Региональный рынок недвижимости

Разработанная в качестве одного из приоритетов экономического развития страны государственная целевая программа «Жилище» предполагала реализацию социально направленной реформы в жилищной сфере. Цель программы определить принципиальные подходы долгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры, направленные на решение следующих приоритетных задач:

- изменить систему законодательных  и правовых норм для юридического  обеспечения проведения жилищной реформы;

- преодолеть спад в объемах  ввода жилья и обеспечить государственные  гарантии права граждан на  выбор способа удовлетворения  потребностей в жилище;

- изменить систему жилищного  фонда и жилищного строительства  по формам собственности, источникам  финансирования, типам зданий и технологиям их возведения;

- обеспечить поэтапный перевод  жилищной сферы в режим безубыточного  функционирования при обеспечении  социальной защиты малоимущих  групп населения;

- демонополизировать жилищное  строительство и ЖКХ;

- провести структурную перестройку базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов;

- изменить формы организации  строительства и управления, обслуживания  и ремонта жилищной сферы;

- решить вопросы землепользования  и приватизации земли в жилищной  сфере в комплексе с развитием инженерной инфраструктуры.

Однако решить жилищную проблему в России этим путем вряд ли возможно в ближайшей перспективе.

Рынок жилья – это основа потребительского рынка и, что не менее важно, необходимое условие возникновения и динамичного развития рынка недвижимости. Жилье нельзя просто производить и продавать: здесь очень тесная связь с рынком капитала, частью общей экономической инфраструктуры.

 

1.4. Структура рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности  недвижимости как товара, на рынке  недвижимости можно выделить  три сектора:

o развития (создания) недвижимости;

o оборота недвижимости;

o управления и эксплуатации недвижимости.

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

2. По способу совершения сделок  рынок недвижимости можно разделить  на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

3. По видам сделок в рамках  всего рынка недвижимости можно  выделить: рынок купли-продажи; аренды; ипотеки; вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени готовности к  эксплуатации: незавершенное строительство; новое строительство; строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме собственности: частные  объекты недвижимости; государственные  и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям: промышленные объекты; сельскохозяйственные объекты; общественные  здания и сооружения; рекреационные  и т.д.

7. По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные  здания; непроизводственные здания  и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

8. По виду объектов недвижимости: земельный рынок; здания и сооружения; помещения; предприятия как имущественные  комплексы; кондоминиумы; вещные права; многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости - один из наиболее крупных. По сравнению с другими рынками товаров и услуг рынок недвижимости требует значительных капиталовложений в строительство. Во всем мире отдача от вложенных инвестиций в недвижимость считается стабильной и дающей долговременную прибыль. Только в прошлом году, по различным оценкам, объем рынка составлял около $3 млрд. Клиента привлекают кредитами, современными планировками, недорогой ценой 1 кв.м жилья. В столице произошел некоторый отток клиентов со вторичного рынка. Примерно 20-25% потенциальной клиентуры риэлторов отдали предпочтение жилью в новостройках. Их привлекли новые квартиры улучшенной планировки, применение различных схем кредитования, поэтапная оплата строительства. К тому же новые дома, в которых можно купить квартиру, стали появляться не только на окраинах, но и центре. Более активно пошел процесс покупки квартир в новостройках в этом году еще и по той причине, что сегодня новосел может выкупать квартиры в уже построенном доме. Еще пару лет назад работала схема взноса денег до начала строительства дома, на что недоверчивый покупатель смотрел пессимистично.

