Рынок земли

Рис. 3. Земельный фонд РФ

 

Площадь сельскохозяйственных угодий в составе данной категории земель составила 194,4 млн. га (табл. 1). Площадь несельскохозяйственных угодий в структуре земель сельскохозяйственного назначения составила 207,2 млн. га. Это – земли под зданиями, сооружениями, внутрихозяйственными дорогами, защитными древесно-кустарниковыми насаждениями, замкнутыми водоемами, а также земельными участками, предназначенными для обслуживания сельскохозяйственного производства. В настоящее время в состав угодий данной категории включены земельные участки, занятые участками леса, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании сельскохозяйственных предприятий, а также земельные участки под водными объектами, которые могут быть переведены в соответствующие категории земель [8, С.256].

 

 

 

 

 

Таблица 1. Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям.

Наименование угодий	Площадь, млн. га	% от категории
С/х угодья	194,4	48,4
Лесные земли	40,6	10,1
Земли под древесно-кустарниковой растительностью	19,4	4,8
Земли под дорогами	2,3	0,6
Земли застройки	1,1	0,3
Земли под водой	13,2	3,3
Земли под болотами	25,4	6,3
Другие земли	105,2	26,2
Итого:	401,6

 

По состоянию на 1 января 2013 года в составе категории земель сельскохозяйственного назначения доля сельскохозяйственных угодий в 23 субъектах Российской Федерации составила более 90 % (рис. 4).

Рис. 4. Распределение    земель    категории    сельскохозяйственного    назначения    по федеральным округам

 

Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п [4, С.345].

Однако российский земельный рынок еще очень слаб. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему остается государство (рис. 5)

Рис. 5. Распределение земель по формам собственности в РФ

 

В собственности государства находится основная часть земельных ресурсов РФ – 92, 4%, что на порядок выше, чем у граждан (7,3%) и юридических лиц (0,3%) [15].

Также можно обознать основные области применения земель, находящихся в собственности отдельных физических лиц. Основным использованием земельных ресурсов является личное подсобное хозяйство, что составляет почти 40% от общего показателя (рис. 6).

 

Рис. 6. Основные области применения земель физическими лицами.

 

 До сих пор основным способом  вовлечения государственной земельной  собственности в рыночный оборот  остается сдача ее в аренду [3, С.11]. При этом площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4,1% от земельного фонда РФ.

Представленные в табл. 2 данные, полученные на основании государственной отчетности, свидетельствуют о явном и устойчивом преобладании арендных отношений среди прочих видов сделок с землей (в среднем выше 90%), тогда как на продажу органами местного самоуправления было выставлено всего лишь 0,42–0,45% земельного фонда.

Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям [9, С.9].

 

Таблица 2. Соотношение видов земельных сделок.

Виды сделок	2010г		2011г		2012г
	Кол-во сделок/Га	%	Кол-во сделок/Га	%	Кол-во сделок/Га	%
Аренда государственных и муниципальных земель	5 844 458/ 83 139 659	88,76	5 839 801/ 71 324 870	87,98	6 136 767/ 70 802 239	88,77
Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель	9 215/ 7 955	0,15	26 726/ 6 000	0,4	7 047/ 35 664	0,1
Продажа государственных и муниципальных земель	33 302/ 16 932	0,51	35 070/ 5 486	0,52	35 576/ 27 368	0,51
Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами	402 882/ 56 472	6,11	426 619/ 66 729	6,43	416 703/ 59 492	6,03
Дарение	33 644/ 6 943	0,52	34 552/ 7 138	0,52	35 687/ 7 059	0,52
Наследование	258 644/ 58 717	3,9	272 023/ 72 779	4,1	278 623/ 7 852	4,03
Залог	2 351/ 805	0,05	3 140/ 977	0,05	2 501/ 948	0,04
Итого:	6 584 496/ 83 272 244		6 637 931/ 71 483 979		6 912 904/ 70 940 622

 

В целом администрации большинства субъектов Федерации при формировании арендных цен руководствуются действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования земель и категории арендаторов. При этом спрос и предложение также учитываются. В среднем по России в 2012 году арендная плата (за квадратный метр) для предприятий торговли и сервисного обслуживания в городах и населенных пунктах составила 61,7 рубля, а в сельских населенных пунктах — 5,9 рубля, для городских промышленных предприятий — 5,2 рубля и 0,73 рубля — для промышленных предприятий, расположенных в сельской местности; частные арендаторы-предприниматели платили в городах и поселках 45,5 рубля, в сельских населенных пунктах — 34,2 рубля. Самый большой размер арендной платы для предприятий торговли зафиксирован в 2012 году в Санкт-Петербурге — в среднем 511,9 рубля.

Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был в 2012 году пополниться на 41,4 миллиарда рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам и сборам, фактически удалось собрать лишь 23,9 миллиарда рублей [5, С.10-16, 146-154].

