Российский рынок жилой недвижимости в период преобразования экономики

ВВЕДЕНИЕ

С переходом от централизованной, плановой к рыночной экономике начал  развиваться новый сектор экономики  России – рынок недвижимости. Отправной  точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений. Таким образом, рынок недвижимости – молодой рынок, во многом отстающий от своих зарубежных конкурентов.

Один из секторов рынка недвижимости, а именно рынок  жилой недвижимости, можно рассмотреть  подробнее с разных сторон. Например, скорость строительства, комфортность и другие. Обеспеченность населения комфортным жильем - один из наиболее важных социальных показателей  развития общества, ключевая характеристика уровня благосостояния людей, качества их жизни. В России остро стоит проблема обеспеченности населения комфортным жильем. Казалось бы, раз существует такая проблема, то необходимо ее решать. Чтобы ее решить нужно много строить, однако и по показателям строительства нового комфортного жилья наша страна сильно отстает от стран Западной Европы, США и даже некоторых стран СНГ. Жилищное строительство- одна из крупнейших отраслей национальной экономики. Рынок жилищного строительства всегда был привлекателен для инвесторов. Россияне и иностранные инвесторы активно вкладывают свои средства в недвижимость.

Состояние жилищной сферы и рынка жилья является одним из важнейших факторов, оказывающих  влияние на уровень и динамику основных демографических показателей. Социальная стабильности общества, уровень  безработицы, мобильность рабочей  силы и другие факторы во многом определяются наличием достаточного объема жилого фонда, отвечающего современным требованиям общества, возможностью приобретения жилья представителями самых широких слоев населения.

История становления  и развития экономики передовых  стран мира свидетельствует о том, что необходимым условием для успешного функционирования рыночной структуры является высокий уровень развития рынка недвижимости в масштабах всей национальной экономики. Таким образом, именно рынок недвижимости позволяет отразить степень соответствия национальной экономики экономической ситуации в мире. На сегодняшний день развитие экономики вступило в стадию инноваций. На объем рынка влияет теперь не только материальное производство и концентрация финансов, но и интеллектуальный капитал, информация, технологические нововведения. Рынок жилья должен в первую очередь соответствовать требованиям новой экономики. Необходимо совершенствование бизнес-процессов внутри рынка, необходимо создание жилья, отвечающего мировым стандартам, при строительстве необходимо активно использовать новые технологии. А обеспеченность населения жильем необходимо повышать с помощью внедрения новых инструментов.

Актуальность  данного вопроса обусловлена тем, что рынок жилой недвижимости, сам по себе являющийся молодым и несовершенным в нашей стране, должен соответсвовать реалиям новой экономики. Для развития рынка требуется введение инструментов, соответствующих новой, инновационной экономике. На сегодняшний день рынок жилья является в большой степени неоднородным. Барьеры, стоящие на пути рынка жилой недвижимости в экономику инноваций, можно найти и в политической, и в социальной, и в экономической сферах. Тем не менее, тенденция к переходу рынка на путь инноваций существует и подтверждается многими примерами.

Цель  исследования состоит в определении соответствия рынка жилой недвижимости России реалиям новой экономики, его текущего состояния и направлений дальнейшего развития. Для достижения вышеуказанной цели поставлены следующие задачи:

• раскрыть содержание теории рынка жилой недвижимости;
• рассмотреть особенности российского рынка жилой недвижимости;
• выявить тенденции развития российского рынка недвижимости;
• определить степень внедрения инноваций и инструментов новой экономики в российский рынок жилой недвижимости;
• дать оценку перспективам развития российского рынка жилой недвижимости.

Объектом  исследования является рынок жилья Российской Федерации.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1. ПОНЯТИЕ И СИСТЕМА РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Понятие недвижимость достаточно обширно. Традиционно к рынку недвижимости относят квартиры или частные дома, так как именно они являются основной массой приобретаемых и продаваемых на этом рынке объектов. Кроме того, к рынку недвижимости также можно отнести абсолютно любые сооружения и здания, в том числе и загородные дома, склады, производственные помещения, земельные участки, шахты, озера, пруды, которые могут являться частью собственности¹.

