Показники діяльності банків на ринку іпотечного кредитування в Україні

Показники діяльності банків на ринку іпотечного кредитування в Україні

 

У відродженні іпотеки за допомогою іпотечного житлового кредитування значну роль відіграють банківські установи. Незважаючи на активізацію діяльності банківських структур на іпотечному житловому ринку в Україні, слід констатувати наявність цілої низки проблем у цій сфері.

Обмеженість банківських ресурсів та невідповідність їх параметрів цілям іпотечного житлового кредитування, високий рівень іпотечних ризиків, відсутність діючих механізмів генерації стабільних довгострокових банківських ресурсів актуалізують проблематику дослідження. Незважаючи на кризову ситуацію, що склалася на внутрішньому та зовнішніх фінансових ринках, іпотечний ринок у перспективі є одним із найбільш динамічних сегментів кредитного ринку України.

Розвиток іпотечного кредитування в Україні можна охарактеризувати як динамічний ріст до 2008 р., але зі спадаючими темпами приросту (максимум у 2005 р.) та суттєвим зменшенням у 2009 р. та 2010 р.(рис. 1). Проте у 2011 році ситуація змінилася, і у 2012 темпи приросту іпотечного портфеля українських банків знов досягли позитивного значення

Рис. 1. Темпи приросту іпотечного портфеля українських банків за 2004–2012 рр.

Згідно з даними, які наводить НБУ, за перший квартал 2011 р. банки видали населенню 18,9 млрд. грн. нових кредитів, причому з кожним місяцем обсяги кредитування населення збільшувалися [4]. Проте динаміка іпотечних кредитів, виданих на придбання та реконструкцію нерухомості, дещо протилежна. Так, у лютому 2011 р. темпи приросту загального обсягу кредитування населення склали +12,5%, тоді як обсяги іпотечних кредитів на придбання нерухомості зменшилися на 8,8%. У березні 2011 р. загальний обсяг кредитів, що були видані домогосподарствам, збільшився на 61,1%, а іпотечних кредитів, виданих на придбання нерухомості, – лише на 2,4%. Тому питома вага житлових іпотечних кредитів у загальному обсязі кредитування в 2010–2011 рр. суттєво зменшилася (рис. 2).

Рис. 2. Питома вага житлових іпотечних кредитів у загальному обсязі

виданих кредитів домогосподарствам

 

Якщо в «докризовий період» (до осені 2008 р.) питома вага житлових іпотечних кредитів складала майже 15%, то з осені 2008 р. українські комерційні банки фактично повністю згорнули свої програми житлового іпотечного кредитування. В 2008 р. на ринку житлового іпотечного кредитування діяло більше 90 банків, а в першому кварталі 2010 р. лише 16 банків пропонували іпотечні кредити [2]. З початку 2012 року ситуація почала покращуватися, але все ж таки залишається наразі нестабільною.

2011 р. спостерігається пожвавлення ринка іпотечного кредитування, це обумовлено виходом на ринок нових банківських установ зі своїми умовами кредитування. Але все ж таки іпотечні портфелі українських банків у перші вісім місяців 2011 р. скорочувалися. На початок вересня 2011 р. заборгованість населення перед фінансовими установами за іпотечними кредитами становила 77,5 млрд. грн., що на 4,5 млрд. грн. менше, ніж на початку року. Таку тенденцію банківські експерти пов'язують з низьким попитом на іпотечні кредити з боку фізичних осіб, який, у свою чергу, обумовлений все ще дуже високими ставками по іпотеці.

За даними УНІА, за станом на 1 січня 2012 року загальний обсяг іпотечного кредитування в Україні становив 92,8 млрд. грн., з них 5,95 % – проблемні кредити. Розподіл українського ринку іпотеки між банками за наведено на рис. 3

 

 

Рис. 3. Розподіл українського ринку іпотеки між банками

 

Сучасний стан іпотечного ринку характеризується від’ємною тенденцією розвитку іпотечного кредитування в 2011-2012 рр.

