Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры, находящейся по адресу: г. Чайковский

Целью оценки является определение рыночной стоимости  объекта для реализации имущественных  прав.

Обращаю Ваше внимание, что письмо не является отчетом об оценке, а только представляет его.

Полная характеристика объекта оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части, которые не смогут трактоваться раздельно, а только в  связи с полным его текстом, с  учетом всех принятых допущений и ограничений.

Произведенные ниже расчеты и анализ, позволяют  сделать вывод, что рыночная стоимость  объекта оценки, включающего в  себя однокомнатную квартиру, находящейся  по адресу: г. Чайковский, ул., по состоянию  на 8.04.2011 года, составляет 841120 руб.

Настоящий отчет  составлен в соответствии с Федеральным  законом «об оценочной деятельности в РФ» от 22.07.2010 N 167-ФЗ, с государственными стандартами оценки: ФСО-1,

ФСО-2, ФСО-3, ФСО-4, международными стандартами: МСО 1-4, МСО-1, МСО 2, МСО 3, МСО 4, Европейские стандарты оценки недвижимости, стандарты по оценке бизнеса Американского Общества Оценщиков.

Если у Вас  возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста,  обращайтесь непосредственно к нам.

 

Благодарим  Вас за возможность оказать Вам  услуги!

Генеральный директор________________________ (Маркова Е. А.)

 

2.2 Обзор социально-экономических  условий района

 

Пермский край – субъект РФ, входящий в Приволжский  федеральный округ. Край расположен на востоке Восточно-Европейской равнины и западном склоне Среднего и Северного Урала. Дата образования - 01.12.2005 года. Численность населения на 2010 год – 2708, 4 тыс. человек. Площадь – 160236,5 кв.км. Административный центр -  г. Пермь.  Граничит с Республикой Коми, Кировской областью, Удмуртией, Республикой Башкортостан, Свердловской областью.

Г. Чайковский – город  в Пермском крае. Город расположен в Предуралье, на левом берегу реки Камы рядом с устьем малой  реки Сайгатка на юго-западе Пермского края. Является промышленным и культурным центром муниципального образования, с развитой инфраструктурой. Дата образования как города – 1962 г. Численность населения 82,4 тыс. человек на 2010 год. Площадь – 56,49 кв. км. Граничит - на севере с Еловским районом Пермского Края, на северо-востоке с Ваньковским сельским поселением, на востоке с Фокинским сельским поселением и Большебукорским сельским поселением, на юге с Ольховским сельским поселением и на западе с Воткинским районом Удмуртской Республики.

Всего в городе  имеется 12 обрабатывающих производств; 6 предприятий по производству и распределению электроэнергии, газа и воды; 2 организации сельского хозяйства, охоты и лесного хозяйства; 4 строительные организации; 10 организаций транспорта и связи.

Бюджет Чайковского на 2010 год составляет 651,5 млн. рублей.

В городе более 20 промышленных предприятий.

Городское население  находится в 10 микрорайонах: «Парковый», «Основной», «Текстильщик», «Речники», «Азинский», «Уральский», «Сайгатский», «Завокзальный», «Завьяловский» и «Заринский».

Рынок жилой  недвижимости.

В 2009 году средняя  стоимость  1 м² жилья на первичном рынке в городе Чайковский составила 30880 рублей, на вторичном рынке - 25 760 рублей. В 2010 году средняя стоимость 1м² на первичном рынке составила 27000 руб., а на вторичном рынке – 27500 руб.

В 2009 году в городе отмечалось значительное снижение цен, как на первичном рынке, так и на вторичном рынке, тем самым стоимость квадратного метра жилья значительно упала. 2010 год продолжает тенденцию 2009 года.

Сейчас на рынке недвижимости нет реальных живых денег. Люди рассчитываются деньгами, которые идут в основном через различные действующие программы (в том числе для ветеранов, военнослужащих, а также ипотеку и материнский капитал). Особенно бурно сейчас развивается ипотека. Однако люди практически не стали богаче, зарплата не выросла. В реальности продать или купить квартиру трудно. А рост квартплаты, коммунальных расходов на газ, воду будет дальше только ухудшать ситуацию на рынке недвижимости.

2.3 Описание объекта оценки

 

Основные данные и конструкционные особенности  приведены в таблице 1.

