Российский рынок жилой недвижимости в период преобразования экономики

Еще одним признаком новой  экономики является применение высоких  технологий, инноваций и экоинноваций в особенности.

Сегодня приверженость  экостандартам является неотъемлемой составляющей многих производств, в том числе и строительства. В странах с развитыми рыночными отношениями экодевелопмент — одна из основных тенденций развития рынка недвижимости. Экодевелопмент недвижимости — это строительство и модернизация объектов недвижимости с использованием экологических подходов, материалов, технологий, соблюдением экологических норм и требований при проектировании и строительстве, с закладыванием дружественных окружающей среде решений для всех этапов жизненного цикла объектов¹³. Развитие экономики любого государства невозможно без экологической составляющей, что подтверждается международными экспертами. Пренебрежение возможностями данного направления развития, относящегося к числу магистральных, чревато многообразными потерями, которые выражаются не только в затягивании выхода на траекторию устойчивого экологически безопасного и социально ответственного долгосрочного развития с соответствующим снижением уровня благосостояния нынешних и будущих поколений, но и усиливающейся деградацией окружающей среды¹⁴.Строительство с учетом экологических стандартов применяется в таких сферах деятельности, как разработка площадки, потребление водных и энергетических ресурсов, контроль выбросов, использование нетоксичных стройматериалов — как для фасадных, так и для внутренних работ. В мире существует несколько стандартов, применяющихся в разных странах: немецкий DGNB (Deutsch Gesellschaft fur Nachhaltiges Bauen), французский HQE (Haute quality environnementale), австралийский Grin Star, японский CASBEE (Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency), канадский Green Globe. Наиболее авторитетными в мире являются американский стандарт LEED (The Leadership in Energy and Environmental Design) и самый старейший — британский BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), появившийся в 1990 году. Потребители на западе уделяют особое внимание соответствию данным стандартам. В первую очередь это интересует людей со средним доходом и выше среднего. Как раз в основном данная категория граждан и формирует спрос на рынке жилой недвижимости как в России, так и за рубежом.

Еще одной явной  тенденцией на зарубежных рынках жилой  недвижимости является увеличение спроса на, так называемые, smart ( от англ. – умный ) дома. Как раз такое жилье может воплотить все самые необыкновенные инновационные разработки. Приоритетом для покупателей жилья сегодня является функциональность. Во многих мегаполисах и крупных городах Европы, Америки и стран Азии при строительстве новых домов реализованы меры по снижению водо- и электропотребления, пыления и уровня шума. Это является объединением «зеленого» строительства и применения технологических инноваций.

В заключение можно сказать, что рынок жилья за рубежом непрерывно развивается. Многие государства оказывают поддержку девелоперам и населению, чтобы повысить уровень обеспеченности граждан жильем. Государственно-частное партнерство развито достаточно высоко. Во многом ситуация с обеспечнностью населения жильем разрешается с помощью большого количества арендных метров. Эта ситуация соответствует тенденциям новой экономики, которая предполагает высокую мобильность населения, таким образом, пропадает острая необхоимость иметь приватизированное жилье. С точки зрения финансовых инструментов, зарубежные банки, в которых механизм кредитования развит гораздо сильнее, чем в России, активно используют ипотеку. Условия ипотечного кредитования имеют существенные отличия от еще не развитого российского. Также при жилищном строительстве за рубежом активно применяются экоинновации. Все эти аспекты ставят рынки жилья развитых европейских стран и стран Америки на голову выше российского рынка жилой недвижимости. Не случайно многие российские граждане продолжают приобретать недвижимость за рубежом на более выгодных условиях, чем в России.

2.2. ИННОВАЦИИ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В предыдущем параграфе были рассмотрены особенности рынков жилой недвижимости за рубежом, а именно особенности, связанные с вхождением экономик разных стран в новый, инновационный период. Российский рынок жилой недвижимости обладает своей спецификой. За 25 лет существования многие процессы были упорядочены, но работа по устрвнению основных проблем продолжается. Одной из главных задач рынка является обеспечение всех граждан, формирующих спрос, необходимым жильем. Для того, чтобы предложение было равно спросу необходимо инвестировать в строительство нового жилья. Вообще во многом рынок недвижимости зависит от инвестиций. Процессы инвестирования со временем трансформируются, появляются новые инструменты. Например, еще 20 лет назад не было понятия ипотеки на российском рынке недвижимости. Рассмотрим подробнее.

