Субъекты рынка недвижимости, их характеристика

-проведение сделки и  документальное оформление её  результатов;

-оформление акта сдачи-приёмки  работ, выполненных по договору  об оказании услуг;

-оплата услуг риелтора.

Особенность рынка риэлтерских услуг в России на современном этапе состоит в сохранении значительной роли  государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. За государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

-проведение и контроль  регистрации собственности и  сделок;

-зонирование территорий;

-архитектурно-строительный контроль.

2.2. ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

На современном рынке недвижимости активно развивается такой вид предпринимательской деятельности, как оценка объектов недвижимости.

Так что означает понятие «оценка недвижимости»? Под данным видом деятельности понимается деятельность субъектов оценочной отрасли, которая направлена на нахождение рыночной или какой-либо иной стоимости по отношению к объекту недвижимого имущества. К субъектам оценочной деятельности относятся любое физическое или юридическое лицо, которое является лицензированным оценщиком, и те, кто потребляет его услуги.

Объекты оценки – движимые и недвижимые объекты, объекты интеллектуальной собственности, предприятие (бизнес) как объект оценки. Каждая из перечисленных групп имеет как общие принципы, методы оценки и подходы, так и свои особенности, зависящие от экономических характеристик объектов оценки.

Основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности в настоящее время является Федеральный закон «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ от 29 июля 1998г.

Наиболее важным аспектом вопроса оценки объектов является оценка земельных ресурсов, которая выполняется с целью определения рыночной стоимости:

-права застройщика земельного  участка;

-земельного участка для  расчёта стоимости залогового  обеспечения кредита;

-земельного участка для  внесения в уставный капитал;

-земельного участка как  наиболее вероятной цены продажи  на вторичном рынке.

Наиболее распространённой целью оценки, как показывает практика, является права застройщика земельного участка, когда оценщик определяет право долгосрочной аренды участка, который предоставляется инвестору на определённых условиях инвестирования.

При продаже права застройки затрагиваются интересы трёх основных групп:

• администрации субъекта РФ (продавец);
• застройщиков, инвесторов (покупатель);
• инженерных ведомств, обеспечивающих функционирование инженерной инфраструктуры.

Следует отметить что, последняя группа оказывает существенное влияние на конечную стоимость права застройки земельных участков, и организации, входящие в эту группу, ставят  «технические» условия застройщикам, т.е. определяют размер внеплощадочной инфраструктуры, строительство которой застройщик обязан оплатить или построить его сам, плата за подключение площадочных сетей к внеплощадочным. Монополистами, по сути, являются инфраструктурные службы и способны диктовать свои условия администрации города и застройщикам.

Основной задачей оценщика является определение цены земельного участка.

Оценщик также выступает в роли консультанта администрации. Его задача состоит в  анализе, а потом и использование на практическом примере, как наложенные ограничения и требования влияют на стоимость.

Также оценщик может выступать в качестве консультанта заказчика. Часты случаи, когда последнее слово в оценки объекта зависит от мнения оценщика. Результат его работы – это всегда уникальный проект.

В практике существуют следующие ограничения на проведение оценочной деятельности:

      1.Оценка объекта не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, акционером, собственником, кредитором, страховщиком  или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве, либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценщика.

     2. Не допускается вмешательства заказчика, либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов оценки.

Законом предусмотрено независимость вознаграждений оценщика от объекта оценки. Величина платы не зависит от размера стоимости оцениваемого объекта, она не задаётся как процентная ставка от общей стоимости.

Самым главным фактом на проведение оценки является договор между оценщиком и стороной, представляющей в ряде случаев заказчика. На этот договор распространены общие нормы ГК РФ.

При выполнении своей работы оценщик имеет право:

• выбрать метод, по которому будет проводиться оценка объекта;
• доступа к оцениваемому объекту, к необходимой документации;
• если есть необходимость запрашивать информацию об объекте оценке, которые ему будут необходимы (не распространяется на государственную или  коммерческую тайну);
• обратиться за помощью к другим специалистам в данной отрасли, с учётом заключения соответствующих документов, в этом случае оценщик полностью  несёт ответственность и за них.
• в том случае если заказчик нарушил условия договора, оценщик в праве отказаться от проведения этой оценки.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан:

• быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
• соблюдать, при осуществлении оценочной деятельности, требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;
• соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;
• сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;
• обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;
• представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
• представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона, а также сведения о любых изменениях этой информации;
• представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;
• не разглашать информацию, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности и которая получена от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

В один и тот же период времени оценщик может являться членом лишь одной  саморегулируемой организации, которая отвечает всем требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет:

1. документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности;
2. справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

При приеме физических лиц в члены саморегулируемой организации оценщиков саморегулируемая организация оценщиков вправе предъявлять иные, связанные с осуществлением оценщиком оценочной деятельности и не противоречащие настоящему Федеральному закону и другим федеральным законам требования.

Важно отметить, что работники саморегулируемой организации на осуществление оценочной деятельности право не имеют.

