Рынок жилой загородной недвижимости

В целом, для осуществления инвестиционных проектов в области жилищного строительства в России складывается благоприятная конъюнктура. Во-первых, проведенный опрос показал, что более 60% россиян согласны поменять городскую квартиру на индивидуальный дом.

 

 

Во-вторых, одним из важнейших факторов спроса на готовое жилье для россиян остается цена. Увы, большие коттеджи, предлагаемые за сотни тысяч долларов, это далеко не мечта основной массы потенциальных покупателей. Конечно, как показывают исследования, рынок дорогого загородного жилья далеко не мертвый, предложение находит своего покупателя.

 

 

Непосредственно с ценой дома коррелирует и поиск подходящей недвижимости по площади. Однозначно можно отметить, что время гигантомании миновало, и пик популярности 3-4-уровневых коттеджей прошел. Теперь даже те, кто согласен покупать далеко не дешевое жилье, ищет варианты не с большей площадью, а с хорошими качественными характеристиками. Не случайно пик спроса приходится на варианты домов 150-170 м кв. и 220-250 м кв. Идеальный дом для среднего класса в Подмосковье - это дом площадью 100-160 м2, на участке 8-15 соток, в пределах 30 км. от Москвы в 5-10 километрах от города-спутника с развитой инфраструктурой, с удобными и компактными планировками, с привлекательным окружением, построенный из экологически чистых современных материалов, энергоэффективный, прочный, экономичный, с готовностью к заселению или под финишную внутреннюю отделку, который прослужит 30-50 лет, в охраняемом коттеджном поселке на 200-300 домов по цене от 7-8 млн. рублей с эксплуатационными расходами в 5-6 тыс. рублей в месяц. При этом громадные “замки-призраки”, выставленные на продажу по заоблачной цене по году и более могут так и не найти покупателя.

 

 

 

 

 

4.2 Анализ предложения на рынке загородной недвижимости

 

Проблема сегодняшнего рынка загородной недвижимости в том, что предлагаемые к продаже коттеджи редко совпадают со сложившимся в мечтах идеалом. На нашем рынке предложения имеются, но то, что предлагается, никому не нужно. А то, что пользовалось бы спросом, не предлагается. Большинство состоятельных людей уже имеют какую-то недвижимость за городом, но они хотели бы приобрести нечто качественно иное. Однако иного нет.

Если всего несколько лет назад покупатели загородной недвижимости охотно приобретали участки в 20 соток на практически бросовых землях (а другие территории в то время просто не выделялись), то сегодня требования к земельным наделам и стоящим на них домам существенно изменились. И девелоперам приходится применить всю свою фантазию, чтобы угодить взыскательным клиентам.

По мнению многих аналитиков, большая часть из отстроенных в последние годы коттеджных поселков уже просто не может соответствовать современным критериям. Лет десять назад ставилась сама возможность жить в собственном доме на свежем воздухе, вдали от городской суеты. Теперь же, как правило, ни предлагаемый размер земельного участка, ни проект застройки не в состоянии удовлетворить запросы покупателя. Будущим землевладельцам хочется размаха, а на большей части участков России, предлагаемых сегодня, едва ли удалось бы воплотить все замыслы проектировщиков и архитекторов – настолько эти территории малы. Да и многие поселки, находящиеся в данный момент на стадии завершения строительства, уже по-своему устарели – ведь их проектировали три-четыре года назад.

Нам следует принять во внимание заключения аналитиков по предпочтениям потребителей.

 

1. Требования к качеству

Сегодня отношение к загородной недвижимости  существенно изменилось по сравнению с представлениями прошлых лет. Начать с того, что сейчас этот рынок обслуживает целый конгломерат именитых архитекторов, дизайнеров и хорошо зарекомендовавших себя строительных компаний. На тех участках, что были приобретены в последнее время, уже нет огромных замков. Нынешние покупатели тщательно изучают все новомодные строительные разработки и архитектурные достижения.

Учитываются также и последние тенденции в сфере строительства коттеджных поселков. Таким образом мало кто размещает, например, в подвальном помещении бассейн или сауну, инфраструктура поселка включает в себя эти непременные объекты. Зато все чаще покупатели норовят приобрести дом в непосредственной близости от леса, а еще лучше – возле «большой воды». При этом собственный причал уже даже не мечта. Это лишь очередное предпочтение покупателей. На самый крайний случай подойдут охотничьи угодья. Девелоперы коттеджных поселков нередко готовы угодить любому желанию клиента. Хотя таких предложений на рынке загородной недвижимости, разумеется, не так уж и много.

