Специфика массовой оценки недвижимости и области ее применения

Такой анализ производится отдельно для каждой из рассмотренных выше трех моделей (кроме первого этажа) в отдельности. Соответственно, в результате возникает три формулы зависимости цены квартиры от ее параметров. При этом возникает дополнительная проблема согласованности результатов, получаемых по разным моделям. То есть, при изменении параметров квартиры, переводящих ее в другую модель, изменение ее оценки должно соответствовать рыночным реалиям (например, при замене панельного дома на кирпичный квартира должна становиться дороже). В большинстве случаев это обеспечивается автоматически в результате моделирования. Но если появляются исключения, то это требует дополнительного содержательного анализа и, возможно, корректировки методики оценки.

Полученные в итоге формулы зависимости приведенной цены 1 кв. м общей площади квартиры от ее параметров (с учетом вычисленной ранее константы А) служат основой методики предварительной оценки квартир.

Учет дополнительных параметров квартиры, не учтенных в статистическом анализе

Практика опытной эксплуатации программы предварительной оценки квартир, полученной на основе чистого статистического подхода, показала ее пригодность только для оценки стандартных квартир. А для необычных квартир погрешности оказались слишком велики. Поэтому понадобилось расширить набор учитываемых параметров квартир.

Известно, например, что стоимость первой в доме расселенной коммунальной квартиры была существенно меньше, чем последней. Ясно, что покупателю дорогой квартиры значительно приятнее жить по соседству с себе подобными, чем с обычными жильцами коммуналок. Для учета этого фактора в уточненную оценку включен параметр «Характеристика соседей по дому». Аналогично включен целый ряд других дополнительных параметров (охрана подъезда, шумность окон и т.д.). Всего (по состоянию на август 2005 г.) для предварительной оценки учитывается 15 параметров квартиры, а для уточненной — добавляется еще 29 .

Кроме того, в обоих случаях учитывается и дата оценки. Как и цена квартиры на рынке, величина оценки зависит от времени. В программу заложена базовая дата, а также темпы ежесуточного изменения цен по группам однородных квартир, которые меняются при каждом ежемесячном обновлении программы.

Число дополнительных параметров для уточненной оценки постепенно увеличивалось за время эксплуатации и совершенствования программы. Так в программу был внесен параметр «тип межэтажных перекрытий». Этот параметр достаточно важен при покупке квартиры в старом доме. Но еще в 1993-94 гг. он редко обсуждался при покупке и был неизвестен многим продавцам и покупателям. Это значит, что в то время он мало влиял на рыночную стоимость, и поэтому он не включался в оценку. Сейчас ситуация изменилась, и он был включен в уточненную оценку.

В перспективе подобная ситуация может повториться с картами участков радиоактивного загрязнения или карстовых участков Москвы. Такая информация существует и даже публиковалась, но пока она на практике, как правило, игнорируется продавцами и покупателями квартир и не влияет на их рыночную стоимость. Следовательно, в настоящее время она не должна учитываться в оценке.

Обобщая сказанное выше, важно подчеркнуть еще раз один методический момент: при оценке должны учитываться реалии современного рынка, а не представления специалистов о «правильном» ценообразовании, даже если эти представления вполне разумны, а рынок — не вполне рационален.

Величины поправок на значения дополнительных параметров невозможно определить статистически из-за отсутствия необходимой исходной информации. Поэтому их приходится определять на основе экспертных мнений. Окончательно они определяются автором и включаются в методику и в программу. Эти величины также корректируются в процессе обновления программы на основе ежемесячного сопоставления получаемых оценок с известными нам ценами реальных сделок, по которым удается получить полное описание квартиры по основным и дополнительным параметрам. Это позволяет повышать качество оценок и постоянно совершенствовать методику.