Це пояснює низка причин, таких як:

• в’ялий ринок нерухомості – ризик зниження вартості нерухомості;
• дефіцит грошових ресурсів;
• підвищення вимог до платоспроможності позичальника.

Розглядаючи ризики іпотечного кредитування, що впливають на фінансовий стан не тільки кредитора, але й позичальника, слід зазначити, що одним із методів мінімізації фінансових ризиків є встановлення досить високих відсоткових ставок по кредиту з метою більш швидкого повернення тієї суми кредиту, що потребував позичальник.

Даний метод не є привабливим для клієнта, оскільки удорожчує кредитне майно в декілька разів, але для банка це є дієвий спосіб отримати прибуток від досить ризикованої діяльності.

Що стосується авансового платежу, то в 2011р. він становить не менше 30%. Його зниження можливе до 20%, але лише завдяки активізації ринку нерухомості. Окремі банки, що мають проблеми з якістю кредитного портфеля і не бажають його погіршувати, вимагають аванс 40-50%.

Максимальні терміни кредитування залишаються в межах 15-20 років, а ставка за довгостроковими кредитами будуть плаваючими, на 1-2% вищою, ніж для іпотечних кредитів на 5-10 років. Кредити на 25 років є рідкістю, доступні лише позичальникам з бездоганною платоспроможністю [5]. Детальніше умови кредитування наведено в табл. 1.

В табл. 1 наведено 14 банків, які входять в 50 найбільших банків України, проаналізуємо найкращі умови для потенційного клієнта та зі сторони банку, виберемо банк, який пропонує найвигідніші умови для себе. Для цього розрахуємо інтегральні показники рівня розвитку та та знайдемо репрезентантів в нашій вибірці. Аналіз будемо проводити за такими показниками, як кредитні ставки, максимальний термін кредитування, аванс та комісія банків за надання кредитних коштів. Аналізуючи зі сторони потенційного клієнта, відсоткова ставка, аванс і комісія банка повинна становити мінімальне значення, а термін кредитування повинен мати максимальне значення, якщо ж характеризувати зі сторони банка, то навпаки.

 

Таблиця 1

Умови надання іпотечних кредитів банками України в 2011 р

№ п/п	Назва банку	Кредитна ставка, %	Максимальний термін кредитування, роки	Аванс, %	Комісія банка, %
1	Укрексімбанк	28,0	10,0	40,0	1,2
2	Ощадбанк	19,5	20,0	40,0	1,0
3	Кредитбанк	15,0	15,0	30,0	1,75
4	Банк "Форум"	17,5	15,0	35,0	5,0
5	Сбербанк Росії	18,0	20,0	40,0	1,8
6	Унікредитбанк	22,89	5,0	70,0	1,0
7	Ерсте Банк	19,87	15,0	50,0	1,5
8	ІмексБанк	19,0	2,0	20,0	0
9	VAB Банк	14,5	20,0	30,0	0
10	Банк "Київська Русь"	22,0	20,0	50,0	3,0
11	Укрсиббанк	16,9	15,0	50,0	1,0
12	Укрсоцбанк	16,0	20,0	30,0	0,99
13	ОТП Банк	19,0	15,0	30,0	2,0
14	Райффайзен Банк Аваль	18,5	10,0	25,0	2,0

 

Інтерпретація значень показника рівня привабливості для клієнта наступна: чим ближче значення показника до 1, тим на більш високому рівні привабливості знаходиться об’єкт, і навпаки, чим більш відмінне значення від 1, то тим більше банк захищає себе від можливих втрат.

За значенням інтегрального показника рівня привабливості банка для клієнта можна провести ранжування банків (табл. 2).