Сегодня в части архитектурных решений загородных коттеджей спрос смещается в сторону уменьшения площадей домов, отказа от цокольных этажей. Популярны коттеджные поселки с охраной и сервисными службами. Наличие развитой инфраструктуры (как внутри поселка, так и по направлению в целом) и близость к базам отдыха также увеличивают интерес к объекту.

Немаловажно качество не только объекта, но и предоставляемой услуги. Потребитель всегда обращает внимание на качество получаемой услуги, независимо от того, какого качества выбран объект. Часто правильно оказанная риелторская услуга помогает решить или прояснить многие вопросы между продавцом и покупателем, казалось бы, конфликтные и не решаемые на первый взгляд, что также необходимо принять в дальнейшем во внимание. 

 

2. Требования к рентабельности

В немалой степени обращает на себя внимание и тот факт, что сегодняшние вложения в загородную недвижимость сулят немалую прибыль в будущем любому участнику этого сегмента рынка. Цены на объекты ежегодно только растут, а в удачных проектах их рост составляет порядка 15-20% ежегодно. Так что строительство коттеджных поселков может по праву считаться доходным бизнесом. Даже те, кто приобретает загородную недвижимость в кредит, и то не останутся в накладе – конечная прибыль существенно перекрывает выплаты банку. При этом покупать участок земли на ранней стадии освоения более выгодно, нежели в процессе строительства коттеджа или по завершении работ. Это доказывает и практика: большинство участков в загородных поселках обычно распродаются задолго до начала строительных работ. Причем чем выше класс объекта, тем заметнее выгода, доходящая до 25% от общей стоимости. Данный факт также необходимо учесть при разработке настоящего проекта.

Данный сегмент рынка за последние два-три года пополнило немало новых участников. Однако  конкуренцию выдерживают лишь те, кто способен удивить клиентов предложением, отличным от других. Во-первых, наиболее уверенно чувствуют себя на рынке застройщики, выполняющие полный спектр работ, начиная от девелопмента и заканчивая фактической реализацией объектов недвижимости. Кроме того, многие девелоперы привлекают клиентов в свои компании благодаря не столь пока распространенному, но все же обещающему стать весьма востребованным предложению – большим земельным участкам.

3. Требования к масштабу

Сегодня рынок коттеджных поселков развивается в сторону освоения больших территорий. Маленькие коттеджные поселки со временем будут пользоваться все меньшим интересом. Дело в том, что намечается тенденция подорожания коммунальных услуг, соответственно, в поселке на 8 домов стоимость обслуживания будет расти гораздо более высокими темпами, нежели в поселке на 20 коттеджей.

Кроме того, в большом поселке существует возможность предоставления широкого спектра услуг. В настоящее время, по словам специалистов, на рынке недвижимости наиболее распространены полностью застроенные коттеджные поселки на небольшой территории около 5-7 га. При этом в таком поселке в лучшем случае будет работать магазин, сооружение других объектов инфраструктуры в данном случае будет экономически неэффективным.

Если в начале 90-х годов были популярны небольшие земельные наделы, а в середине на пике популярности находились участки площадью свыше 20 соток, то сегодня тенденции в этой сфере разделились. Для очень дорогого жилья, активно представленного сегодня на рынке, скорее характерны  большие участки, на которых, кроме дома, можно разместить также дополнительные строения – сараи, бани, хозяйственные постройки и т. п. Для дешевого жилья более характерны маленькие участки, не в последнюю очередь из-за стремления покупателей сэкономить на стоимости и не переплачивать за ненужные им сотки.

 

3. Общая характеристика рынка коттеджных поселков

 

Несмотря на то, что в последние годы рынок загородной недвижимости отличается своей активностью на протяжении всего года, тем не менее, с наступлением весны, констатируют риэлтеры, активность покупателей все же возрастает: люди стараются купить себе жилье на лоне природы, чтобы летом вырваться из шума и суеты мегаполиса.