Еще раз необходимо подчеркнуть, что инвестиции в развитие жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства играют ключевую роль в экономических процессах государства в целом и регионов и вносят существенный вклад в повышение благосостояния населения. Процессы инвестирования имеют важное народно-хозяйственное значение и обеспечивают существенный вклад в развитие современной, инновационного типа, экономики. К настоящему времени на рынке жилой недвижимости присутствует крайне ограниченный перечень инструментов аккумулирования средств населения. Наиболее распространенный из инструментов – ипотечное кредитование. Рынок ипотечного кредитования развивается в России с 1993 года, в то время как на западе он существует уже более ста лет. Российские банки часто анализируют деятельность своих иностранных конкурентов и пытаются не отставать от мировых трендов. Поэтому на рынке ипотечного кредитования России часто наблюдаются нововведения. Инновации на рынке связаны с изменениями в потребностях заемщиков. Так, например, желание заемщиков приобретать жилье в строящихся домах и стремление кредиторов захеджировать риски приводит к появлению таких инструментов, как аккредитация объектов банками, различные виды страховки, с 2014 г. обязательное наличие страхования риска недостроя либо присутствие застройщика в обществе взаимного страхования. Век стремительного развития технологий уводит все больше и больше документации в Интернет, и ипотечное кредитование не является исключением. У заемщика появляются удобные способы посчитать кредит, подать заявку на получение кредита, заполнить документы на страховку, подобрать наиболее подходящий вариант платежа и потом осуществлять платежи по кредитам. Улучшение информационного пространства и вовлечение государственных институтов в информационный оборот позволяют значительно облегчить многие процедуры. Все это, с одной стороны, снижает риски и операционные затраты кредитора, а с другой стороны, облегчает добросовестному заемщику процедуру получения кредита.¹⁵

Еще одним нововведением  на рынке жилья является появление  большого рынка арндного жилья. Эта практика крайне популярна за рубежом. В России же пока не все понимают достоинств арендных метров, не смотря на то, что в Российской Империи были распространены, так называемые, доходные дома. В отличие от имеющихся механизмов социального найма, арендное жилье обеспечивает повышение пространственной мобильности населения, способствует развитию внутригородской миграции, что обеспечивает снижение транспортных издержек и общей нагрузки на транспортную инфраструктуру. Арендное жилье, в первую очередь специально построенные для найма доходные дома, позволяет с минимальными затратами и в сжатые сроки решить проблему социального жилья, предоставить жилье лицам, утратившим его в результате стихийных бедствий и техногенных катастроф, молодым семьям и другим категориям граждан, поддержка которых является приоритетом государственной политики. При этом такая поддержка может быть адресной, целевой, осуществляемой с использованием рыночных механизмов – налоговых льгот и вычетов, арендных сертификатов, целевых ссуд и кредитов.

Развитие рынка  арендного жилья позволит государству:

– легализовать и упорядочить рынок аренды;

– частично решить жилищную проблему в условиях кризиса;

– снять с  себя бремя по эксплуатации данного  жилья;

– уменьшить  патерналистские настроения в обществе¹⁶.

В тяжелых экономических  условиях это даст гражданам возможность оперативного подбора уровня жилья по уровню своих доходов на настоящий момент. Но, самое главное, повысит общую мобильность трудовых ресурсов в государстве, создаст условия для жизни и деятельности граждан нового постиндустриального общества, в том числе и в создаваемых ныне российской «Кремниевой долине» и других инновационных центрах и научно-технологических комплексах. Модернизация страны невозможна без создания множества кластеров инновационной экономики, подобных комплексу, создаваемому в Сколково. Такие научно-технологические комплексы и центры должны будут привлекать лучших специалистов со всей России и из-за рубежа. Важнейшим условием возможности привлечения людей и дальнейшей их плодотворной деятельности являются создание комфортной среды для жизни и работы, снятие большинства бытовых проблем. Эта задача может быть успешно решена с помощью общероссийской сети доходных домов – арендного жилья нового типа.

В нынешних экономических  условиях создание доходного дома (то есть строительство жилья не на продажу, а для сдачи в наем) экономически невыгодно для бизнеса. Конкуренция бесплатно приватизированных квартир, в арендную ставку которых не заложены их стоимость и амортизация, высокая стоимость подготовленного участка земли и подключения к сетям, отчисления на инфраструктуры города, налог на недвижимость и землю, высокий банковский процент – все это не позволяет бизнесу, привыкшему к «коротким деньгам», вкладываться в строительство арендного жилья. Поэтому развитие рынка арендного жилья это дело нового поколения. Пока в России не существует условий, а именно это связано с пробелами в законодательстве, для развития такого стратегически важного направления на рынке недвижимости.

В некоторых  регионах сейчас реализуются программы  по содействию строительства арендного  жилья. Пока это не распространенная практика, поэтому о конкретных результатах  говорить рано, но зарубежный опыт говорит  о необходимости развития рынка арендного жилья.

Помимо уже  перечисленных нововведений на российский рынок жилой недвижимости вовлекается  много инновационных разработок. В последние годы курс на инновации стал общенациональным. Новшества поощряются и финансируются и государством, и инвесторами. Все чаще речь заходит о необходимости строительства энергоэффективных зданий, применении новейших материалов и технологий. Рассмотрим подробнее некоторые из них.

В последние годы сформировался ограниченный, но весьма платежеспособный класс потребителей, как следствие изменился спрос на жилье. Спросом пользуются новые форматы жилья: современные, технологичные, хорошо спланированные жилые помещения, отвечающие мировым стандартам строительства.

