Рынок объектов недвижимости

Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.

Регрессия имеет место, когда  объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т. п.

Критерии соответствия, как  и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

Принцип изменения внешней  среды предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений  экономических, социальных и юридических  условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и  перспектив раз­вития района.

Земельные участки наряду с расположенными на них объектами недвижимости подвержены влиянию внешних факторов значительно больше, чем любой другой вид товаров или услуг. Это обусловлено физической неподвижностью недвижимости, ее фиксированным местоположением, что порождает специфический вид износа — износ внешнего воздействия (экономический).

Принцип изменения внешней  среды обязательно учитывается  при написании отчета об оценке посредством  указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние  указанных ранее трех групп принципов  оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование. Лучшее и наиболее эффективное использование означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка с улучшениями зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости недвижимости, т. к. позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

Лучшее наиболее эффективное  использование определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным;

б) физически осуществимо;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны  и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.    

 

 

 

                  2.2Сегментация рынка объектов недвижимости.

 

 

Конкретные сегменты рынка  недвижимости характеризуются видом  использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими  признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В  свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных  участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в  соответствии с предпочтениями покупателей  и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и  экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и  предложения, которые относятся  к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в  соответствии с преобладающими потребностями  участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими  характеристиками, дизайном, особенностями  зонирования недвижимости.

Принципы классификации  объектов, положенные в основу сегментации  рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют  всестороннего учета характеристик  оцениваемой недвижимости.

Сегментация рынка недвижимости — это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.

Различают следующие сегменты рынка недвижимости:

— рынок жилья;

— рынок коммерческой недвижимости;

— рынок земельных участков.

Рынок жилья. Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую  прослойку собственников — владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Действовавшая ранее распределительная  система жилья привела к невысокой  дифференциации групп населения  и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья —  хроническое явление для России. В настоящее время жилищную проблему усугубляет постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран  ближнего зарубежья. В то же время  переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства  за счет государственного бюджета, который  ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.

Большая потребность в  жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной  российской семьи, что не позволяет  большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время  спрос на жилье, составляет 4-6% населения, в которую входят семьи с высокими доходами. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние россиян, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.

Рынок жилья в свою очередь  подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного  жилья.

Городской жилой фонд делится  на несколько групп, учитывающих  характер застройки: жилье низкого  качества, типовое жилье, застройка  сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими  на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Формирование рынка загородного  жилья связано со снятием ограничений  на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую  ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения  активизировал спрос на загородные дома, коттеджи. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (предпочтение отдается ближайшему пригороду, направлению от города, наличию современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое  строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск  деловой активности на этом рынке  влияет время года (осень — затухание  рынка, весна-лето — период подъема).

Рынок коммерческой недвижимости. Рынок нежилых помещений, или  рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией  предприятий, он гораздо меньше, чем  рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с  высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как  на рынке жилья. Рынок имеет большие  перспективы и резервы для  своего развития, особенно в крупных  городах, но развивается медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений  у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий  ремонт, благоустраивать прилегающую  территорию и т. д. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения  помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда.

Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые  дифференцируются по функциональному  назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

Рынок офисных помещений. На рынке офисов сформировалось три  основных сектора:

Первый сектор — престижные офисы, соответствующие мировым  стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые  российские предприниматели часто  арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а  иногда и в расселенных и качественно  отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы  для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных  предприятий (в основном научных  учреждений), кооперативных и частных  предприятий. Это помещения без  отделки и ремонта и сопутствующих  услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок офисных помещений  имеет хорошую перспективу для  своего развития, так как свобода  ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых  предпринимательских структур, нуждающихся  в помещениях для их функционирования.

Рынок торговых помещений. Главным  фактором успешной деятельности предприятий  торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом  с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке  торговых помещении в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра — аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и  на окраине отличаются в несколько  раз.

Рынок складских помещений. Динамично развивающимся сегментом  рынка недвижимости является рынок  складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и  предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в  административных зданиях и др.        Особо выделяются таможенные склады.

В настоящее время применяются  следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное  хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы  на рынке складских помещений  дифференцированы в зависимости  от степени автоматизации склада и наличия специального оборудования, месторасположения склада, удаленности  от транспортных узлов. Предложение  на рынке складов имеет тенденцию  роста. Затраты на складское хозяйство  значительно ниже затрат на жилье, офисные  помещения. Увеличение потребности  на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов  будет предъявлять гарантированный  спрос на складские помещения.

Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих  нужны производственные площади. Большая  часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят  от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической  безопасности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа  предприятий как имущественных  комплексов не получила широкого распространения. Из-за несовершенства методической базы и опасений социального характера  пока не распространяется процедура  банкротств.

Наибольший интерес деловые  круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива  этого рынка зависит от перспективы  развития национальной экономики.

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место  операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число  операций с землями выкупленных  предприятий.

Общее число сделок по купле-продаже  земельных участков, обмену, дарению  и др. увеличивается. Купля-продажа  и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками.

Спрос и цена реализуемых  участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности  от города, престижности местности, наличия  поблизости водоемов, леса.

Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные  участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством  правовой базы и действующего механизма  земельных отношений.

В зависимости от законодательной  базы, условий финансирования, форм владения рынок недвижимости постоянно  претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города.

 

 

 

 

  2.3Факторы влияющие на стоимость объектов недвижимости.

 

       Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих  общий характер, не связанных с  конкретным объектом недвижимости и  не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый  объект.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или  городского района. Эти факторы непосредственно  связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.