Российский рынок жилой недвижимости в период преобразования экономики

За 2012 год на территории Пермского края возросли объемы сданного в эксплуатацию жилья. За счет всех источников финансирования построено 11,5 тыс. квартир общей площадью 825,8 тыс. кв. метров (110,3% к уровню прошлого года).¹⁷

В Пермском крае существует одна из крупнейших в России баз строительной индустрии, в составе  которой более 1850 крупных и средних  предприятий. Кроме того в августе 2013 года стало известно, что швейцарская компания с мировым именем Krono Group построит на территории Пермского края завод по производству новейших строительных материалов. Это даст дополнительный толчок к развитию строительства в крае.

Сегодня в структуре застройщиков жилищного строительства по формам собственности преобладают организации с частной формой собственности (в том числе индивидуальные застройщики (население). Ими введено в эксплуатацию 681,8 тыс. кв. метров общей площади жилых домов (82,6% от общего ввода). Организациями смешанной формы собственности введено 79,3 тыс. кв. метров (9,6%), федеральной - 38,0 тыс. кв. метров (4,6%), совместной российской и иностранной - 19,0 тыс. кв. метров (2,3%), муниципальной - 6,7 тыс. кв. метров (0,8%), собственности потребительской кооперации - 1,0 тыс. кв. метров (0,1%). В Перми и пермском крае существует несколько основных застройщиков (Приложение 4, таблица 4.1.), но доли этих застройщиков на рынке перераспределены таким образом, что состояние рынка можно охарактеризовать как низко концентрированное¹⁸.

Согласно результатам  последних исследований значительно  увеличивается численность населения, намеренного в ближайшие три  года улучшать жилищные условия. В то же время основным источником для улучшения жилищных условий граждан является ипотечное кредитование. На рынке ипотечного кредитования Пермского края лидирует Сбербанк – 60 % рынка. Инвестиционная активность населения находится на умеренном уровне. На сегодняшний день практически все заемщики ипотечных кредитов в Пермском крае относятся к группе населения с доходами от 25 тысяч рублей в месяц. В первую очередь это является прямым следствием требований, предъявляемых банками к потенциальным заемщикам: доходы должны быть достаточны для того, чтобы после уплаты обязательных платежей, к числу которых относятся и платежи по ипотечным кредитам, в распоряжении домохозяйства оставалось не менее половины (а у некоторых банков - две трети) от общих доходов. Но численность населения с доходом выше 25 тыс. растет очень медленно, поэтому количество выданных кредитов с каждым годом увеличивается все меньше.

Подводя итог, можно  выделить следующие проблемы в сфере  жилищного строительства региона:

- низкая инвестиционная  активность в строительстве;

- низкая покупательская способность населения в сегменте жилой недвижимости (при высокой потребности в улучшении жилищных условий);

- высокая доля  ветхого и аварийного жилья  в жилищном фонде Пермского  края;

- отсутствие  подготовленных для жилищного  строительства земельных участков, имеющих инфраструктурное обеспечение, в том числе для комплексной жилой застройки;

- длительные  сроки оформления разрешительной  документации на строительство  и на ввод объектов в эксплуатацию;

- низкая доступность  кредитных ресурсов для строительных организаций;

План мероприятий  по решению вышесказанных проблем  включает следующие предложения. Следует  напомнить, что необходимо строить  жилье, отвечающее современным стандартам экологичности и энергоэффективности, необходимо совершенствовать инфраструктуру, а также повышать информированность граждан о ситуации на рынке жилья и снижать административные барьеры для девелоперов.

Необходима  реализация мероприятий по методологическому  обеспечению стимулирования частной  инициативы граждан в жилищном строительстве, по информационной поддержке граждан по данному направлению, по развитию механизма строительства жилья на условиях ипотеки, что способствовать повышению активности граждан в части индивидуального жилищного строительства и увеличит долю индивидуального жилищного строительства в общем объеме вводимого жилья. Планируется сокращение сроков получения разрешительной документации на жилищное строительство с 17 до 9 месяцев¹⁹. Важным элементом при решении данной задачи является техническое обеспечение ведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, в том числе для подготовки физическим и юридическим лицам сведений, необходимых для осуществления градостроительной, инвестиционной и иной хозяйственной деятельности на территории Пермского края.

