Рынок недвижимости России

 

 

Таким образом, в полном соответствии с динамикой макроэкономических и финансовых показателей, к лету 2009 г. завершилась острая фаза кризиса  на рынке недвижимости, наметились признаки стабилизации на вторичном  рынке жилья Москвы и других городов. В 2010 году в Москве началось восстановление рынка - наметился небольшой рост цен (10% в номинальном выражении  и 1,4% в реальном). В Новосибирске цены выросли на 9% в номинальном  выражении и практически не изменились – в реальном. В остальных городах  выборки продолжалась депрессивная стабилизация (стагнация) рынка –  рост цен не превысил инфляцию.

 

Активность рынка.

 

Активность на рынке жилой  недвижимости начала восстанавливаться  еще в конце 2009 года, а в исследуемом  году практически вернулась к  докризисному уровню.  Этому способствовало возвращение на рынок отложенного  спроса, а также отложенного предложения (инвестиционные квартиры, залоги банков и др.), вследствие чего объем предложения  значительно вырос и обеспечил  бездефицитность жилищного рынка.

 

Число сделок купли-продажи  квартир в Москве, заключенных  за 2009 г., составило 55,68 тыс. – исторический минимум за всю новейшую историю  рынка. В 2010 г. объем сделок вырос  на 54% и составил 85,65 тыс. – это  практически на уровне 2003 года, когда  был достигнут исторический максимум (87,5 тыс.).

 

 

Число ипотечных сделок выросло  с 5,13 тыс. в 2009 году до 19,8 тыс. в 2010 году (в 3,86 раза), а их доля относительно общего числа сделок – с 9,6% до  23%.

 

Рынок ипотечного кредитования в РФ в 2010 году увеличился в 2.5 раза и  составил 378,9 млрд. рублей. Уровень ставок по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца, в декабре 2010 года, по сравнению с октябрем 2010 г., значительно снизился: с 13,2% до 12,5%. Таким образом, это значение ниже докризисных показателей —  средневзвешенная ставка выдачи ипотечных  кредитов в рублях за январь-октябрь 2008 года составляла 12,7% (по данным АИЖК).

 

Общая сумма задолженности  по ипотечным кредитам достигла рекордных 1,1 трлн рублей, что даже выше докризисного уровня. Аналитики говорят о признаках ипотечного бума.

 

 

 

3.3. Динамика объемов ввода жилья

 

В 2009 г. впервые с начала 2000 г. в России сократились объемы ввода жилья, причем глубина падения (6,7%) превысила аналогичную величину за 2000 г., когда строительная отрасль  с годовым лагом ощутила воздействие  последствий кризиса 1998 года. Всего  в 2009 г. введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир общей площадью 59,9 млн  кв. м (табл. 3).

 

В 2010г. введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 58,1 млн кв. метров, что составило 97,0% к предыдущему году, 90,6% к 2008 году. Таким образом, в 2010 году снижение объемов  ввода, вызванное инвестиционным коллапсом  предыдущих лет, продолжалось.

 

 

Ввод в действие жилых домов в России в 1999-2010 гг.

 

Год	млн кв. м  общей площади	Темпы роста, %
		к предыдущему году	к 2000 г.
1999	32,0	104,2	105,6
2000	30,3	94,7	100,0
2001	31,7	104,6	104,6
2002	33,8	106,6	111,5
2003	36,4	107,7	120,1
2004	41,0	112,6	135,3
2005	43,6	106,3	143,9
2006	50,6	116,0	165,7
2007	61,0	120,6	201,3
2008	64,1	104,6	210,6
2009	59,9	93,3	197,4
2010	58,1	97,0	191,7

 

Источник: Росстат.

 

Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного  строительства осуществлялись в  Московской области, где введено 13,3% от сданной в эксплуатацию общей  площади жилья по России в целом (7733 тыс. кв. м), Краснодарском крае - 6,1% (3554 тыс. кв. м), Санкт-Петербурге - 4,6% (2656,5 тыс. кв. м), республиках Татарстан  и Башкортостан - по 3,5% (2027 и 2006 тыс. кв. м), Тюменской и Ростовской областях - по 3,1% (1789 и 1808 тыс. кв. м), Москве и Свердловской области - по 3,0% (1771 и 1762 тыс. кв. м), Нижегородской  области - 2,5% (1452 тыс. кв. м), Новосибирской  области - 2,3% (1364 тыс. кв. м), Саратовской области - 2,0% (1143 тыс. кв. м). В этих субъектах Российской Федерации построено половина введенной общей площади жилья в России.