Переход от цены предложения к цене сделки

Описанный выше многопараметрический статистический анализ относился к ценам предложения продавцов. Для перехода к интересующим нас ценам сделок он, как упоминалось выше, дополняется анализом однопараметрической зависимости между известными нам фактическими рыночными ценами сделок и получаемыми на основе цен предложения оценками. В результате из сопоставления средних фактических цен сделок и средних оценок по ценам предложения для трех выделенных выше групп квартир (моделей) получаются три коэффициента перехода от цен предложения к ценам сделки. Эти коэффициенты включаются в методику (алгоритм) оценки.

Таким образом, на выходе оценки получаются значения, в среднем соответствующие ценам реальных сделок (ценам реализации квартир).

1.6. Отслеживание изменений рыночной конъюнктуры и постоянное обновление методики и программы оценки

Быстрое изменение рыночных цен на квартиры (до 10% за 1 месяц в ту или другую сторону) приводит к необходимости постоянного обновления программы оценки. Но высокая трудоемкость анализа и формирования актуальной методики заставляет искать компромисс. Анализ показывает, что структура цен, то есть соотношение цен на квартиры с разными параметрами (например, между однокомнатными и двухкомнатными квартирами) меняется медленнее, чем средний уровень цен. Это обстоятельство учитывается при обновлении программы оценки.

В нашем случае автором обеспечивается ежемесячное обновление программы с учетом общего изменения уровня цен по моделям и по группам квартир с определенным числом комнат. При этом структура цен в методике оценки и основной алгоритм учета параметров квартиры не меняются. На новый месяц заново определяются новые уровни цен на новую базовую дату и новые темпы ежесуточного изменения цен. А учет изменений в структуре рыночных цен осуществляется один раз в квартал. При этом методика полностью формируется заново на основе нового статистического анализа данных за истекший квартал, что обеспечивает учет изменения и в уровнях цен, и в их структуре.

Таким образом, методика оценки не делается «раз навсегда», а постоянно обновляется на новые версии вслед за изменениями рыночной конъюнктуры.

1.7. Основные результаты. Программа оценки квартир как коммерческий программный продукт

Рассматриваемая в этом материале программа оценки успешно эксплуатируется с сентября 1993 г. по настоящее время. Осуществляется ежемесячное обновление программы и постоянное ее совершенствование. С 1994 г. осуществляется ее продажа как коммерческого продукта. За это время ее купили десятки московских фирм или индивидуальных оценщиков.

Эта программа может рассматриваться как частный случай экспертной системы. Подобные системы известны, например, в медицине. Они не заменяют человека, а помогают ему. Такая формальная система на компьютере работает хуже лучших специалистов, но лучше новичков или специалистов среднего уровня.

Человек обычно специализируется в довольно узкой области: хорошо оценивает квартиры в определенном районе или определенного типа (например, бывшие коммуналки). А программа обобщает знания многих специалистов и результаты статистического анализа. Она применима ко всем квартирам в пределах МКАД, а также для московских районов массовой застройки вне МКАД (для Подмосковья и других регионов она не годится).

Использование программы не требует практически никаких специальных знаний и позволяет неспециалистам легко и просто получать квалифицированные оценки рыночной стоимости московских квартир. Погрешность этих оценок по сравнению с фактическими ценами сделок, обычно не превышает 10% (для уточненной оценки). Поэтому эта программа особенно полезна для новых фирм, испытывающих недостаток опытных специалистов.

Кроме того, эта программа помогает риелторам решать специфические задачи. Предварительная оценка по ограниченному кругу параметров квартиры, содержащихся в поступающих на фирму заявках на продажу, позволяет выбирать перспективные для дальнейшей посреднической работы варианты. Если запрашиваемая цена ниже оценки, квартиру будет достаточно просто продать, и работать с ней перспективно. А если выше — наоборот.

Эта программа может помочь также при контактах с клиентами. Если они предлагают нереальные цены, то переубедить их на словах довольно сложно, поскольку они понимают пристрастность риелтора, убеждающего их изменить цену с целью облегчения своей работы. А компьютер в этом плане имеет явные преимущества. Если продемонстрировать клиенту на компьютере несколько разумных оценок чужих квартир, с которыми он согласится, а затем оценить его квартиру, это будет убедительным доводом для клиента и позволит согласовать с ним разумную цену.