Оценочная деятельность тесно связана с бухгалтерским учётом и является неотъемлемой частью рынка финансовых услуг, также связана с налогообложением, статистическим учётом и поэтому важным вопросом развития оценочной деятельности является как унификация понятийного аппарата и технологии оценочной деятельности и понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского  учёта, налогообложения, так и взаимодействия оценщиков, аудиторов, финансовых консультантов.

Условием развития оценочной деятельности является соответствующая инфраструктура. В первую очередь это подготовка кадров и организация научных исследований в области оценочной деятельности.

Процесс оценки стоимости связан с проведением анализа большого количества информации. Основные текущие затраты при проведении конкретных оценок  связаны с поиском и обработкой различной информации, необходимой для реализации цели оценки. Поэтому одним из важнейших факторов успешного развития оценочной деятельности является развитие информационного обеспечения работы оценщиков.

2.3.РИЭЛТОРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В ГОРОДЕ ВОЛГОГРАДЕ.

В Волгограде рынок риэлтерских услуг зародился сравнительно недавно. Но успел уже себя проявить со всех сторон. У нас в городе самыми популярными видами риэлтерских услуг являются: продажа и аренда как жилой недвижимости, так и земельных участков, предоставление общих услуг риэлтора, услуги по недвижимости в сфере экспертизы, продажа и аренда коммерческой недвижимости.

«Если раньше соотношение сделок, проводимых частниками и официальными агентами составляло где-то 30 к 70 процентам, то сегодня ситуация совершенно противоположная – до 70% сделок совершают частники, – рассказал экс-президент Нижневолжской гильдии риэлторов Сергей Кошечкин. – Так произошло потому, что многие компании развалились, а их агенты продолжили работу, пользуясь старыми наработками. И с точки зрения бизнеса их можно понять. Ведь ответственность снизилась, а прибыль подросла, так как теперь уже им не нужно платить какие-либо взносы, налоги. Единственная затрата – налог на индивидуального предпринимателя, да и это многие умеют обходить.

Но нельзя забывать, что риэлтерство – это социально значимый бизнес. К чему ведет бесконтрольность в нем, волгоградцы уже не раз видели. Возьмем тех же детей-сирот или одиноких пенсионеров. Были случаи, где дело доходило даже до убийств. Любой бизнес, где легко уйти от ответственности, попадает в зону интересов криминала.

В Волгограде насчитывается около  трехсот различных фирм, по оказанию услуг в сфере заключения сделок с недвижимостью. Данную отрасль будет возможно контролировать лишь в случае принятия соответствующего закона о риэлтерской деятельности. Это и касается чёрных риэлторов, человек привык оказываться безнаказанным, и с этим ничего пустыми словами да разговорами не  сделаешь.

Между тем закон о риэлтерской деятельности, который многие эксперты считают панацеей от царящей «нецивилизованности» рынка, не только не стоит в планах Госдумы, но, возможно, и вовсе никогда не появится в повестке дня федерального парламента.

Но не только «чёрными риэлтерами» можно охарактеризовать это деятельность в городе, безусловно, есть много и положительных моментов. О них я и хочу сейчас рассказать.

С 20 декабря 2010 в Волгограде зародилось Некоммерческое партнерство «Волгоградское профессиональное объединение риэлторов». Основателями стали директор ООО «Ариороса» Гендлер Наталья Борисовна, директор ООО «Ареал» Аравина Елена Алекcандровна, директор ООО «НефтьГазСервис-Н» Бернштейн Надежда Иосифовна, ИП Бутенко Елена Ивановна, ИП Семенов Николай Александрович АН «ПАРИТЕТ-Н», которые уже на тот момент имели огромный опыт доказанный качественной работой и безукоризненной репутацией на рынке недвижимости. Это Объединение профессионалов рынка недвижимости Волгограда и Волгоградской области,  в которое входят состоящее из риэлторы, управляющие недвижимостью, оценщики, консультанты, юристы, всего в Объединении сейчас состоят 15 членов.

Вот какое цели и задачи ставит перед собой данное объединение:

Цель создания Объединения: 

• Содействие развитию цивилизованного рынка риэлторских услуг Волгограда и Волгоградской области путем выработки и внедрения общих критериев деятельности риэлторских организаций: 
• Оздоровление ситуации на рынке недвижимости и создание благоприятных условий для качественной и безопасной работы с потребителем; 
• Расширение возможностей в профессиональном и социальном развитии, повышение статуса риэлтора. 

Задачи Объединения:

• Развитие образовательной, просветительской и консультативной деятельности, направленной на формирование и укрепление положительного имиджа, самих риэлторов, так и всех участников рынка недвижимости региона, и повышение профессионального уровня его участников; 
• Создание и развитие информационной базы данных, разработка единых норм и правил для работы риэлторов в условиях добросовестной конкуренции на волгоградском рынке риэлторских услуг; 
• Внедрение системы стандартов профессиональной деятельности членов Объединения для достижения качества предоставляемых услуг; 
• Осуществление конструктивного взаимодействия с органами государственной власти и общественными объединениями; 
• Проведение специализированных «круглых столов» с участниками рынка недвижимости с целью привлечения внимания к существующим проблемам и совместного их решения; 
• Проведение конференций, культурных и общественных мероприятий с участием родственных профессиональных объединений из других регионов для обмена опытом и установления сотрудничества.