Таким образом, на рынке жилья Перми и Пермского  края существуют проблемы, которые  необходимо решать в первую очередь. Как следствие, введение инноваций  на рынок жилья региона отходит  на второй план. Не смотря на это, на рынке  присутствуют компании, которые активно применяют новейшие технологии при строительстве зданий. Одной из таких фирм на рынке города Перми яляется «Интеллект строй». Эта компания предлагает комплексные услуги по проектированию, монтажу и обслуживанию систем «интеллектуальное здание» с высоким качеством, применением актуальных инженерных технологий, точным соблюдением сроков и сметы проекта. Мы предлагаем индивидуальный подход к потребностям заказчиков, делая здания безопасными, энергоэффективными, легкоэксплуатируемыми, надежными и комфортными. Самые современные жилые комплексы города Перми, такие как ЖК «Пермские медведи», «Виктория», «Триумф» и т.д. оснащены самыми современными системами автоматизации, вентиляции, энергоснабжения и безопасности. Таким образом, можно сделать вывод, что рынок жилья города Перми начинает формировать конкурентную среду именно в сегменте инновационного жилья.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Рынок недвижимости в России появился сравнительно недавно. Во время перехода от централизованной экономики к непосредственно рыночной. Таким образом, российский рынок недвижимости – молодой рынок, во многом отстающий от своих зарубежных конкурентов.

Рынок недвижимости очень разнообразен и многогранен, на рынке недвижимости действуют  фундаментальные рыночные законы и  понятия, такие как спрос, предложение, цена и т.д. На рынке недвижимости очень много игроков, огромное количество факторов, которые определяют их положение на рынке, рынок недвижимости изменчив и изменения на рынке недвижимости отражаются на всей национальной экономике, так как рынок недвижимости любой страны имеет весомую долю в ВВП.

Рынок жилья  в России имеет свои отличительные  черты. Прежде всего, модель рынка жилья  в РФ имеет отличительные особенности  от ортодоксальной модели. При этом спрос на рынке жилья значительно превышает предложение. Еще одна особенность состоит в том, что на рынке России еще не в достаточной мере развит механизм ипотечного кредитования, ипотека в России не в состоянии уменьшить разрыв между спросом и предложением.

Рынок недвижимости является рынком монополистической конкуренции, в России это способствует тому, что на строительном рынке создается, так называемая, инновационная сверхстоимость.

В Российской экономике  существует много проблем связанных  с административными барьерами  и другими явлениями, которые имеют место быть в структурах власти. Например, методы лоббирования интересов в РФ увеличивают стоимость жилья. И, наконец, еще одна особенность российского рынка связана с существованием класса потребителей, который возник во время преобразований, это немногочисленный весьма платежеспособный класс лиц, формирующий спрос на жилье, постоянно возвращаются на рынок ради спекулятивно-инвестиционных интересов. И вообще структура населения в РФ достаточно неоднородна. Это создает трудности и на рынке жилой недвижимости.

Если обратиться к зарубежному опыту, к опыту  тех стран, на которых рынок жилья  является самоорганизующейся системой уже давно, и существует множество  инструментов и механизмов регулирования  состояния рынка жилья, то можно  увидеть, что на таких рынках наблюдается рост ввода арендного жилья. Строительство арендного жилья действительно в состоянии улучшить и ситуацию на нашем рынке, в этом сходятся многие эксперты. Но в нынешних экономических условиях создание доходного дома (то есть строительство жилья не на продажу, а для сдачи в наем) экономически невыгодно для бизнеса. Конкуренция бесплатно приватизированных квартир, в арендную ставку которых не заложены их стоимость и амортизация, высокая стоимость подготовленного участка земли и подключения к сетям, отчисления на инфраструктуры города, налог на недвижимость и землю, высокий банковский процент – все это не позволяет бизнесу, привыкшему к «коротким деньгам», вкладываться в строительство арендного жилья.

Российский  рынок пытается соответствовать мировым тенденциям и стандартам, тем не менее. Сегодня девелоперы уделяют большое внимание внедрению новейших технологий при строительстве, ведь современные материалы и техники строительства в состоянии уменьшить издержки. Это позволяет сделать вывод о том, что строительство «инновационного» жилья не должно противоречить его доступности. Но сегодня концентрация такого рода жилых домов наблюдается лишь в Москве и Санкт-Петербурге, в регионах тенденция развивается очень медленно. В регионах на рынке жилья существуют такие проблемы, которые необходимо решать первостепенно, поэтому введение инноваций отходит на второй план.

Целью данной работы было определение соответствия рынка жилой недвижимости России реалиям новой экономики, его текущего состояния и направлений дальнейшего развития. Цель была достигнута. Поставленные задачи выполнены.