 

Вместе с тем, при значительных объемах жилищного строительства  в этих субъектах РФ в 2010 г., в ряде из них наблюдалось снижение ввода  жилья по сравнению с 2009 годом. В  Москве снижение составило 34,5%, Республике Башкортостан - 14,7%, Тюменской области - 10,8%, Московской области - 8,5%.

 

В то же время в Новосибирской  области прирост составил 12,2%, Свердловской 10,7%. В остальных регионах из данной группы прирост был незначительным. 

Высокий прирост наблюдался также в других регионах со значительным вводом жилья - Приморском крае (32,8%, 530 тыс. кв. м), Воронежской обл. (18%, 1048 кв. м), Омской обл. (16%, 706 тыс. кв. м).

Практически не возводили  домов в Чукотском АО, Магаданской  и Мурманской областях. Крайне мало – в Еврейской АО, Камчатской области, республиках Адтай, Тыва, Коми, Карачаево-Черкесия.

 

 

Последствия финансово-экономического кризиса, оказавшие самое негативное воздействие на деятельность девелоперов, были отчасти демпфированы индивидуальным жилищным строительством, которое продемонстрировало позитивную динамику в отличие от строительной отрасли в целом. Прирост  обьемов ввода жилья населением за счет собственных и заемных  средств составил в 2009 году 4,3%, в  результате удельный вес такого жилья вырос до 47,7% против 42,6% в 2008 г., что является максимальной величиной за весь период 2000-х гг. 

В 2010 г. индивидуальными застройщиками  введено 187,6 тыс. жилых домов общей  площадью 25,3 млн кв. метров, что составило 88,8% к 2009 году. При этом доля индивидуального  домостроения в общей площади  завершенного строительством жилья  составила: в целом по России - 43,6%; в республиках Бурятия, Дагестан и Тыва, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках, Белгородской, Московской и Ростовской областях - от 73,3% до 89,6%.

В июне 2010 года приняты новые  поправки в ФЗ-214, согласно которым  запрещены все «левые» схемы  привлечения средств населения, кроме договоров долевого участия, облигаций и жилищно-строительных кооперативов. Кроме того, застройщики  освобождены от необходимости уплачивать НДС при заключении договора участия  в долевом строительстве. По оценкам  экспертов, это увеличило в Москве долю новостроек, реализующихся по ФЗ-214, с 8% до 36%.

Пока преждевременно говорить о новой конфигурации институциональной  структуры строительного рынка  вследствие кризиса.

Основными инструментами  государственной политики в этой сфере стала деятельность Фонда  содействия реформированию жилищно-коммунального  хозяйства по переселению граждан  из ветхого и аварийного жилья, рассматриваемая  не только в качестве средства улучшения  жилищных условий населения (в основном через проведение капитального ремонта  жилья, дополняемого покупкой новых  квартир), но и способа поддержания  его занятости, а также реструктуризация задолженности по ипотечным кредитам для граждан, оказавшихся в трудном  финансовом положении, проводимая банками  с государственным участием и  Агентством по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК). В этих целях  уставный капитал АИЖК был увеличен в 2008 г. на 60 млрд руб., а в 2009 г. еще  на 20 млрд руб. с выдачей ему еще 40 млрд руб. в виде кредита.

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, созданный в 2008 г., только в сентябре 2009 г. провел первые аукционы по продаже 4 земельных участков, находившихся в федеральной собственности  в Чувашии, Курской, Кировской и  Тюменской областях, общей площадью 150 га в расчете на строительство 1,1 млн кв. м жилья эконом-класса. В качестве ближайшей перспективы  называется продажа участков для  возведения 5,5-6,0 млн кв. м жилья  или 10-12% от совокупных объемов его  годового ввода.

