Субъекты рынка недвижимости, их характеристика

Рынок недвижимости, выполняя ряд общих и специальных функций, оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности человека.

Посредническая функция  рынка недвижимости выражается в том, что рынок выступает  в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнёров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники – риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Посредниками на рынке недвижимости являются его профессиональные  участники. Они работают как правило на коммерческой основе. Наиболее яркими их представителями являются:

• Предприниматели - вкачестве их могут выступать юридические и физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях- лицензирование деятельности);
• Риэлторы (брокеры) – оказывают услуги  продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;
• Девелоперы (застройщики) – лица, владеющие  на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов  недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного проекта, занимающиеся проектированием /строительством, продажей объекта полностью или по частям, либо сдачей в арену (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
• Редевелоперы – лица, занимающиеся развитием  и преобразованием территорий (вторичной застройкой);
• Страховщики- лица, занимающиеся страхованием объектов, сделок;
• Проектировщики и строители - работающие на коммерческой основе;
• Юристы – лица, которые занимаются юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
• Специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
• Оценщики  объектов недвижимости, которые оказывают услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;
• Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием  операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
• Аналитики- лица, занимающиеся исследованием рынка  недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию.

Их деятельность на рынке недвижимости как раз и является посреднической.

Рассмотрим подробнее деятельность риэлторов и оценщиков на рынке недвижимости.

2.1. РИЕЛТОРСКИЕ УСЛУГИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

Риэлтерская деятельность –  это деятельность между  юридическими  лицами или индивидуальными предпринимателями заинтересованными лицами, в основу чего положено соглашение на осуществление сделок с объектами недвижимого имущества и прав на них.

С того момента, как в нашей стране стали появляться фирмы, осуществляемые риэлтерскую деятельность, прошло не так много времени. Само слово «риелтор» произошло от английского «realty», что  в переводе «недвижимое имущество».

Можно предположить, читывая опыт нашей страны в риэлтерской деятельности, что рынок недвижимости – это своего рода общность сделок, производимых с недвижимым имуществом, операции в области управления и финансирования данного вида работ. Из выше сказанного можно сделать вывод, что рынок риэлтерских  услуг – это подсистема общего рынка, которая взаимосвязана с обращением прав на объекты недвижимого имущества.

На сегодняшнем рынке риэлтерских услуг взаимодействуют между собой и друг с другом множество участников, посредников. Рассмотрим самых ярких  его представителей.

Агент (лат.  agens – действующий) или торговый представитель -  это лицо, осуществляющее посредничество в сделках по поручению другого предпринимателя или же от его имени заключать сделки. Агент  заключает с предпринимателем договор на выполнение самостоятельных работ, в частности, на обеспечение коммерческими заказами. В его обязанности входят:

• посредничество в заключении сделок;
• учёт интересов предпринимателя;
• добросовестность – передача всех важных для предпринимателя сообщений, например о кредитоспособности клиента, рекламациях и пожеланиях клиентов, положении рынка в целом и, в частности, конкретных товаров и т.д.;
• проверка платёжеспособности  клиентов.

      При особом соглашении агент отвечает за выполнение обязательств, вытекающих из сделки. Он должен немедленно извещать поручителя о каждом заключении сделки, а также о её состоянии, представлении и выдаче счетов в течение срока действия договора и после его окончания. Он также обязан сохранять коммерческую и производственную тайны, связанные с его деятельностью. Агент вправе требовать рабочую документацию, необходимую для его деятельности (прейскуранты, образцы, рекламные проспекты и т.п.).

Агент имеет право на вознаграждение во всех случаях заключения сделок с третьими лицами  Он может потребовать возмещения издержек, возникших в его коммерческой деятельности, только в том случае, если существует  особое соглашение по этому вопросу или если это принято в торговой практике.

Агент по продажам недвижимости – это посредник тех лиц, которые хотят приобрести или наоборот продать квартиру, индивидуальный жилой дом и т.д. Агент по недвижимости является в первую очередь профессионально образованным специалистом, он входит в состав профессионального сообщества, консультирует граждан по всевозможным сделкам с недвижимостью.

Брокер (англ. broker)  также является участником рынка риэлтерских услуг. Брокером называют посредника между покупателем и продавцом, страховщиком и страхователем и т.д. Брокерские услуги оказывают риэлтерские организации, имеющие статус юридического лица, а также индивидуальные  предприниматели, зарегистрированные в установленном на территории РФ порядке. Брокер выполняет определённые функции за вознаграждение, например брокер по недвижимости или ипотеке, но лично ответственности за выполнение сделок не несёт. По сути, брокерство – это предпринимательская деятельность в области  недвижимости с указанием  посреднических услуг  продавцам и покупателям, а также оформление сделок с недвижимостью. Брокерская деятельность включает следующие основные услуги:

-консультирование по  вопросам  состояния и анализа  рынка недвижимости;

-подбор и организация  показов объектов недвижимости;

-сбор и подготовка  документов, необходимых для  осуществления  сделок;

-оценка планируемой сделки  на предмет вероятности её  оспоримости;

-содействие в организации  взаиморасчётов сторон сделки;

-документальное оформление  передачи объектов недвижимости.

