Оценка недвижимости тремя подходами

Таким образом, стоимость земельного участка, протяженностью в 3 га, на котором запроектировано создание 42 участков площадью 6 и 8 соток, составляет 10 395 563 рубля. Исходя из того, что в среднем на каждый участок приходится 7 соток, то в среднем стоимость данного участка составит 242 563 рубля.

Сметная оценка основывается на стоимости приобретения земли и затраты на благоустройство, следовательно, в исследуемом проекте она будет составлять сумму этих двух показателей, т.е. 11 440 469,8 рубле (10 395 563 + 1 044 906,8).

Согласно, сводному сметному расчету стоимости строительство частных домов в коттеджном поселке составит в общей сумме 51 912 099,87 рублей. В среднем стоимость одного коттеджа составит 1236002,38 рубля.

2. Расчет рыночной стоимости по сравнительному подходу

Сравнительный подход основывается на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Для обоснованного  применения сравнительного подхода  необходимо наличие у развитого рынка недвижимости. Нецелесообразно использование данного подхода в случаях недостаточной развитости данного сегмента рынка недвижимости, специализированного назначения ОН, обладания ОН исключительными выгодами или обременениями.

Сравнительный подход основывается на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Главный принцип сравнительного подхода – принцип замещения: при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит большей той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

При реализации данного подхода возможно использование  следующих методов.

1. На основе прямого сравнительного анализа продаж сопоставляемых объектов [1,2, 3, 4].
2. на основе экономических единиц сравнения – с использованием валового рентного мультипликатора (ВРМ) или общего коэффициента капитализации (ОКК) [3, 6].
3. С использование элементов матричной алгебры [3, 4].

Наиболее часто  в оценке используется метод анализа  продаж – ввиду его доступности  и небольшой трудоемкости. Этот метод  основывается на внесении в цены сопоставляемых объектов и реализуется в следующей последовательности.

1. Изучение состояния и тенденции развития недвижимости, особенно того сегмента, к которому относится объект оценки. Поиск объектов недвижимости, проданных относительно недавно – не более шести месяцев сл дня продажи. Вначале объекты выбираются без строгой сортировки (10-20 объектов недвижимости), затем они тщательно анализируются по параметрам сопоставимости и для дальнейшей работы отбираются не более 10 и не менее 3 объектов. Оптимальным считается количество сопоставляемых объектов равное пяти, так как большее количество увеличивает трудоемкость расчетов.
2. Сбор и проверка дополнительной (уточняющей) информации по объектам-аналогам (С_ан), анализ уточненной информации и сравнение каждого объекта-аналога с объектом оценки.
3. Внесение поправок (К_i) в цены продаж сопоставимых аналогов, учитывающих выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов.
4. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.

Кратко сущность метода можно выразить формулой:

С _сравн = С _ан ± ΣК_i

Такой расчет проводится по каждому объекту-аналогу, затем  результаты согласовываются.

Элементы  и единицы сравнения.

3. Расчет рыночной стоимости объекта по доходному подходу

Данный подход основывается на концепции, согласно которой стоимость недвижимости устанавливается исходя из аналогичной стоимости недвижимости с такими же экономическими показателями. Оценка стоимости основывается на дисконтировании этих показателей.

Среди методов  доходного подхода можно выделить три основных метода:

1. Метод валовой ренты.
2. Метод прямой капитализация.
3. Метод дисконтированных денежных потоков.

Метод валовой  ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Метод может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, при наличии точной, объективной информации.

Метод прямой капитализации  доходов используется в случае оценки имущества при постоянной, стабильной величине дохода длительный период времени.

Метод дисконтированных денежных потоков используется в случае оценки имущества при изменяющихся и неравномерно поступающих денежных доходах.

В данной работе при оценке стоимости коттеджного поселка  в доходном подходе применен метод прямой капитализации. При использовании метода прямой капитализации дохода в стоимость объекта недвижимости преобразуется доход за один временной период. Формула имеет следующий вид:

С =

где, С – стоимость  объекта оценки;

ЧОД – чистый операционный доход;

К_кап – коэффициент капитализации.