Среди строительных компаний наблюдается тенденция появления на рынке средних и мелких строительных компаний, деятельность которых направлена на строительство отдельных зданий и сооружений, не требующих большого капиталовложения - это реконструкция и переоборудование чердачных помещений под мансарды, перепрофилирование отдельно стоящих зданий, реконструкция подвалов и т.д. В последнее время наблюдается тенденция объединения строительных и инвестиционных компаний в ассорциумы, целью создания которых является проведение строительства и реконструкции объектов, требующих больших капиталовложений. В дальнейшем эта тенденция сохранится и будет динамично развиваться

Анализируя вторичный рынок нельзя не вспомнить о том, что развитие рынка недвижимости начиналось именно с него. Первичный рынок на сегодняшний день, конечно, обгоняет вторичный по некоторым параметрам, но как говорит пословица: «Стабильность признак мастерства» и вторичный рынок полностью соответствует этому смыслу. Вторичный рынок находится в стадии стабилизации. Как уже говорилось, первичный рынок развивается быстрыми темпами и, по вчерашним прогнозам, должен был обойти вторичный рынок, но этого не наблюдается. Это можно объяснить тем, что на первичном рынке сохраняется тенденция расчета застройщиков с инвесторами товаром. Простыми словами, вместо прибыли на вложенный капитал в денежной форме, инвестор получает товар - жилые квартиры, дома, постройки, и вынужден реализовывать самостоятельно эти объекты. По своей сути эти объекты продаются на вторичном рынке. Пока такая форма расчета будет сохраняться на первичном рынке, вторичный рынок будет активно развиваться, на нем всегда будет качественное предложение в форме новых застроек. Таким образом, мы видим тесную взаимосвязь двух сегментов рынков столичной недвижимости. Нельзя не сказать о вторичном рынке элитного жилья. Элитное жилье вторичного рынка - это нечто особенное. Исторические районы, постройки дореволюционного, сталинского периодов можно приравнивать к антиквариату. Особенно после реконструкции жилье в этих домах всегда будет пользоваться спросом и будет на несколько порядков дороже, чем в новых домах. Чем продолжительней будет «жизнь» таких объектов недвижимости, тем дороже они будут стоить. Переплетение первичного и вторичного рынка приведет к тому, что в текущем году активизируются продажи недавно купленного жилья в новостройках. По мнению некоторых специалистов, на носу - очередной всплеск на рынке недвижимости.

Говоря о вторичном рынке, необходимо отметить особенности развития его обособленного сегмента - коммерческой и промышленной недвижимости. На сегодняшний день существует большое количество не только жилых объектов, но и магазинов, складов, баз, заводов, фабрик и т.д., то есть того, что и составляет этот рынок недвижимости. Учитывая то, что такая недвижимость есть, а также прошел первый этап малой приватизации, этот рынок сформировался, на нем сформированы правила игры, сформированы спрос и предложение. На сегодняшний день наблюдаются стремительные тенденции развития этого рынка, в первую очередь это проявляется в реализации объектов коммерческой недвижимости - офисов, магазинов, аптек, складов и т. д. Этот рынок порождает множество дополнительных услуг - это, в первую очередь, риэлторские услуги, услуги оценщиков, а также арбитражных управляющих, консалтинговых компаний и т. д. По своей сути этот рынок является вторичным рынком, хотя на первичном рынке уже тоже есть предложения объектов коммерческой недвижимости.

 

2. Особенности региональных  рынков недвижимости.

 

Рынок недвижимости, как и любого другого товара, имеет свои особенности, в том числе и региональные. На формирование спроса и предложения, ценообразование, структуру рынка влияют многие факторы. В чем-то они поддерживают общие тенденции, свойственные данному региону. В некоторых случаях они имеют общий, глобальный характер, отражающий общие тенденции и процессы, происходящие во всей экономике страны. Характерные особенности, например, московского рынка недвижимости, могут не соответствовать тем процессам, которые происходят с недвижимостью, скажем, в Омске или во Владивостоке.

Обобщенная структура регионального рынка с учетом классификации рынков и факторов производства представляется следующим образом (см. рис. 1).

