Рынок недвижимости в России

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3

1. Исторические, законодательные данные………………………………......4
2. Основные понятия, особенности, функции рынка недвижимости……….6
3. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости…………...9
4. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка…...10 Анализ современного состояния рынка недвижимости в России………12

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………...…..15

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………..16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

На данном этапе развития России недвижимость-то немногое, что в долгосрочной перспективе обладает высокой ценностью. Цена этого ресурса намного превышает стоимость всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости представляются сейчас наиболее перспективными.

Собственность на недвижимость лежит в самой основе частных имущественных прав, являющихся неотъемлемым атрибутом рыночных отношений. Недвижимость как объект предпринимательской деятельности является определенной гарантией стабильности бизнеса, сохранения стоимости капитала.

Экономика недвижимости является одним из разделов экономической науки. Предметом изучения данной дисциплины являются общественные отношения между людьми в процессе изменения и передачи прав собственности на объекты недвижимости. Она тесно взаимосвязана с макро- и микроэкономикой, маркетингом, менеджментом, правом, финансами бухучетом и статистикой.

Экономика недвижимости предполагает рассмотрение особенностей функционирования рынка недвижимости, конкретный организационный и правовой механизм купли-продажи и аренды объектов недвижимости, а также методические и нормативные основы осуществления сделок, вопросы оценки недвижимости и анализа ее доходности. Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Актуальность: Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства. Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономической жизни - оно выступает в качестве естественно-пространственного базиса, на котором происходит вся хозяйственная деятельность, является составной частью активов любого предприятия, объектом сделок, рассматривается как самостоятельный объект управления и инвестиционный актив.

 

 

1. Исторические, законодательные данные

Уже в законах Древнего Рима имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В России термин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России.

После Октябрьской революции, в 1920-х голах, в Советском Союзе названное деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено, а права собственности, относимые ранее к недвижимости, были изъяты из гражданского оборота. В ходе рыночных экономических реформ последних лет в России законодательное деление имущества на движимое и недвижимое было восстановлено. С началом перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России – рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г.

Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты

Гражданское законодательство устанавливает правила оформления договоров купли-продажи, аренды и залога недвижимости, государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, перевода объекта недвижимости из одной категории в другую, приватизации жилья.

Кроме того, налоговое законодательство устанавливает правила уплаты налогов и госпошлин при заключении сделок с недвижимостью.  

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ устанавливает перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРИП). Не забудьте, что именно регистрация недвижимости является основным действием, подтверждающим ваши права на жилье или нежилую недвижимость.

Управление рынком недвижимости

Основные цели управления рынком недвижимости:

• реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
• установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
• защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
• обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
• создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
• оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
• справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
• создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт.

Формы государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

• идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
• инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
• профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
• эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
• регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
• верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
• контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

 

2. Основные понятия, особенности, функции рынка недвижимости

Недвижимость - это товар, теряющий свои потребительские качества в процессе эксплуатации значительно медленнее других товаров. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода и прибыли.

Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо через сдачу ее в аренду, а также через последующую ее перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением или предоставлением кредитов и ипотекой (кредитованием под залог недвижимости). Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.

Основное свойство недвижимости - неподвижность - приводит к индивидуальному характеру любого объекта недвижимости. Даже здания, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности и стоимости. Это приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Для них практически не используются продажа по образцам и биржевая торговля.

Таблица 1. Основные признаки недвижимости

№	Признаки	Содержание (состояние)
1	Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
4	Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
5	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
8	Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

Специфика рынка недвижимости приводит к тому, что помимо обязательных субъектов любого рынка - продавцов и покупателей - на нем оперируют также государство и профессиональные посредники: риэлторы (агенты по операциям с недвижимостью), оценщики, ипотечные кредиторы, страховщики, адвокаты, специальные средства информации и др.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

1. Проведение или контроль регистрации собственности и сделок;
2. Зонирование территорий;
3. Архитектурно-строительный контроль

Лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

В России также реализуются эти функции, и роль государства еще значительнее в связи с проводимыми им крупномасштабными мероприятиями и полученными результатами по приватизации государственной собственности, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.

Являясь товаром, недвижимость жестко связана с местом реализации. Поэтому рынок недвижимости менее других подвержен влиянию импорта и экспорта. Общероссийский рынок недвижимости в большей степени, чем по другим товарам, распадается на относительно изолированные региональные рынки.

Значительное развитие арендных отношений также характерно для рынка недвижимости наряду с куплей-продажей. Многие объекты (например, склады) редко продаются, но часто сдаются в аренду. Рынки купли-продажи и аренды недвижимости взаимодействуют, но относительно самостоятельны.

В первую очередь оценка недвижимости представляет интерес для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

1. Квартиры и комнаты;
2. Помещения и здания под офисы или магазины;
3. Пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
4. Свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
5. Складские и производственные объекты;

В настоящее время наиболее развитым сектором рынка недвижимости в России является рынок квартир, хотя уже складывается активные рынки офисных, торговых, складских помещений.

Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.