Рассчитаем  ставку дисконтирования. Ставка дисконтирования  составляет 19,3%

В случаях, когда  можно предвидеть, что объект будет  приносить стабильный доход (или  обеспечивать стабильную экономию) в течение долгого времени стоимость объекта целесообразнее определять методом прямой капитализации.

Данный метод  предусматривает капитализацию  дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации  в отличие от ставки дисконтирования должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.

Стоимость= Доход / Ставка капитализации

Ставка капит-ии = Ставка дисконт-я + Ежегодный % возмещения влож-х средств

Ежегодный % возмещения влож-х средств = 150 / Остаточный срок жизни

 

4.3. Расчет чистого операционного дохода

В табл. 5 приводится расчет чистого операционного дохода на основе составления отчета о доходах и расходах по оцениваемому объекту. Исходные данные представлены в табл.6. Площади, которые можно сдать в аренду составляют около 95% от всей совокупной площади [7].

Расчет стоимости  платы, за переданный коттеджный поселок производится по каждому покупателю путем перемножения базовой ставки арендной платы на корректировочные коэффициенты, площадь помещения и коэффициент, учитывающий уровень инфляции.

Где А - размер стоимости (без учета налога на добавленную стоимость) в месяц.

- коэффициент, учитывающий уровень  инфляции, который утверждается Постановлением Главы города ежегодно не позднее 01 ноября, начиная с 2004 г. K_i = 1,18 применяется для расчета арендной платы в 2010 г.

- коэффициент, учитывающий местоположение  объекта с учетом коэффициента  деловой активности, указанных улиц. Для улицы Политехничная  К₁=2.

- коэффициент транспортной доступности, принимается при удаленности объекта от маршрута движения городского (частного) общественного транспорта. Ближайшая остановка от  оцениваемого объекта располагается в 25-50метрах. Коэффициент транспортной доступности при удаленности объекта от маршрута движения городского транспорта до 100м принимается К₂ = 1,5.

- определяет уровень комфортности  и элементов благоустройства  помещения. При наличии всех  видов благоустройства (отопление,  водопровод, канализация)  К₃ = 1.

- коэффициент качества жилых помещений.

- коэффициент расположения помещения.  Для отдельностоящего здания  .

- коэффициент, учитывающий тип  помещения. Для производственного  (производство, переработка), складского, вспомогательных и подсобных помещений (отапливаемые) .

- коэффициент использования  прилегающих территорий. При отсутствие  возможности использования территории  .

- коэффициент, учитывающий высоту потолков. Для высоты потолков свыше 3м .

- коэффициент, учитывающий качество  строительных материалов. При строительных  материалах кирпич/железобетон  .

- коэффициент, учитывающий вид  деятельности предприятия. Для складских помещений . Для производственных помещений .

= 31 рубль - базовый коэффициент  стоимости за 1 кв. м в месяц.

- стоимость арендной  платы   за  землю, фактические  используемую  арендаторами нежилых  зданий  (помещений),  включая  занятую   зданием (помещением)[8]. Согласно [9], Па = 5,41 рубля за 1кв. м в месяц по Западно-Сибирскому району и городу с численностью населения от 500 до 1000 тыс.человек.

Сб - балансовая (первоначальная) стоимость в расчете на 1кв. м общей полезной площади,  руб./кв.

Сб = 22129200/240,5 = 23116руб/кв.м.

Сб = 95458091/310,62= 84424руб/кв.м.

Сб = 116263866/234,78 = 46589 руб/кв.м.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

По результатам инвестиционной оценки проектируемого объекта, было выявлено следующее:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

1. Кузин Н. Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений. Учеб. пособие – М.: «АСВ», 1998 – 214с.
2. Методическое положение по оценке объектов недвижимости находящихся в государственной собственности. Утв. Постановлением ГКИ  РТ от 06.06.2000г. №94.
3. Найдёнов Л. И., Тимирясова А. В. Оценка единого объекта недвижимости. Учеб. пособие – Казань: «Таглимат», 2002 – 168с.
4. Сабиров И. С., Кульков А. А., Монетова Е. М. Экономика недвижимости. Часть2. Организация и проведение осмотра объекта недвижимости. Метод. указ. для спец. 060800/ Каз ГАСА. – Казань. 2006. – 34с.
5. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой-М.: «Финансы и статистика», 2005. – 496с.
6. Официальный сайт Росстата: www.gks.ru
7. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. С-Пб. – 1997.;
8. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: учеб.пособие / Максимов С.Н. – СПБ.: Питер, 2000;
9. Основные методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на основе современных зарубежных учебно-методических материалов) / Мягков В.Н., Платонова Е.А. С-Пб.: МИПК С-Пб ГТУ, 1994;