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) от 24 декабря 2004 г. № 190 – ФЗ

2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188 – ФЗ

3. Постановление правительства Пермского края « Об утверждении долгосрочной целевой программы « Развитие жилищного строительства в Пермском крае в 2013-2015 годах» от 17 апреля 2013 г. № 279-п

4. Итоги жилищного строительства в Пермском крае за 2012 год. Краткий аналитический обзор. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю (Пермьстат).

5. А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

6. Калмыкова Е.Ю. экономика недвижимости: учебное пособие/ Е.Ю. Калмыкова.- Томск, Издательство Томского государственного университета, 2011.- 139 с.

7. Аганбегян А. Строительство жилья- локомотив социально- экономического развития страны// Вопросы экономики 2012г. №5 –С. 58-68

8. Грушина О.В. Жилищный вопрос в РФ: решение в рамках новой экономической парадигмы// Мир России. 2011г. № 2 – С.125-141

9. Ленковец О.М. Экодевелопмент и экоинновации на рынке недвижимости// Проблемы современной экономики. – 2013. - № 3(47). – С. 445-448

10. Мамонов Е. Метры теряют привлекательность// Российская бизнес- газета. - 2012г. - №862(33)

11. Пахомова Н.В., Рихтер К.К., Малышков Г.Б. Проблемы модернизации и перехода к инновационной экономике // Проблемы современной экономики. - 2012. - №3. - С. 8 – 15

12. Хамадуллина Л.Ф. Инновации сферы ипотечного кредитования: проблемы и перспективы развития на примере ЗАО ВТБ24 // Современная наука: актуальные проблемы теории и практики. – 2013. - № 11 С. 140 – 143

13. Jose Luis Suarez. European Real Estate Markets/ Palgrave Macmillan, 2009. – 200 р.

14. Инновационный центр Экодевелопмента ECOESTATE™ http://www.ecoestate.tv (дата обращения 01.02.2014).

15. Арендное жилье как необходимое условие модернизации России [Электронный ресурс] // federalbook.ru: Федеральный справочник. – Режим доступа: http://federalbook.ru/news/analitics/14.09.2010-2.html (дата обращения 01.02.2014)

16. Россияне бьют рекорды в покупке зарубежной недвижимости [Электронный ресурс] // rg.ru: Российская газета. – Режим доступа: http://www.rg.ru/2013/08/04/nedvigimost-site.html (дата обращения 31.01.2014)

17. Таблица условий ипотечного кредитования в разных странах [Электронный ресурс] // tranio.ru: Зарубежная недвижимость. – Режим доступа: http://tranio.ru/countries/mortgage/ ( дата обращения 31.01.2014)

18. American mortgage landing [Электронный ресурс] // economist.com world news, politics, economics, business & finance. – Режим доступа: http://www.economist.com/printedition/2013-10-19 (дата обращения 1.02.2014)

 

Приложение 1²⁰.

 

Рис.1.1. Взаимосвязь экономического цикла и цикла рынков недвижимости.

 

Приложение 2²¹.

Рис.2.1. ( Р₀ - равновесная цена в долгосрочном периоде, Р₁ – повышение цены в краткосрочном периоде при повышении спроса и неэластичном предложении)

 

Рис.2.2. Поведение  функций спроса и предложения  жилья в РФ.

 

Приложение 3²²

Страна	Ставка	Максимальный  срок	Минимальная сумма	Максимальный  крудит в % от стоимости недвижимости
Австрия	2–3% годовых	20 лет	25 000 евро	70
Бельгия	4–7% годовых	30 лет	—	50–60
Болгария	8–10% годовых	20 лет	—	50–60
Великобритания	2,5–5% годовых	25 лет	250 000 фунтов	70
Венгрия	8–12% годовых	20 лет	—	50
Германия	2,5–4% годовых	20 лет	150 000 евро	60–70
Испания	5–6% годовых	25 лет	20 000 евро	60–80
Кипр	5–7% годовых	30 лет	100 000 евро	70
Латвия	2,5% годовых	35 лет	—	60–80
Португалия	6–7% годовых	30 лет	—	50–60
США	3–6% годовых	30 лет	100 000 долларов	65–70
Турция	7% годовых	10 лет	—	50
Франция	3–4% годовых	25 лет	80 000 евро	70
Швейцария	2–3,5% годовых	35 лет	500 000 франков	60