 

Рис. 1. Обобщенная схема регионального рынка недвижимости

Рынок недвижимости может быть представлен в виде трех модификаций: рынка товаров (работ, услуг), рынка капитала и рынка труда. Единичный элемент «Н» (объект недвижимости) можно отнести к любому из этих рынков, так как недвижимость (за исключением земли) представляет собой продукцию, произведенную человеком. При производстве этого товара, как и другого, задействованы все известные факторы производства (земля, труд, капитал, предпринимательские способности, информация). Это полностью соответствует исходной характеристике любого объекта недвижимости, а именно - принадлежности к вещам.

Рынок товаров, работ, услуг на рисунке 1 охватывает все относящиеся к недвижимости сегменты общего товарного рынка. «Недвижимость» представляет собой произведенную для продажи продукцию, то есть товар-недвижимость. «Работы в сфере недвижимости» включают как минимум те работы, которые выполняются при содержании, эксплуатации и обслуживании объектов недвижимости (ремонтные, ремонтно-строительные, профилактические и т.д.). «Работы в сфере недвижимости» в расширенной интерпретации предполагают все работы, связанные с созданием объекта недвижимости. «Услуги в сфере недвижимости» включают весь спектр услуг, связанных с обеспечением, прежде всего, нормального рыночного оборота и эксплуатацией объектов недвижимости (риэлторские, оценочные, консалтинговые и другие услуги). Совокупностью этих структурных элементов исчерпывается товарность недвижимости в ее прямом значении, то есть присутствие на рынке в качестве основных форм экономического блага, предназначенного для конечного или промежуточного потребления.

На рынке труда задействуются те структурные элементы, которые включают профессиональные и квалификационные характеристики, связанные с процессом создания и использования объектов недвижимого имущества. Следует учитывать, что они носят универсальный характер, то есть соответствующие профессии не могут быть жестко «привязаны» к созданию какого-либо конкретного вида товара.

Для обеспечения экономического процесса, связанного с недвижимостью (так же, как и с любым другим экономическим благом), а именно воспроизводства, необходимым является использование труда и капитала.

«Капитал» в данной схеме понимается в широком смысле и включает реальный капитал, нематериальный капитал (в том числе информацию), денежный капитал.

Рынок реального капитала имеет двойственный характер. С одной стороны, его структурные элементы участвуют в воспроизводстве недвижимости как фактор производства (для создания объекта недвижимости необходим земельный участок, на котором он будет строиться, а также различные средства производства); с другой стороны, некоторые структурные элементы не только участвуют в создании объектов недвижимости, но и непосредственно являются ими (например, земля, а также здания, сооружения и некоторые иные улучшения). На рисунке 1 эта двойственность отражается в пересечении рынка реального капитала с рынком товаров.

На финансовом рынке задействуются как минимум инвестиции в недвижимость, а также такой специфический структурный элемент, как ипотечный капитал.

На рынке информации для создания и использования недвижимости используются элементы информации в сфере недвижимости. В современном мире информационные технологии приобретают большое значение, а информация ценность. На рынке недвижимости, где при создании объектов требуются колоссальные затраты, а риски могут быть связаны со значительными убытками, инвестиционные исследования и мониторинг рынка приобретают большое значение для участников рынка - потребителей информации.

В данной схеме не представлен рынок предпринимательских способностей, поскольку автор данной работы придерживается того мнения, что рынка данного фактора производства не существует. В действительности представить себе рынок предпринимательства (предпринимательских способностей) крайне сложно в силу того, что данный «товар» не поддается точному количественному определению и не соответствует критериям бесконечной делимости и однородности. Одним из наиболее объективных на сегодняшний день методов определения прибыли предпринимателя считается остаточный метод.

 

 

2.1. Развитие регионального рынка недвижимости

 

Рынки жилой и коммерческой недвижимости в регионах находятся пока в стадии формирования, однако столичные и иностранные инвесторы неслучайно проявляют к ним живейший интерес. Специалисты единодушно признают, что, несмотря на трудности в освоении региональных рынков, будущее именно за ними, они сегодня интенсивно развиваются и имеют значительные резервы для развития и роста.