 

 

Приложение 2. Объявления

Продажа/земельный  участок:

1. Продам участок 2 га, 5-9 км до города, земли сельхозназначения (снт, днп). Продаю земельный участок в Ленинском район недалеко от Тополиной рощи в 10-15 мин. езды от Кири-килинского моста. Площадь участка 2 га на берегу реки Кривая Болда. Стоимость участка 3 млн.р. Земля в собственности. Торг уместен.

(Источник:http://www.avito.ru/astrahan/zemelnye_uchastki/uchastok_2_ga_snt_dnp_167792038)

2. Продам участок 2.1 га, в черте города. Продается имущественный комплекс: земельный участок 21035кв.м., с объектами недвижимости 4685 кв.м., расположенный в пос. Трусово (в районе завода лакокрасочного оборудования).Отличительной особенностью комплекса является его приближенность к «Старому мосту» через реку Волгу, в 1 км от выезда на Западную Объездную трассу. Комплекс представлен следующими объектами недвижимости: 1. Земельный участок общей площадью 21035 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения. 2. Внеплощадочный подъездной железнодорожный путь от станции «Правый Берег» Приволжской железной дороги до комплекса протяженностью 1652 п.м. 3. Внутриплощадочный железнодорожный путь протяженностью 491,5 п.м. 4. Промышленное здание – незавершенное строительство (процент готовности 47%) – площадью 4338 кв.м. (вмонтированы железобетонные колонны высотой 9,6м), железнодорожный пандус, автотранспортный пандус. 5. Склад мыла и химикатов, площадью 347,4 кв.м., высота 3,8м., этажность 1. Земельный участок и объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности (железнодорожные пути оформлены как объекты недвижимости). Ближайшее окружение: ОАО «Антикормаш», Астраханский завод ООО «Каскад», российско-турецкое совместное предприятие ООО «Зухал». Подробнее: http://consulting-abv.ru/property/detail.php?ID=1916

(Источник: http://www.avito.ru/astrahan/zemelnye_uchastki/uchastok_2.1_ga_127082605)

 

3. Продается земельный участок площадью 1,7га по цене 2500000 рублей, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования. Находится в Камызякском районе. Проезд по трассе Астрахань – Травино, поворот на с. Лебяжье. Выход на Никитинский банк. Подъезд к участку 5км – грунтовая дорога. 200 метров береговая линия. По границе проходит линия электропередач. Собственность.

(Источник: http://www.avito.ru/astrahan/zemelnye_uchastki/uchastok_17_ga_izhs_145084945).

4. Продам участок 1.2 га, 20-24 км до города, земли поселений (ижс). Стоимостью 2 000 000 рублей. Продается право аренды земельного участка общей площадью 12 000 кв.м., расположенный вблизи Западно-Дельтового лесничества, в границах Камызякского и Приволжского административных районов. На участок уже заведена вода, линии электропередач проходят в 60 метрах от границ участка. Ближайший населенный пункт – село Верхнекалиново (300 метров). Расстояние до трассы составляет 2 км. Земельный участок идеально подойдет для осуществления рекреационной деятельности. (Источник:  http://consulting-abv.ru/property/detail.php?ID=2363).
5. Продам участок 1.2 га, 20-24 км до города, земли сельхозназначения (снт, днп), стоимостью 600 000 рублей. Продается база в Камызякском р-не, пос. Верхнекалиновский участок 120 соток,подведена вода, возможна подача природного газа. Ранее на участке была производственная база по переработке риса, в настоящее время на участке расположены кирпичные сооружения и подстанция. (Источник: http://www.avito.ru/astrahan/zemelnye_uchastki/uchastok_12_ga_snt_dnp_104551128).