На протяжении последних лет столичные жители проявляют устойчивый интерес к загородной недвижимости. В понимании людей произошло четкое разграничение понятий: дом для постоянного проживания и дом для временного проживания. Поэтому чаще всего при выборе загородной недвижимости именно этот фактор является превалирующим. Конечно, нельзя сбрасывать со счетов и еще один весьма немаловажный фактор, из которого исходят многие покупатели, это платежеспособность, попросту говоря, наличие свободных денег. Тем более что в последнее время в отличие от предыдущих лет цены на загородную недвижимость выросли. Это в равной степени относится как к домам, так и к земельным участкам. Рост цен на загородную недвижимость непосредственно связан с постоянным ростом цен на столичные квартиры. Ведь сегодня в Москве стоимость двухкомнатной квартиры (80 кв.м.) составляет 13 705 000 рублей (171 320 рублей – таков сегодня показатель средней стоимости за метр), в то время как дом в Подмосковье со всеми коммуникациями в пригороде можно купить за 9,4 млн. руб. при средней площади домов 200 кв.м. Поэтому нет ничего удивительного в том, что спрос на дома и участки остается неизменно высоким.

Говорить о средней стоимости домов достаточно сложно, потому что на цену дома влияют многие факторы. Важнейшим фактором, влияющим на цену дома и его последующую ликвидность, является его месторасположение. Загородная недвижимость, находящаяся в престижных местах, год от года дорожает. Учитывая это, можно превратить свой дом и участок в выгодное капиталовложение. Кроме того, на стоимость дома и земельного участка оказывают влияние и такие факторы, как расстояние от города, наличие подъездных путей, инженерных коммуникаций, инфраструктуры и, конечно же, престижность направления.

При выборе жилого дома предпочтение отдается домам с газовым отоплением по сравнению с отоплением на твердом топливе, потому что в первом случае содержание дома обходится гораздо дешевле.

С наступлением весны заметно возрос спрос на дома для летнего отдыха. При этом в отличие от предыдущих лет сейчас рассматриваются объекты, расположенные в 50-60-километровой зоне от МКАД, с хорошим транспортным сообщением. Приоритет отдается поселениям, где проходит железная дорога. Еще лучше, чтобы вблизи были лес, речка, озеро, водоем. Основную массу запросов составляют дома, где бы не пришлось делать серьезного ремонта, а можно было обойтись элементарным косметическим ремонтом. Зато земельный участок, на котором расположен дом, должен быть не 5-6 соток, как в дачном товариществе, а хотя бы 10-15 и более соток. И это несмотря на то, что люди в своем большинстве перестали заниматься выращиванием овощей на своем огороде. Как правило, они занимаются ландшафтными работами, копают бассейны и пруды и т.д., то есть культурно отдыхают.

Относительно дальнейших перспектив развития рынка загородной недвижимости большинство риэлтеров сходятся во мнении, что цены на загородную недвижимость будут расти, потому что новых участков для застройки выделяется мало, а спрос на загородную недвижимость не уменьшается.

 

4.4 Перспективы развития рынка

 

Массовое переселение жителей мегаполисов за город только началось. Активное строительство коттеджных поселков – тенденция, которая с каждым годом набирает обороты. Основные направления купли-продажи загородной недвижимости: для постоянного проживания, для временного пребывания (в качестве дачи), для перепродажи. Нередко жилье приобретается для личного пользования с перспективой перепродажи в будущем. Более того, уже обжитые участки (с домом, с подведенными коммуникациями) часто пользуются даже большим спросом, чем просто участок земли.

Но рынок загородной недвижимости активно развиваться без поддержки государства не может. Целый ряд возникающих при этом вопросов может быть решен только на самом высоком уровне.

 Во-первых, доступное  кредитование загородной недвижимости. Пока его нет. Во-вторых, при строительстве коттеджных поселков, предназначенных для постоянного проживания, необходимо серьезно решать вопрос с социальной инфраструктурой (школами, больницами, детскими садами). Если в крупных коттеджных поселках проблему можно еще как-то решить за счет сил и средств жителей, то для маленьких поселений эта задача просто неразрешима. Да и если возлагать все на плечи домовладельцев, то жизнь в коттеджном поселке дорожает в разы.

 Также надо развивать  предложение в сегменте «эконом», жилье должно быть доступным. Идеальный вариант решения проблемы загородного проживания при небольшом количестве денег - современное каркасное малоэтажное домостроительство, технологии быстровозводимых и теплоэффективных домов. Они решают проблему времени, когда на строительство дома своими силами не надо тратить 20 и более лет.

 В целом, рынок загородной  недвижимости имеет большие перспективы  развития. Бурные темпы развития рынка предлагают захватывающие перспективы, а постоянный рост цен на недвижимость сулит гарантированную прибыль.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Рынок загородной недвижимости в Нижегородской области

 

 

Загородный рынок в Нижегородской области находится в стадии формирования и активного развития.