Ещё одним видом участников, представляющих риэлтерские услуги является  биржа. Она представляет собой своего рода оптовый рынок товаров с одинаковыми характеристиками, на этом рынке происходят сделки купли-продажи больших партий товаров, и учреждений, в которых происходит купля-продажа ценных бумаг. Этот рынок регулярно функционирует и организационно оформлен.

Маклер (нем.  Makler) – это профессиональный посредник между продавцом и покупателем при покупке и продаже товаров, ценных бумаг, услуг,  в том числе страховых, способствующий заключению сделок купли-продажи, не находясь при этом в постоянных договорных отношениях с заказчиком. Различаются: маклеры, которые занимаются посредничеством в товарных сделках при  мелких торговых операциях; маклеры по фондовой бирже; страховые маклеры, не связанные со страховой  компанией; общественные аукционисты или общественные уполномоченные торговые маклеры. Торговый маклер отличается тем, что не связан ни с одной из сторон договором поручения.

Рынок риэлтерских услуг предполагает участие и посредников в торговых сделках, а также посреднических торговых структур, под которыми могут пониматься как физические, так и юридические лица, занимающиеся перепродажей товаров, ценных бумаг и валюты, чаще всего от своего имени и за свой счёт. Их называют дилерами.

Все участник рынка риэлтерских услуг представлены на схеме 2.2.1

схема.2.1.1. Основные участники риелторских услуг.

 

Деятельность риелтора на рынке недвижимости в качестве разнопрофильного работника представляют собой риелторские услуги. (схема 2.1.2.)

Большая часть агентств недвижимости или частных рынков оказывает своим клиентам следующие виды услуг ( схема 2.1.3.)

Одним из важных видов услуг, оказываемым на рынке недвижимости, являются информационные услуги. Риэлтерские фирмы оказывают услуги по обеспечению нужной информацией участников сделки, проводят консультации и услуги по составлению различных документов. На основе практического анализа и с помощью экспертов  по проблемам социального и экономического развития производятся расчёты для будущего периода.

Участники рынка реализуют услуги, непосредственно связанные с недвижимостью.

Схема. 2.1.2. Основные направления деятельности риелтора.

Схема.2.1.3. Виды услуг, оказываемых на рынке недвижимости.

Риэлтерские услуги чаще всего проявляются при операциях с жилыми и коммерческими объектами недвижимости, земельными участками, а также связанные с инвестиционной деятельностью.

         Риэлтерские  операции с жилыми объектами делятся на пять основных групп:

       -купля-продажа приватизированных квартир и комнат;

       -обмен приватизированных объектов через куплю-продажу с доплатой;

       -расселение коммунальных квартир;

       -операции с неприватизированными объектами;

       -аренда квартир и комнат.

Операция по купле-продаже приватизированных квартир и комнат является самой простой и распространённой. Связь фирмы с продавцами и покупателями выражена договорами.

Не является удивлением то, из-за недостатка средств, многие семьи просто не могут купить себе новое жильё, но они могут продать своё жильё и приобрести более лучшее, но уже с доплатой. В основном такой обмен происходит через куплю-продажу. Это зависти от того, что иногда выбрать подходящий  объект среди большого числа других квартир гораздо вероятнее  совпадение пожеланий сторон при обыкновенном обмене.

При проведении операций по продаже объекта недвижимости, связанных со встречной покупкой другого объекта, обычно применяется  следующий план. Продавец заключает договор с риэлтерской фирмой на предмет поиска необходимого объекта недвижимости. В договоре оговариваются все характеристики требуемого жилья и размер доплаты. Фирма подбирает клиенту необходимый объект и одновременно подыскивает покупателя на его объект недвижимости. Для фирмы наиболее сложным является стыковка во времени моментов покупки и продажи объектов недвижимости, увязанных в одну сделку.

Наиболее популярными стали операции, связанные с арендой движимого и недвижимого имущества. В ряде случаев  агентства, которые занимаются арендой, не являются управляющими данной недвижимостью, они играют своего рода посредническую роль. Из этого следует, что агентство должно удостовериться в праве на объект арендодателя (наличие соответствующих документов, документы, удостоверяющие личность самого арендодателя). Заключается договор между арендатором и арендодателем, в договоре прописывается также имущество, находящееся в сдаваемой квартире. Оплата предоставленных услуг риелтора составляют  в ряде случаев месячную арендную ставку или её половина, сдаваемого объекта.

Основные этапы оказания риэлтерских услуг включают:

1.Получение заявки:

-изучение характера и  объёма предстоящих работ на  основе анализа заявленных заказчиком  подробностей по объекту недвижимости;

-формулирование ограничительных  условий.

2.Предварительный осмотр  объекта и заключение договора:

-конкретизация предмета  договора и подготовка его  к подписанию;

-составление плана выполнения  работ по договору.

3.Сбор и анализ данных  об объекте:

-сбор документов об  объекте, подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной  информации, необходимой для проведения  конкретной сделки;

-представление заказчику  отчёта о проведенной работе  и информирование о степени  готовности всех субъектов к  оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение  сделки 

-формирование комплекса  документов, их исследование и  подтверждение юристом законности  сделки;

-определение рисков, сопутствующих  сделке;

-ознакомление заказчика  с документами и материалами, представляемыми для оформления  сделки, согласование условий и  техники проведения сделки.

5.Проведение сделки и  оплата услуг риелтора: