Рынок недвижимости в Российской Федерации

         По своему целевому назначению  земли обычно делятся на семь  категорий: земли населенных пунктов,  сельскохозяйственные, промышленности, природоохранные, водного фонда, лесного фонда, запаса. Земельные участки под приватизированными предприятиями, как правило, находятся на территории городов и тем самым относятся к землям населенных пунктов.

         Территориальное зонирование во всем мире определяется на уровне муниципалистов, местных органов власти. Впредь до принятия у нас соответствующего законодательства отерриториольного зонирования право собственника земельного участка на любое разрешенное его использование, предполагает право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениями, установленным соответствующим органом власти (органами местного самоуправления) в соответствии с действующим законодательством и утвержденными строительными, санитарными, природоохранительными, противопожарными нормами.

         При этом не допускается установление  целевого(единственного) способа  использования объекта недвижимости, в том числе земельного участка,  а также установление ограничений на использование отдельного участка.

         К сервитутам - ограничениям прав собственника участка в пользу иных лиц, -которые предусмотрены Основными положениями Государственной программы приватизации после 1 июля 1994г. для застроенных участков, относятся:

         - безвозмездное и беспрепятственное  использование объектов общего  пользования (пешеходные и автомобильные  дороги, которые существовали на  момент передачи земельных участков  в собственность)

        - возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

         - возможность доступа на участок  соответствующих муниципальных  служб для ремонта объектов  инфраструктуры.

         Сервитуты фиксируются в регистрационных  документах и носят обязательный (публичные) и договорный (личные) характер.

         Хотя законодательно механизм  сервитутов пока не определен,  что неблагоприятно сказывается  на правовом режиме использования  земли в целом, некоторые нормы  можно уже считать действующими. Так собственнику земельного участка предоставлено право безвозмездного получения в свою собственность той части объектов инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения принадлежащих ему объектов недвижимости. Строительство новых объектов инфраструктуры (прокладка электрокабелей, водопровода, газопроводов и т.п.) , которое может нанести ущерб частному собственнику, разрешено производить только на компенсационной основе.

         С исключением из действующего  Земельного кодекса статьи, предусматривающей основания для прекращения права собственности, особую остроту приобрели вопросы изъятия земельных участков у добросовестных землепользователей. Все настойчивее выдвигаются требования о законодательном введении строжайшей персональной ответственности за порчу земли.

Земля под приватизированными

предприятиями.

         Указом Президента РФ № 631, еще в 1992 году, было провозглашено право приватизированных предприятий на выкуп земельных участков под ним. Механизм такого выкупа определен в Основных Положениях Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 г.

         Согласно  этим положениям - любой собственник  строения, здания, сооружения имеет  право на выкуп земельного  участка под этим зданием, строением,  сооружением. Тем самым преодолевается противоестественное разделение единого объекта недвижимости на здание и земельный участок под ним.

         Только  частная собственность на единый  объект недвижимости (включая землю)  может служить гарантией свободы  коммерческого использования недвижимого имущества, вовлечения всего комплекса активов в хозяйственный оборот, ибо невозможно оперировать объектом недвижимости (например, получить под него кредит) , если он не находится в полной собственности.

         Предприятие-собственник  вправе выкупать свой земельный участок по частям. Это могут быть участки подразделений предприятия, расположенные в различных частях города. Но и единый участок предприятия можно выкупать постепенно: ведь предприятие является собственником всех расположенных на его территории зданий, а значит оно вправе выкупать участки под каждым из зданий в отдельности в том порядке, который собственника устраивает. Таким образом предприятие может выкупить весь земельный участок как бы в рассрочку.

Выкупная цена земельного участка  под предприятием

         Вопрос о том, по какой цене  выкупается земельный участок  под приватизированным предприятием, является одним из важнейших  для современного этапа приватизации. Существует общая законодательная  норма в отношении новых нормативных  актов, которые не могут иметь обратного действия и в принципе не должны ухудшать и отменять те права, которые граждане и юридические лица имели ранее.

         После выхода  Указа Президента РФ № 631 от 14 июня 1992 г. “Об утверждении Порядка  продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности” и вплоть до принятия Указа № 1535 (об утверждении Основных Положений Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 года) действовала норма, по которой земля выкупалась по цене, равной нормативной. При этом нормативная цена всегда определяется на день утверждения плана приватизации самого предприятия. ни днем раньше, ни днем позже.

         На этом  этапе нормативная цена земли  устанавливалась как 50-кратный  земельный налог, который был  определен на тот момент Законом  “О плате на землю” ( с  изменениями  и дополнениями). Согласно этому закону, каждое предприятие обязано было, и на сегодняшний день продолжает быть обязанным, платить два раза в год земельный налог, и эта цифра для каждого предприятия известна.  Таким образом, до 26 июля 1994 года действовала указанная норма. Выкупная цена участка была равна нормативной цене земли и равна земельному налогу на 1993 год, умноженному в 50 раз.

         После выхода  Указа № 1535 была установлена  другая норма в отношении стоимости  выкупаемого предприятием земельного  участка. Было определено , что местная администрация вправе устанавливать размер выкупной цены земельного участка в пределах от одной до трех величин нормативной цены. Если администрация не принимала в течении установленного срока (1 месяц) решения о повышении выкупной цены земли, то ее цена оставалась прежней, то есть равной нормативной.

         13 августа  1994 года были опубликованы поправки  к закону “О плате за землю”. Этим законом был установлен  иной земельный налог на 1994 год,  увеличенный для городских земель  в 50 раз к  уровню 1991 года.  Таким образом, если план приватизации предприятия утвержден после 13 августа 1994 года, то расчет цены выкупаемого земельного участка производится по формуле; величина земельного налога на момент утверждения плана приватизации, умноженная на 50 и умноженная на коэффициент от 1 до 3-х.