Все вышеперечисленные объекты  могут подлежать купле-продаже либо быть сданы в аренду. Все эти процессы происходят на рынке недвижимости, где осуществляются соответствующие сделки. То, что мы называем рынком недвижимости, не имеет четкого адреса либо конкретной территории, понятие «рынок недвижимости» абстрактно, в него входят все финансовые, юридические и процессуальные стороны сделок по недвижимости. В тот момент, как человек заявляет о своем намерении продать квартиру, купить квартиру, сдать или взять в аренду помещение, например, подает объявление в газету либо размещает его на интернет-ресурсах, либо прибегает к помощи специальных агентств недвижимости – он попадает на рынок недвижимости. После того, как заключен договор на куплю или продажу, помещение (объект) покидает рынок.

Все вышесказанное достаточно примитивно передает природу рынка недвижимости, казалось бы, ничего особо сложного, все знакомо, просто и понятно. Действительно, система, природа рынка недвижимости многим будет казаться довольно прозрачной, так как многие в своей жизни так или иначе являлись участниками рассматриваемого рынка. Даже если этого не было, разобраться в системе ранка недвижимости довольно просто.

Основными факторами, как и на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена. Спрос в данном случае – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов. К ним относятся как экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение, так и социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др. Также на спрос влияет природно-климатическая среда, административные факторы, окружающая среда, национальные и культурные условия, традиции населения, политические факторы².

Предложение в теории недвижимости – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение  уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения  изменяется во времени и от места  к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Предложение может изменяться за счет строительства новой или  реконструкции старой недвижимости или за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения.

Еще два фундаментальных  понятия в экономике недвижимости- цена и рыночная стоимость. Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы³.

Далее будет рассмотрена  структура рынка недвижимости. Для описания данной структуры используют три подхода: институциональный, объективный и воспроизводственный.

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. К основным институтам рынка недвижимости можно отнести органы власти, девелопмент, институт независимой оценки недвижимости, банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования, институт управляющих недвижимостью, институт риэлторов, строительные организации, арендаторы и продавцы недвижимости и др.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Здесь выделяют рынок земли, рынок искусственных сооружений, строительный рынок и др.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости⁴.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

• По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

• По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).
• По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.
• По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.
• По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.
• По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.
• По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения⁵.

Рынок недвижимости развивается циклично, и циклы  в его развитии не совпадают по времени с экономическими циклами (Приложение 1, рис. 1.1)⁶: спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, подъем также наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, то вскоре ухудшится ситуация в национальной экономике и, наоборот, за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в национальной экономике. После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости. Практически отсутствуют предложения новых объектов. Происходит перестройка на рынке недвижимости, наступает стабилизация после кризиса. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты рост цен на объекты недвижимости достигает апогея. Далее происходит перенасыщение рынка объектами недвижимости и наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается, собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Возникают излишек строительных мощностей и перепроизводство объектов недвижимости. Строительная деятельность сокращается. Наступает стабилизация: спрос и предложение находятся в состоянии равновесия. Таким образом, рынок недвижимости, являясь сложной системой, через инфраструктуру вовлекает в процессы функционирования всех своих субъектов. Более того, эти взаимодействия не статичны, они постоянно изменяются. Именно наличие этих взаимодействий обуславливают процессы самоорганизации, что приводит к изменению структуры и процессов функционирования на рынке недвижимости.

1.2. ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

В 90-х гг. ХХ в., когда с началом  приватизации в Москве, Санкт-Петербурге и других городах России появились  первые легальные сделки по купле-продаже  жилья. Становление рынка недвижимости происходило в условиях неурегулированности прав на недвижимость и недостаточного развития нормативно-правовой базы. Темпы приватизации жилья были достаточно низкими, а покупатели уже имелись, спрос опережал предложение. Поведение продавцов и покупателей было нерыночным, активность рынка низкой, а форма расчетов не устоялась. Формирование рынка недвижимости – качественно новая для российской экономики структура – началось в условиях либерализации экономики. Это обуславливает и особенности российского рынка жилой недвижимости.

Ранее было отмечено, что основными  факторами на рынке жилья, как  и на любом другом рынке, являются спрос, предложение и цена. Но российская модель имеет некоторые особенности, которые необходимо рассмотреть подробнее.