Всего в 2009-2010 годах Фонд РЖС провел 24 аукциона и продал 41 участок, в том числе по 10 в  Москве и Московской области, 9 в  Приморском крае, 4 в Воронежской  области,  3 в Тюменской области, по 2 в Новгородской и Саратовской  области, по одному в Чувашской республике, Кировской, Челябинской, Курской, Вологодской, Новосибирской области. Всего продано  в собственность и в аренду около 450 га земли.

 

Заключение

В результате проделанной  работы можно сделать следующие  выводы:

 

Во-первых, рынок недвижимости в России в настоящее время  находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной  законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность  инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

 

Во-вторых, рынок недвижимости является существенной составляющей в  любой национальной экономике, в  том числе и в России, поскольку  недвижимость - важнейшая составная  часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

 

 

В-третьих рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может  быть рынка вообще, так как рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров  и услуг и т.д. для своего существования  должны иметь или арендовать соответствующие  помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без  рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать  или арендовать и т.д.

 

Кроме того, недвижимость - это  выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в  недвижимость, защищены от инфляции. Купленный  дом, квартира, земельный участок  через некоторое время можно  продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь  от этого дополнительный доход. Покупка  предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов  населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке  жилья будет способствовать ипотечное  кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и  сделается более доступным для  большинства населения.

 

Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование  экономики недвижимости в условиях современной России - это перспективное  направление и его необходимо изучать, используя отечественный  и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

 

Конечно, в рамках одной  курсовой работы просто невозможно рассмотреть  все аспекты рынка недвижимости, провести подробный анализ рынка  недвижимости России, но я постаралась  осветить основные направления рынка, проблемы и возможные пути его  развития. Думаю, что мне это в  какой-то мере удалось, и цель курсовой работы мной достигнута.

 

Список литературы и используемые источники

 1)

Все расчеты проведены  автором по ежемесячным данным о  средней удельной цене предложения  жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками  рынка недвижимости Стерником С. Г. (ООО «Sternik′s Consulting»), Бекетовым А. Г. (все – Москва и Московская область), Бобашевым С. В., Бент М.А., ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорьковым М. А.. Антасюком А. А., Тухашвили Г. Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Черемных А. М, УК «АССО-Строй» (Ижевск), Степановой А. А, САН  «Эксперт» (Уфа), Афанасьевой Н. Н., «Адалин-Экспертиза собственности» (Ярославль), Стасюкевич С.А., «АБИ Групп» (Владимир), Ермолаевой Е. А., Салминой К.А., RID Analitics  (Новосибирск, Кемерово, Барнаул, Красноярск), Трошиной В. М., «Информационно-аналитический центр «БрОК» (Тюмень), Чумаковым А. М., «Титул», Пивоваровой Г. В., «Дон-НТ» (все – Ростов-на-Дону), Епишиной Э. Д., Епишиной Ю. В,, ГК «Камская долина» (все – Пермь), Каминским В. Н., ТИТАН (Тверь), Зыряновой Г. Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Стукаловым Д.А., Ковальчук Н. И., РК «Служба недвижимости» (Челябинск), Репиным М.А., «ОМЭКС»  (Омск), Савиной М. Ю., «Агентство печати и информации» (Рязань), Гамовой Е.Р., «Центр недвижимости» (Ульяновск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), Трофимовым А.С., Центр «Илекта» (Ставрополь),  Эйдлиной Г. Ю., «Риэлти» (Шахты).

 Чемоданов А.Л., "Индикаторы  Нижегородской недвижимости" (Нижний  Новгород)

 

2) Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы. Утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г.  № 1050.   

 

3) Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей. - Журнал «Имущественные отношения в РФ» №8 (95) 2009, стр. 18-28. 

 

4) Стерник Г.М. Методика прогнозирования цен на жилье в зависимости от типа рынка. – Журнал «Имущественные отношения в РФ» 2011, № 1, стр.  43-47.

 

5) Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов. - http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20100923_07. Показатели уточненного прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на 2011-2013 годы. - http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20101217_03.

 

6) Исходные условия для формирования вариантов развития экономики Пермского края на период до 2012 года (основные сценарные условия). - http://www.gorodperm.ru.

7)Глобальная сеть Интернет