         Опубликованное 12 ноября 1994 года Постановление Правительства  Российской Федерации о том,  что нормативная цена земли  равна 200-кратному земельному  налогу, вступило в действие именно  с того дня, то есть только с 12 ноября 1994 года и только для тех предприятий, планы приватизации которых будут утверждаться после этой даты. Категорически неправомерно распространять новую более высокую нормативную, а значит и выкупную цену земли на те предприятия, планы приватизации которых утверждены до этой самой даты.

         Известно, что средств у предприятий  и новых собственников для  выкупа земельных участков не  хватает. Но также понятно,  что выкуп земельных участков - вещь необходимая. Таким образом,  решение правительства № 1204 о повышении нормативной цены земли, которое, естественно, подлежит всеобщему исполнению, представляется весьма и весьма спорным с точки зрения экономической эффективности. Если поставлена задача перехода к новым экономическим отношениям, то нужно стимулировать продажу земельных участков и создание единых объектов недвижимости.

         Более того, если местные органы власти  воспользуются всеми правами,  которые предоставлены им сегодня  Указом № 1535 и Постановлением  № 1204, для повышения нормативной и выкупной цены земельных участков, то ситуация будет доведена до абсурда. Нормативная цена, составляющая 75% от рыночного уровня цен и увеличенная еще на 20%, будет умножена на коэффициент 3. Тогда участок земли под предприятием будет предлагаться властями на продажу по выкупной цене, почти троекратно превышающей рыночную, сложившуюся по результатам сделок с землей аналогичного качества. Совершенно очевидно - покупателей на такой участок придется искать долго и едва ли удастся найти вообще.

Эффективность выкупа участка

         Выкуп участка под предприятием  требует довольно значительного  отвлечения средств и, по крайней  мере, на время сокращает инвестиционную  базу предприятия. Продолжительность  этого периода зависит от активности  действий руководства предприятия , так и от рыночной стоимости земельного участка, а также вариантов его свободного коммерческого использования. Вложенные средства могут быть довольно быстро возвращены или привлечены извне под полученную земельную собственность.

         В краткосрочном плане эффект заключается в том, что предусмотренная законодательством и фактически складывающаяся в процессе продажи цена земельных участков приватизированных предприятий, как правило, близка к нормативной и по оценкам экспертов ниже рыночной на один - два порядка. Имея возможность реализовать часть участка как спекулятивный актив, предприятие оказывается в несомненном выигрыше.

         В долгосрочном  плане эффект состоит в расчете  на неизбежный экономический  подъем, когда стоимость недвижимости будет расти в силу увеличения спроса и ограниченности соответствующего предложения. Долгосрочный расчет связан также с вариантами коммерческого использования земельной собственности.

         В целом анализ мотивации выкупа  земли и постприватизационного поведения предприятий позволяет сделать вывод, что преимущественное значение имеют мотивы производственного использования земли. В значительной мере это объясняется неразвитостью вторичного земельного рынка. Но с другой стороны, данное обстоятельство свидетельствует о позитивном намерении предприятий активно использовать земельные ресурсы в хозяйственной деятельности.

Рынок жилья.

         Потенциально масштабы этого  рынка огромны. Не менее 90 процентов  жилья во всякой, как это принято  говорить, цивилизованной стране  покупается сегодня в рассрочку.

         Особенно широкие масштабы рынок жилья в России приобрел в результате приватизации квартир. Бесплатная, как в Москве, или льготная, как в других городах, передача квартир в частную собственность создала для владельцев новые возможности для операций с этим видом недвижимости.

         Вместе с тем развились и  формы купли-продажи квартир и  других видов жилья. Среди этих  форм все большее распространение  получает приобретение квартир  в рассрочку. Надо отметить, что  на Западе почти вся недвижимость, находящаяся у населения, обременена долгами , необходимостью выплаты стоимости жилья в рассрочку. В России в результате приватизации каждый гражданин стал владельцем недвижимых активов (квартиры, садовые и дачные земельные участки), не обремененных долгами. Поэтому российские граждане оказываются в этом отношении в значительно лучшем положении, чем граждане других стран.

         Вместе с тем, все это дополнятся  и вновь открывшимися возможностями  приобретения жилья в кредит. Вкратце схема здесь такова.

         Материальным обеспечением кредитования служит сама квартира. До погашения кредита покупатель юридически является только ее арендатором. Покупатель сразу же выкладывает первый взнос - около 30 процентов; остальные 70 выплачивает банк, с которым заключен соответствующий договор у риэлторской фирмы.

         Банк или его дочерняя фирма  осуществляют сбор документов, занимаются  оформлением сделки купли-продажи,  осуществляют расчеты с продавцом  и т.д. Поэтому размер комиссионных , например, по Москве  достигает  13 процентов рыночной цены квартиры. Эти затраты оправданы, если сделка оформляется с участием надежных организаций, так как жилищный рынок за последние месяцы приобрел некоторый криминальный оттенок.

         Большое количество криминальных  ситуаций возникает в связи  с наличием практически в каждой сделке “левых” долларов, передаваемых из рук в руки после завершения процедуры официальной регистрации.

         “Левые” доллары - это,  как  правило, разница между рыночной  ценой квартиры и той суммой, в которую она была оценена БТИ. Поэтому не надо быть специалистом, чтобы понять: для ликвидации “левых” предстоит выбрать один из двух путей: либо консервативный путь - приблизить оценочную практику БТИ к реальным условиям ранка; либо радикальный путь - отказаться от этой практики и перейти на иные формы контроля за заявочной ценой недвижимости.

         Постоянно повышающиеся коэффициенты  приближают оценки БТИ к рыночным  ценам не по дням, а по часам.