Таблица 1 - Описание объекта оценки

Наименование	Значение
Объект	Однокомнатная квартира, площадь – 31,8 м2, 8 этаж
Адрес	РФ, Пермский край, г. Чайковский, ул.
Год постройки	1972 г.
Этажность	8/9
Площадь	31,8 м2
Число комнат	1
Площадь комнаты	18,9м2
Площадь кухни	5,3 м2
Площадь ванной	3,2 м2
Площадь коридора	3,7 м2
Наличие лоджии или балкона	Застекленный  балкон
Высота потолков по внутреннему объему	2,48 м2
Характеристика сан. узла	Совмещенный
Конструкционные особенности	Многоэтажное  здание кирпичной застройки
Местоположение	«Спальный район», престижность 4 балла
Транспортная доступность	Автостоянка, асфальтированный подъезд к дому, ближайшая остановка  «Парк»
Благоустройство	Детской площадки нет, парк для отдыха семьи, зона для  выгула собак
Электроснабжение	Скрытая проводка
Канализация	Центральная
Горячее водоснабжение	Центральное
Отопление	ТЭЦ на газе
Газ	Центральное
Телевидение	Кабельное
Лифт	Есть
Мусоропровод	Есть
Телефон	Есть
Климатические условия	Климат: умеренно-континентальный, tсредянварь = -15º С, tсредиюль = +20º С Осадки: снег – 200 кг/м3
Наружные стены	Кирпичные
Перегородки	Кирпич
Перекрытия	Железобетонные  плиты
Отделка стен: В жилых комнатах В кухне В ванной В других помещениях	Обои Обои, плитка Плитка керамическая Линолеум
Полы: В жилых комнатах В кухне В ванной В других помещениях	Паркет Линолеум Плитка керамическая Линолеум
Отделка потолков: В жилых комнатах В кухне В ванной В других помещениях	Побелка Плитка потолочная Побелка Побелка

 

2.4 Анализ  наилучшего и наиболее эффективного  использования

 

Заключение о наилучшем  использовании отражает мнение Специалистов в отношении наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное  использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

1. Быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
2. Быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих, либо потенциальных;
3. Быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
4. Быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую доходность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ), позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую стоимость. При этом в основу рассуждений положено понимание факторов, образующих стоимость: анализ НЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа НЭИ – сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем НЭИ может отличаться от существующего использования объекта. Как правило анализ НЭИ всегда проводится в два этапа: на первом этапе участок анализируется как незастроенный, а на втором – как улучшенный.

В контексте  рыночной стоимости (наиболее вероятной  цены продажи) НЭИ – наиболее вероятное использование недвижимости, – существующее использование – явно следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что может существовать уникальный инвестиционный проект, не известный Оценщику, приносящий большую прибыль, чем НЭИ.

Капитал, вложенный  в развитие (или создание) объекта  недвижимости с целью получения доходов в будущем, должен приносить максимальную прибыль.

Определение НЭИ  основано на суждении оценщика. Указанные  предпосылки расчета являются мнением, а не фактом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Расчет  рыночной стоимости объекта оценки

 

Объект оценки, находящийся по адресу: будет оценен с помощью 3-х подходов:

1. Сравнительного подхода;
2. Затратного подхода;
3. Доходного подхода.

Впоследствии  чего будет определена рыночная стоимость данного объекта.

3.1Расчет рыночной стоимости объекта оценки

 

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Определение стоимости  объекта оценки сравнительным подходом производится в следующей последовательности:

1. Изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;
2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогов объекта оценки, сравнение объектов аналогов с оцениваемым объектом;
3. Корректировка цен продаж выбранных аналогов с отличиями от объекта оценки;
4. Установление стоимости объекта оценки (путем согласования скорректированных цен объектов аналогов).

Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве пенообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Корректировки к стоимости производятся в следующей последовательности:

1. Поправка на условия финансирования;
2. Поправка на особые условия продаж;
3. Поправка на время продажи;
4. Поправка местоположение;
5. Поправка на физические характеристики.

К элементам  сравнения:

1. Качество прав  (Обременение квартиры договором аренды, сервитуты и общественные обременения (крайне редко));
2. Условия финансирования (Льготное кредитование продавцом покупателя квартиры, платеж эквивалентом денежных средств);
3. Особые условия (Наличие финансового давления на сделку)
4. Условия рынка (Изменение цен во времени, отличие цены предложения от цены сделки);
5. Местоположение (Престижность района расположения квартиры, близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения, транспортная доступность квартиры, близость к метро, качество окружения (экология района));
6. Физические характеристики (Состояние дома, размеры квартиры и соотношение полезной/полной площади, износ и потребность в ремонте квартиры, размер кухни, высота потолков);
7. Сервис и дополнительные элементы (Обеспеченность и качество коммунальных услуг, наличие парковки и (или) гаража, наличие охраны, ограждения придомовой территории, наличие и качество придомовой террито<span class="dash041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439_0020_0028_0432_0435_0431_0029_002c_041e_0431_044b_0447_043d_044b_0