Оценка недвижимости

Содержание:

Введение…………………………………………………………….………..3

1.Развитие оценочной деятельности  в РФ…………………………………4

2.Мотивация и необходимость  оценки недвижимости……………….….11

3.Правовое обеспечение  оценочной деятельности…………….…………13

Заключение………………………………………………………………….18

Список литературы…………………………………………………...…….19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

        Как известно, недвижимость - это такой товар, который имеет обращение в инвестиционной сфере и на современном рынке. Объекты недвижимости - это жилые и нежилые помещения, земельные участки, недра и другие.

         Оценка недвижимости – это технология определения полезных свойств вещи и капитализация этих свойств в денежном эквиваленте. Определение стоимости недвижимого имущества является одним из наиболее востребованных видов оценки.

        Согласно Гражданскому кодексу РФ ст. 130: «К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К этому виду имущества относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и иное имущество, которое отнесено законом к недвижимости.¹

       Оценка приобретает особую значимость при подготовке сделок купли-продажи, при получении банковских кредитов под залог, оптимизации налога на имущество, проведения приватизации, переоценке основных фондов, реструктуризации, постановке на баланс, инвентаризации.

       В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости. Необходимым условием существования которого является – независимая оценка объектов недвижимости, этим обусловлена актуальность данной темы. Оценка недвижимости, в отличие от оценки движимого имущества, подразумевает не оценку самого объекта недвижимости, а оценку передаваемых на него прав (право собственности, право владения, право аренды и т.д.

1.Развитие оценочной деятельности в РФ

 

       Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения. С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. ²

        В 70-80 годы XIX века, начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях. Появление новой отрасли статистики потребовало выделения характерных статистических признаков для оценки массы индивидуальных имуществ, разработки новых методов сбора статистических данных и методов их обработки. Когда в 1888 году подушный налог был полностью заменен для бывших крестьян поземельным налогом, у Правительства России появилась потребность иметь сведения о ценности и доходности основного вида имущества — недвижимости. Поэтому весьма актуальным на государственном уровне стал вопрос о принятии единообразного подхода к вопросам оценки, как земли, так и городской недвижимости.

      Имея ввиду будущую реформу земского налогообложения, Правительство России 8 июня 1893 года издало закон о переоценке всех видов недвижимого имущества в 34 губерниях. Одновременно с законом были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 года министр финансов Витте утвердил инструкцию по разъяснению закона.

В соответствии с законом 1893 года, устанавливалась полная децентрализация земского кадастра. Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий по согласованию и объединению норм оценки, в силу объективных обстоятельств им это не удавалось. Следствием явилась невозможность создания единообразия оценки не только в масштабах государства, но даже в масштабах одной губернии. Именно поэтому 18 января 
1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества.

        Главным изменением в организации оценки, в соответствии с новым законом, стала передача компетентности установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям.

        Следующим отличием нового закона стали изменившиеся условия финансирования оценочных работ. Рассматривая этот вопрос в историческом плане, можно сделать вывод, что выполнение кадастровых работ, выполнение масштабных работ по оценочной статистике и непосредственное выполнение оценки недвижимого имущества требуют существенного государственного финансирования. В тех государствах, где достаточное финансирование отсутствовало, результаты работ не позволяли решать проблемы оперативного создания системы налогообложения недвижимости на основе оценки. Новый закон 1899 года устанавливает объем государственного финансирования оценочных работ в 34 губерниях в размере 1 миллиона рублей в год.  Однако ощутимый эффект, по объективным историческим причинам, бюджетное финансирование дало только в следующие два года после принятия закона.

       Современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. 

        К основным причинам, сдерживающим на взгляд современников успешное завершение работ по оценке недвижимого имущества для целей налогообложения, относились причины систематического и не систематического характера.

       Причины несистематического характера включали общественно-политические события начала XX века — крестьянские волнения в ряде губерний в 1901 —1902 годах, Русско-японскую войну, революционные события 1905 — 1906 годов и так далее. Учесть влияние причин несистематического характера можно было принятием каких-либо экстренных мер, актуальных для конкретной ситуации.

        Причины систематического характера сдерживали развитие оценочного дела в целом и представляют с исторической точки зрения больший интерес. К таким причинам можно отнести:

• отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного  финансирования;

• отсутствие специального государственного органа и его исполнительной вертикали для руководства оценкой;

• неадекватная структура  губернских и уездных оценочных  комиссий;

• отсутствие единообразия в методических подходах к оценке;

• конфликты оценочных  комиссий с земствами;

• неправильное распределение  исполнителей оценки по видам работ;

• не заинтересованность земств в оценке недвижимости.

       С начала первой Мировой войны и до конца 1980-х годов развитие оценки недвижимости в рамках естественного совершенствования уже достигнутого на 1914 год уровня было остановлено. И только в начале 1990-х годов, с началом процесса перехода экономики России на рыночные принципы, появилась реальная потребность в решении проблем оценки стоимости недвижимости.³

         Современный российский рынок недвижимости начал формироваться примерно в 1991 г. Именно с этого периода стал накапливаться опыт рыночной оценки объектов недвижимости.