В настоящее время любой желающий может приобрести у Автора программу оценки московских квартир и ежемесячно получать ее обновленную версию. Также можно приобрести ее программную оболочку и на ее основе сделать подобную программу для своего региона, заложив в нее свою методику оценки. В этом случае на договорной основе может быть получена методическая помощь от автора в разработке такой методики.

Аналогичный программный продукт для оценки рыночной стоимости московских квартир разрабатывался также и фирмой «Центр анализа рынков недвижимости». Но эта разработка не доведена до логического конца: программный продукт не был предложен на рынке для приобретения всеми желающими. Насколько известно автору, это связано с высокой трудоемкостью сбора и обработки исходной информации в принятом там формате, отличном от используемого в риелторских фирмах, который требовал ручной работы по внесению исходных данных в компьютер для дальнейшей обработки. Возможно, были и другие причины.

Описанная выше программа «Рынок-М» в 1994-2005 г.г. и широко применялась автором для оценки московских квартир, особенно при ипотеке в последние годы. В 1996 г. она была отмечена дипломом Российского Общества Оценщиков (РОО) и с 1998 г. по настоящее время на нее вдавались сертификаты РОО, подтверждающие ее соответствие требованиям РОО. По доступной автору информации, она была единственным программным продуктом, который был предназначен для оценки рыночной стоимости московских квартир и предлагался на рынке для приобретения любым покупателем.

1.8. Перспективы развития массовой оценки квартир и других объектов недвижимости

Массовая оценка рыночной стоимости недвижимости может и должна получить значительное развитие по мере становления рынков недвижимости в России. Вслед за Москвой она может применяться для квартирного рынка других крупных городов. Возможно ее распространение и на рынки других небольших объектов (например, индивидуальных жилых домов или земельных участков) по мере их развития и проявления массового характера сделок.

Массовая оценка особенно актуальна в период становления рынка недвижимости в России. При отсутствии достаточного количества квалифицированных оценщиков она может оперативно и достаточно дешево обеспечить субъектов рынка объективной информацией о рыночных ценах объектов. А меньшая, по сравнению с квалифицированной индивидуальной оценкой, точность результатов будет достаточной на первых порах.

Возможен и вероятен также постепенный переход к налогообложению недвижимости на основе ее рыночной стоимости. Такой подход к налогам заложен в новом Налоговом Кодексе. В этом случае подход на основе массовой оценки будет единственно приемлемым и возможным для реализации налогообложения собственников квартир по их рыночной стоимости. Массовая оценка в таких масштабах потребует серьезного развития и совершенствования ее методов. В этом случае накапливаемый в настоящее время опыт и, в частности, рассмотренный в этом материале, видимо, будет очень полезен.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача.

 

Оцените стоимость магазина, ожидаемый годовой доход от которого составляет 85 000 денежных единиц. На рынке оценщик нашел аналогичные объекты и установил для них следующие данные:

 

Магазины-аналоги	Доход тыс. ден. единиц	Цена продажи тыс. ден. единиц
А	82	280
Б	76	210
В	94	320

 

Рассчитаем весовые коэффициенты для магазинов аналогов, поделив доход на цену продажи получим:

Магазины-аналоги	Доход тыс. ден. Единиц	Цена продажи тыс. ден. единиц	Коэффициент
А	82	280	0,29
Б	76	210	0,36
В	94	320	0,29

Вычислим средний весовой коэффициент

(0,29+0,36+0,29)/3=0,31

Оценочная стоимость магазина 

85  /0,31 =274 тыс. ден. единиц

Ответ: Оценочная стоимость составляет 274 тыс. ден. единиц

 

 

 

 
 

Тестовое задание.

1. Сущность недвижимости  заключается в единстве следующих  свойств:

а) материальных, экономических, правовых, социальных;

б) материальных, экономических, правовых;

в) материальных, экономических, правовых, капитальных.

 

2. Объектом недвижимости  не является: