комната изолированная, две из зала; хорошее состояние 1/9
			42 500
2	4 – комн.	Гашека 3 к.2	2 500 000	60/44	2 лоджии; хорошее состояние; входная дверь металлическая; окна деревянные; линолеум; интернет; домофон; лифт; мусоропровод  1/9
			39 063
	4- комн.	Моторная, 13	2 360 000	56/43	сан.узел совмещенный; балкон; нужен косметический ремонт; окна пластиковые (ПВХ); линолеум; интернет; домофон  2/9
			42 143
	4 – комн.	Моторная 10 к.1	2 350 000	59/42	Состояние хорошее, балкон застеклен, с/у раздел., 1 комн. изолир., угловая, одно окно ПВХ, метал. дверь, д/ф, тел.; сан.узел раздельный; балкон; хорошее состояние; входная дверь металлическая; окна (ПВХ); телефон; домофон 5/9
			39 831

 

 

Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировку продажной цены аналога по каждому элементу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами. Анализ сравнения объектов и расчеты представлены в таблице 7.

 

 

 

 

Таблица 7

Расчет стоимости единицы сравнения