        Оценка рыночной стоимости недвижимости в современной России развивалась первоначально в основном усилиями физических (частных) лиц и созданных ими частных фирм и некоммерческих организаций. Регулирование этой деятельности осуществлялось только на первом и на пятом уровнях: общегражданские законы и личные правила. Потом добавились стандарты профессиональных организаций (четвертый уровень) Затем оценочная деятельность постепенно стала предметом внимания и регулирования со стороны государственных органов субъектов федерации и федерального уровня. Появились специальные законы (второй уровень) и подзаконные акты (третий уровень), регулирующие оценку недвижимости.

В новейший период четко  определилось два направления оценки недвижимости:

-для государственных нужд; 
- для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

        Государственное регулирование оценочной деятельности сначала сводилось к ее сертификации и лицензированию. В 1994 г. Комитет по управлению имуществом правительства Москвы (Москомимущество) начал выдавать сертификаты фирмам, сотрудники которых успешно проходили соответствующие испытания (экзамены) на его квалификационной комиссии. Эти сертификаты удостоверяли право фирмы «на подготовку и проведение конкурсов и аукционов, подготовку и оформление имущественных сделок, инвентаризацию, оценку стоимости, экономическую и правовую экспертизу использования имущественных комплексов, инвестиционную деятельность и инвестиционное проектирование, иную деятельность в сфере недвижимости» (при этом имелась в виду нежилая недвижимость). В 1995 г. произошло разделение лицензирования для фирм и физических лиц — исполнителей работ: первым выдавались соответствующие лицензии; вторым — лицензионные карточки к ним.  С 1995 г. фирмам выдавались лицензии на право риэлторской деятельности с жилыми помещениями, а физическим лицам — лицензионные карточки. 

          С мая 1997 года в Москве регулярно проводятся официальные государственные аттестации профессиональных оценщиков недвижимости первого уровня, и ведется Реестр профессиональных оценщиков. 

          К осени 1998 г. российская система регламентации оценки недвижимости приобрела достаточно развитый характер.

          Во второй половине 1999 г. в Москве началось обязательное лицензирование юридических лиц (фирм) и индивидуальных предпринимателей, занимающихся оценочной деятельностью. 

           Перспективы развития оценочной деятельности в России в начале XXI века рассмотрены в подготовленном в начале 2000 года проекте соответствующей Концепции .

Концепция развития оценочной  деятельности в Российской Федерации, разработанная в соответствии с Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу, направлена на уточнение приоритетов деятельности уполномоченных органов регулирования, контроля и надзора в сфере оценочной деятельности, на эффективное развитие рынка оценочных услуг. Существенную роль в подготовке Концепции сыграл созданный при Минэкономразвития России Экспертно-консультативный совет по вопросам оценочной деятельности, члены которого выполнили научно-исследовательские работы и активно участвовали в последующей доработке Концепции.

         Подготовленный текст Концепции отражает коллективное мнение российского оценочного сообщества. К моменту завершения работы над ее текстом произошло несколько значимых для оценщиков событий, в связи с чем в подготовленный текст были внесены некоторые изменения и дополнения, не изменившие основного содержания Концепции.

Во-первых, Государственной думой Российской Федерации принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части системы регулирования)». Этим законом определен порядок перехода от лицензирования к саморегулированию оценочной деятельности.

Во-вторых, по поручению Правительства РФ, Минэкономразвития России начало подготовку проекта нового Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части уточнения базовых понятий). Направленность соответствующих разделов Концепции приобрела теперь особое значение для проведения срочных разработок, для того чтобы был разработан понятийный аппарат независимой профессиональной оценки, который бы отражал изменения, произошедшие за последнее время в базовых понятиях международной и отечественной оценочной теории и практики, а также, в смежных профессиях: прежде всего, в финансовой отчетности и аудиторской деятельности.

Главное, в рамках настоящей  Концепции определено направление  работ по уточнению базовых понятий независимой профессиональной оценки и их применения, исходя из особенностей этого вида деятельности в мире и в России.

В уже ведущейся реализации установок, которые формулировались  при разработке Концепции, начаты работы по решению триединой государственной  задачи подготовки к разработке единых стандартов в сфере финансово-экономических  измерений:

1. Проведение гармонизации всех российских стандартов с международными, в чем особенно преуспели сейчас аудиторы, и к этому движутся бухгалтеры и оценщики.

2. Проведение гармонизации стандартов по разным профессиональным дисциплинам в этой сфере: как российских (с учетом национальных особенностей), так и международных, в чем российские специалисты смогут принимать активное участие.

3. Создание научно-образовательного обеспечения и, в первую очередь, освоения и разработка новых понятий и принципов оценки стоимости имущества, которые составляют фундамент сегодняшних и, главное, будущих международных стандартов