З табл. 2 видно, що «VAB Банк» займає перше місце в рейтингу, це можна пояснити тим, що цей банк пропонує найбільш вигідні умови кредитування для клієнта, такі як: відсоткова ставка за кредитом – тільки 14,5% річних, термін кредитування – 20 років, авансовий платіж – 30%. Для того, щоб надати найбільш привабливі умови кредитування для позичальника «VAB Банк» пропонує такі умови кредитування, тим самим мінімізує свої ризики за рахунок знижки на житло, яке отримує від фірми забудовника. Це досить вигідно як і для банка, так і для партнера, в першого – формується якісний кредитний портфель, в іншого – здійснення продажу нерухомого майна. Останнє місце зайняв Унікредитбанк, який пропонує найгірші умови кредитування: відсоткова ставка по кредиту становить 22,89, термін кредитування – 5 років, аванс – 70%. Це не досить привабливі умови кредитування на сучасному етапі, оскільки банк не в змозі буде надати кредит майже ні одному клієнту, тому що клієнт не матиме достатньої платоспроможності.

Таблиця 2

Інтегральний показник рівня привабливості банків для клієнта

№	Назва банку	Значення інтегрального показника	Рейтинг банків
9	VAB Банк	0,8683690445	1
12	Укрсоцбанк	0,8332631635	2
3	Кредитбанк	0,817943093	3
14	Райффайзен Банк Аваль	0,7517812334	4
13	ОТП Банк	0,7505668072	5
2	Ощадбанк	0,7257508418	6
5	Сбербанк Росії	0,7170667242	7
11	Укрсиббанк	0,7114359232	8
8	ІмексБанк	0,7050312556	9
7	Ерсте Банк	0,6561977509	10
10	Банк "Київська Русь"	0,5387700267	11
4	Банк "Форум"	0,5175691466	12
1	Укрексімбанк	0,5033056408	13
6	Унікредитбанк	0,44016279	14

 

Ресурси банку, що залучаються на довгостроковий період, є досить дорогими, саме це призводить до такої вартості кредитних коштів, що не уможливлює іпотечне кредитування для середніх верств населення, які є основними споживачами даного продукту.

Одним із головних факторів, який стримує розвиток іпотеки, незважаючи на розмаїття пропозицій комерційних банків на вітчизняному кредитному ринку, є те, що іпотечні кредити все ще залишаються недоступними для більшості потенційних позичальників. Основна причина – неприйнятні умови, які висуваються позичальникам фінустановами, зокрема:

• оптимальний строк іпотечного кредитування 20 років і більше. Однак такі пропозиції на ринку одиничні – в основному банки не готові надавати кредити на строк довший за 10–15 років (до кризи кредитували на строк 25–30 років);
• мінімальний власний внесок позичальника становить 30–60 % оціночної вартості квартири, яка придбавається (до кризи – в середньому він становив 10–15 %). Деякі фінустанови пропонують варіанти зниження первинного внеску до 10 %. Але для цього необхідно передати їм у заставу іншу нерухомість, крім житла, що придбавається;
• номінальні процентні ставки коливаються від 16,3 до 22,2 % річних. Слід зазначити, що сьогодні багато банків пропонують іпотечне кредитування з плаваючою відсотковою ставкою. При цьому величина кредитної ставки прив’язується до вартості річного депозиту від населення в даному банку. Отже, такі договори передбачають щорічний перегляд відсоткової ставки за іпотечним кредитом. На нашу думку, відсоткові ставки за іпотечними кредитами, при тенденції до здешевлення депозитів, до кінця 2011 року дещо знижуватимуться приблизно на 2–3 відсоткові пункти;
• бажаючий отримати іпотечний кредит повинен мати офіційно задекларований щомісячний дохід у розмірі як мінімум 8–10 тис. грн.

Отже, ринок іпотечного кредитування в Україні переживає не найкращі часи, оскільки спостерігається тенденція до зниження темпів придбання житла в кредит. Ринок нерухомості завмер, разом з ним й іпотечне кредитування. Умови, що пропонують вітчизняні банки, є для українців досить дорогими, а для банків потенційні клієнти не мають достатньої платоспроможності.

Фінансування житлового будівництва в Україні потребує подальшого розвитку, а окремі його сегменти - кардинального оновлення. Системний підхід в рішенні житлового питання, основою якого є ефективний механізм функціонування житлового іпотечного кредитування, залежить від жорсткого контролю за будівництвом і доступністю довгострокових фінансових ресурсів.