Продажа государственных и муниципальных земель гражданам началась в соответствии с указами Президента Российской Федерации «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27 декабря 1991 года, «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1993 года и «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 22 июля 1994 года. Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретению земельных участков в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства (в 1993 году оказались проданными 137,3 тысячи участков площадью свыше 57 тысяч гектаров), то затем интерес начал падать. После 1993 года общее число продаж ежегодно стало сокращаться в полтора-два раза (в 1998 году состоялось только 11,5 тысячи сделок с участками общей площадью 7,5 тысячи гектаров). С 2010 года количество продаж вновь начало расти. В 2012 году зарегистрировано уже 35 576 сделок на общую площадь 27 368 гектаров. Земли по-прежнему приобретались главным образом с целью строительства индивидуальных домов, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства (21 356 сделок на общую площадь 2 992,5 гектара). Обладателями наибольших площадей — в сумме 11 383 гектаров — стали всего 90 фермеров. Граждан, пожелавших приобрести земли для предпринимательских (несельскохозяйственных) целей, оказалось намного больше — 1 439, но сторговали они всего лишь 429 гектаров, в среднем по 30 соток каждый [16].

Таким образом, мы можем отметить, что изменить количество и качество земельных ресурсов можно только в ограниченных пределах; одним из основных категорий использования земельного фонда является сельскохозяйственное назначение; российский рынок земли достаточно слаб; главным распределителем земель в России по-прежнему остается государство; на рынке наблюдается устойчивое преобладание арендных отношений среди прочих сделок с землей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Перспективы развития рынка земли в России

 

Российское землепользование уникально в мире по своим масштабам, оно отличается глубокой и многомерной региональной дифференциацией по природно-климатическим условиям, степени антропогенного освоения, уровню урбанизации и индустриализации, разнообразию населяющих различные территории страны национально-этнических групп.

Важный момент грамотного управления земельно-недвижимым достоянием России – приведение рынка земельно-недвижимых объектов к цивилизованным стандартам. Центральной здесь является задача создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

В качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. А спрос, на первичном рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов. Да и то лишь на земельные участки, предназначенные для строительства в крупных городах или обладающие производственным и рекреационным потенциалом. Это не удивительно, так как современное крупное российское предпринимательство имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.

 Перед правительством стоит  дилемма: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из  сельскохозяйственного производства, либо пытаться развивать агропромышленный  комплекс и осваивать новые  земли сельскохозяйственного назначения. На данный момент первый вариант, менее затратный в плане денежных  вложений и каких-либо усилий  государства, и приносящий большую выгоду с точки зрения пользователей и меньшую для государства, выигрывает [7, № 103].

Поэтому, отсутствие реальной стоимости земли приводит к тому, что с одной стороны, мелкий землевладелец не может продать или заложить земельный участок, а с другой стороны, малым предприятиям сложно (и даже невозможно) конкурировать на аукционах по продаже государственных (муниципальных) земель с крупным бизнесом. Это препятствует конкуренции, увеличивает концентрацию на рынке и степень его монополизации.

Сфера сельского хозяйства становится привлекательной для инвестиций. Мировой опыт свидетельствует, что наиболее адекватной рынку формой сельхозпредприятий является семейная частная ферма. Фермерство в России должно не искусственно насаждаться, а естественным образом возникать либо в результате развития личных подсобных хозяйств, либо как следствие реорганизации убыточных коллективных хозяйств. Необходимый путь развития этого сектора:

• поддержка хозяйств, сохранившихся рентабельными, выжившими в начальный период реформ, с постепенным переходом производства в них к высокотехнологичному, производительному современному земледелию;
• оказание существенной помощи тем хозяйствам, которые по своим результатам близки к первой группе;
• реорганизация прочих убыточных хозяйств;
• предоставление лизинговых услуг хозяйствам;
• развитие системы машино-технологических станций, как формы сосредоточения сельскохозяйственной техники;
• развитие в крупных хозяйствах перерабатывающих производств, вытесняющих лишних посредников между производителем и потребителем продукции;
• создание организованных оптовых рынков для крупных производителей [10, С.262].

Мелкое фермерское хозяйство оказывается не конкурентоспособным в сравнении с крупными хозяйствами, однако не в силу более низкой эффективности (здесь показатели свидетельствуют в пользу фермеров), а в смысле доступа к рыночной инфраструктуре. Перерабатывающие предприятия, заготовители в большинстве случаев предпочитают иметь дело с более крупным производителем. Исследования показывают, что более крупные поставщики сырья, как правило, получают более высокую цену. Финансовым структурам, если они вовлекаются в аграрный сектор, также проще вести дела с крупными хозяйствами.

В развитых экономиках в ходе эволюционного агробизнеса сформировался разветвленный и многоярусный слой посредников, приводящих в структурное соответствие предложение относительно мелких фермерских хозяйств, с одной стороны, и спрос крупного бизнеса в пищевой промышленности, с другой. В переходных условиях России быстрым решением проблемы могла бы стать фермерская кооперация, которая взяла бы на себя посреднические функции и уровняла бы семейные хозяйства в конкуренции с крупными сельхозпредприятиями [13, С.46].

Последующее государственное регулирование рынка земли должно быть направлено на совершенствование правового обеспечения земельных отношений, дальнейшее развитие рыночной инфраструктуры, обеспечение субъектов рынка объективной информацией, стимулирование поведения его участников.