Приоритетом для покупателей жилья  сегодня является функциональность. Не все квадратные метры одинаковы – это доказывают smart-дома, в основу концепции которых была заложена инновационная идея. Smart – значит умный. Вместо привычных «двушек» и «трешек» появились квартиры с двумя и тремя спальнями, четко отражающие состав домохозяйства. Каждый метр в планировке – максимально функционален, что дало существенную экономию в площади квартир.

Основные инновационные перспективы  кроются в архитектурных и  планировочных решениях. Подходы, сформированные старой советской школой, до сих пор широко применяются и приводят к неоправданным потерям территории – например, по существующим нормативам, под улично-дорожную сеть используется до 20% земельного участка. Тогда как, например, в финской традиции планировки кварталов и поселений расходование более чем 10% от общей площади участка под дороги считается преступлением.

Одним из новых и перспективных  направлений на строительном рынке  является «зеленое» строительство. Принципы «зеленого» строительства  помогают создать комфортную и безопасную среду проживания и при этом устраняют или минимизируют вредное воздействие на природу.

Чтобы здание получилось действительно  экологичным и энергоэффективным, уже на этапе проектирования необходимо заложить основные экологические черты  будущего объекта – материалы, этажность, размер окон, тип кровли и т.д.

На сегодняшний день известно огромное количество технологий, так или иначе  использующих инновационные разработки в строительстве. При этом практически  никто, особенно в регионах, не использует решения и методы, давно применяемые в Европе, но по-прежнему новые для нас. Эти технологии сравнимы по цене с общепринятыми строительными решениями, а зачастую даже экономически выгоднее. Среди них, следует выделить наиболее простые и популярные, например – пассивная система энергосбережения. Известно, что огромное количества тепла в жилых домах теряется через щели и структуру ограждающих конструкций, окон, а также неэффективную систему вентиляции.

Весьма эффективным может быть применение новых строительных материалов, либо инновационное сочетание традиционных стройматериалов. Например, существуют технологии снижения количества арматуры при строительстве за счет увеличения количества бетона.

Современные покупатели предъявляют  все больше требований к объектам элитной жилой недвижимости. Дело в том, что на сегодня около 70% объектов в этом сегменте морально устарело. Клиенты видят западные тенденции и хотят, чтобы их будущее жилье соответствовало мировым стандартам.

Стоит также отметить, что создание не только качественного жилья, но и соответствующей ему среды обитания – уже инновационно! Также необходимо понимать, что забота об инновационных подходах в строительстве вполне сочетается со стремлением сделать жилье более доступным. Поскольку девелоперы стараются использовать новейшие инновационные материалы и технологии, которые призваны не только сделать жилье более комфортным, но и снизить затраты на возведение.

К сожалению в Российской Федерации  четко прослеживается тенденция  концентрации современных жилых  помещений в главных городах страны – Москве и Санкт-Петербурге. Рынок жилья в этих регоинах сравним с рынками самых развитых мегаполисов. В регионах же ситуация разительно отличается. Инвестировать в регионы сегодня считается очень рискованным мероприятием. Еще роль играет отсутствие инвестиций в инфраструктуру (электричество, коммунальное хозяйство, дороги и т.д.). Как можно исправить ситуацию? Раз не ожидается повышения активности крупных инвесторов, стоит сделать ставку на инвестиции со стороны населения и здесь уместно говорить об ипотеке. Ведь потенциал роста рынка недвижимости во многом зависит от деятельности банков, в частности от суммы выдаваемых на покупку недвижимости кредитов. Поэтому доступность ипотечных кредитов является для развития рынка жилой недвижимости крайне важным фактором, который усиливает спрос на жилую недвижимость. Но рынок кредитования в России еще очень далек от насыщения.

Большинство экспертов сегодня  сходятся во мнении, что для того, чтобы развивать рынок жилья  в России необходимо не делать ставку на западную модель ипотечного кредитования, а необходимо развивать рынок арендного жилья. Именно это в сравнительно недолгие сроки позволит решить проблему обеспечения граждан жильем.

ГЛАВА 3. РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕРМСКОМ КРАЕ

3.1. ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕРМСКОМ КРАЕ В УСЛОВИЯХ НОВОЙ ЭКОНОМИКИ

Пермский край является одним  из ведущих регионов в Российской Федерации. Рынок жилья в крае динамично развивается, например, в  генеральном плане города Перми  присутствуют проекты по строительству новых микрорайонов. Наиболее востребованным среди жителей Перми и Пермского края являются квартиры в многоквартирных домах. Про рынок Пермского края также следует сказать, что все мероприятия проводятся в рамках долгосрочной целевой программы "Развитие жилищного строительства в Пермском крае в 2013-2015 годах" (далее - Программа). Программа представляет собой комплекс мер, направленных на решение задач по формированию рынка доступного жилья, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, и обеспечение комфортных условий жизни населения на территории Пермского края. Согласно официальным данным статистики объемы жилищного строительства, как и объемы ввода жилья в эксплуатацию, в Пермском крае не восстановили положительную динамику, имевшую место до кризиса 2008 года. Пик ввода за последние 10 лет был зафиксирован в 2007 году в объеме 884,1 тыс. кв. м.