Рынок объектов недвижимости

Введение.

 

Недвижимое имущество  – это физические объекты с  фиксированным местоположением  в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли  или все, что является обслуживающим  предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением  объектами. Под физическими объектами  понимаются нерасторжимо связанные  между собой земельные участки  и расположенные на них строения.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие  в целом как имущественный  комплекс, а во-вторых, земельный  участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

1) здание (сооружение) или  группа зданий (сооружений), расположенных  на этом участке, подземные  сооружения, относящиеся к данному  участку;

2) обособленные водные  объекты, многолетние насаждения;

3) инженерные сооружения  и сети, осуществляющие подключение  земельного участка и находящихся  на нем зданий (сооружений) к объектам  инфраструктуры квартала или  города. Сюда же относятся доли  собственности в объектах инженерной  инфраструктуры, находящихся в совместной  эксплуатации собственников недвижимости  квартала или города;

4) стационарные сооружения  благоустройства территории участка;

5) элементы хозяйственного, транспортного и инженерного  обеспечения, относящиеся к данному  объекту недвижимости, но расположенные  вне границ его земельного  участка;

6) другие объекты, которые  в совокупности с вышеперечисленными  компонентами недвижимости составляют  нерасторжимое конструктивное или  функциональное целое.

          В России завершен первый этап  земельных преобразований. Произошли  принципиальные, глубинные изменения  в формах собственности на  землю. Ликвидирована монополия  государственной собственности  на землю. Решена в основном  проблема обеспечения граждан  земельными участками. Введена  плата за пользование землей. Ставки земельного налога и  арендной платы дифференцированы  в зависимости от местоположения  и качества земельных участков. Формируются основы земельного  рынка и его инфраструктуры. Количество  сделок с землей постоянно  возрастает. Повсеместно на территории  РФ создаются автоматизированные  системы государственного земельного  кадастра.

Бесплатность землепользования, много лет определявшая бесхозяйственное отношение к земле в нашей  стране, способствовала расточительному, нерациональному использованию  ценнейшего ресурса - городских земель. Это приводило к гипертрофированному  росту территорий городов и промышленных комплексов и в связи с этим к необоснованному изъятию под  строительство в завышенных размерах сельскохозяйственных угодий и лесопокрытых территорий. Увеличивалась протяженность  инженерных и транспортных коммуникаций, деградировала природная среда  вокруг городов, росли стоимость  всех видов обустройства территорий и издержки эксплуатации как производственных, так и в инженерных системах городов. Все это негативно сказывалось  на эффективности производства и  удобствах проживания населения.

Переход к рыночным отношениям в сфере землепользования связан с формированием экономического механизма, призванного соединить  интересы экономики и рационального  использования земельных ресурсов. Начатая в 1991 году земельная реформа  не доведена до конца, не создана система  земельного законодательства. Земельный  рынок находится в стадии становления. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры  и механизм начисления земельных  платежей несовершенны, а их доля в  бюджетах всех уровней мала. Земельные  отношения крайне политизированы. Перед  Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных  отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить  свободу владения землей, ее эффективное  использование и социальную справедливость при распределении земли.

Выходом из такого сложного положения является определение  основных направлений государственной  земельной политики и разработка автоматизированной системы земельного кадастра. Достоверная кадастровая  информация позволяет принимать  более эффективные решения на уровне города, а также воздействовать на рынок земли и недвижимости, обеспечивать надежность операций с  землей.

Надежная информация о  земле имеет исключительно важное значение для управления земельными ресурсами, будь то развитие устойчивого  сельского хозяйства или управление развитием городов. Автоматизированные системы ведения государственного земельного кадастра становятся очень  полезным инструментом для управления городскими землями. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                   2.Теоритическая часть.

2.1 Виды стоимости.

 

 

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.

 

На рисунке 1 показана взаимосвязь  оценочных принципов.

 

 

В мировой практике принято  выделять четыре группы оценочных принципов:

 

1 группа: принципы, основанные  на представлениях потенциального собственника,

2 группа: принципы, вытекающие  из процесса эксплуатации недвижимости;

3 группа: принципы, обусловленные  действием рыночной среды;

4 принцип лучшего и  наиболее эффективного использования.

Исходным принципом оценки стоимости недвижимости выступает принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Полезность выступает  как субъективная ценность, которую  потребитель придает определенному  объекту, она выражает его индивидуальные вкусы и предпочтения. В экономической  оценке полезность определяется величиной  и сроками получения доходов  или других выгод от использования  объектов недвижимости.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т. е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом  строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда  преобладают однотипные земельные  участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных  проектов зданий.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей  перепродажи, ожидает получить потенциальный  собственник. Данный принцип лежит  в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку  зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Вторая группа принципов  оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех  групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических  средств (для застроенного участка, также зданий и сооружений), рабочей  силы и менеджмента. При этом стоимость  каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость  всего Объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад —  это то добавление в стоимости  имущества, которое является результатом  наличия конкретного фактора  или его элементов.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть вы делены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Особое положение среди  указанных факторов занимает земельный  участок со строениями, так как  его вклад обусловлен принципом  остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток  дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты  на труд, оборудование и технические  средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимы для эффективного функционирования объекта оборудование технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это  означает, что собственник земли  сначала должен оплатить расходы  по привлечению этих трех факторов (если уча сток земли не застроен, то учитываются также затраты  на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может  быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость  и приносит доход только тогда, когда  имеется оста ток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.

Принцип сбалансированности предполагает, что для каждого  типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание  которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке  характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот,          

имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например его размеру.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько  объектов недвижимости может быть приложено  к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут регулировать параметры недвижимости: высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка; устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, экологические и другие.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может  обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

При рассмотрении возможных  вариантов повышения доходности объекта недвижимости необходимо учитывать  принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается в том, что она  не может быть перемещена с одного места в другое, т. е. имеет фиксированное  местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, ре­гулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретени­ем недвижимости.

Третья группа принципов, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения  означает, что цена на движимости изменяется в результате взаимодействия спроса предложения. Он выражает взаимозависимость  между расту потребностью в объектах недвижимости в условиях социально  экономического развития общества и  ограниченностью предложения, обусловленной  природной ограниченностью земельных  участков и экономическими издержками на строительство (Ир конструкцию) улучшений.

Спрос — это представленная на рынке платежеспособная потребность  в объектах недвижимости. Он формируется  под влиянием как объективных  — экономических, социальных, демографических, административных, природно-климатических, так и субъективных факторов. К  субъективным факторам относятся: особый интерес покупателей к данному объекту, в том числе стремление монополии на данный вид недвижимости, особые условия участников сделки, воздействие рекламы и другие.

Предложение — это количество объектов недвижимости, которое может  быть выставлено на продажу при сложившем  уровне цен. Предложение зданий и сооружений имеет также низкую эластичность, поскольку их строительство требует значительного времени.

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного  саморегулирования, объясняет большие  различия в цен на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного  соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению  максимальной прибыли. Высокая норма  прибыли стимулирует привлечение  капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Учет принципа конкуренции  проявляется в том, что если на рынке недвижимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает  величину прогнозируемых доходов или  повышает степень риска.

Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономические преимущества сегодня, необязательно сохранят их в будущем. Поэтому, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.