Управление недвижимостью

 Система заработной  платы, размеры тарифных ставок, окладов, различного рода выплат  устанавливаются для работников  таможенных организаций соответствующими  законами и иными нормативными  правовыми актами.

Тарифная система оплаты труда включает в себя: тарифные ставки (оклады), тарифную сетку, тарифные коэффициенты. Тарификация работ  и присвоение тарифных разрядов таможенным работникам производится с учетом единого тарифно-квалификационного справочника работ и профессий, единого квалификационного справочника должностей руководителей, специалистов и служащих. Тарифная система оплаты труда работников бюджетной сферы, в том числе и таможенным работникам, устанавливается на основе единой тарифной сетки, являющейся гарантией по оплате труда работников бюджетной сферы. Существуют различные системы премирования, стимулирующих доплат и надбавок.

Административно-правовые и организационные методы управления Административно-правовые методы являются способами осуществления управленческих воздействий на персонал, основанными на властных отношениях, дисциплине и системе административно-правовых взысканий.

 Различают пять основных  способов административно-правового  воздействия: 

• организационное и распорядительное воздействие;
• дисциплинарная ответственность и взыскания;
• материальная ответственность и взыскания;
• административная ответственность и взыскания.

Организационное воздействие  основано на действии утвержденных внутренних нормативных документов, регламентирующих деятельность персонала. К ним относятся: устав организации, организационная  структура и штатное расписание, положения о подразделениях, коллективный договор, должностные инструкции, правила  внутреннего распорядка.

Организационные методы управления - способы воздействия на организационные  отношения для достижения конкретных целей. Различают организационные  методы управления организационно-стабилизирующего, распорядительного и дисциплинарного  воздействия.

Все государственные организации  по своей сути являются механистическими.

Распорядительное воздействие  направлено на достижение поставленных целей управления, соблюдение требований внутренних нормативных документов и поддержание заданных параметров системы управления путем прямого  административного регулирования. К числу распорядительных воздействий  относят: приказы, распоряжения, указания, инструкции, нормирование труда, координацию  работ и контроль исполнения.

 Приказ является наиболее  категоричной формой распорядительного  воздействия и обязывает подчиненных  точно исполнять принятые решения  в установленные сроки. Неисполнение  приказа влечет за собой соответствующие  санкции со стороны руководства.  Приказы издаются от имени  руководителя организации. 

 Распоряжение в отличие  от приказа не охватывает все  функции организации, обязательно  для исполнения в пределах  конкретной функции управления  и структурного подразделения.  Распоряжения издаются обычно  от имени заместителей руководителя  организации по направлениям.

Указания и инструкции являются локальным видом распорядительного  воздействия, ставят целью оперативное  регулирование управленческим процессом  и направлены на ограниченное число  сотрудников. Инструктаж и координация  работ рассматриваются как методы руководства, основанные на научении подчиненных правилам выполнения трудовых операций.

Дисциплина – это обязательное для всех работников подчинение правилам поведения, определенными в соответствии с локальными нормативными актами организации.

За совершение дисциплинарного  проступка, т.е. неисполнение или ненадлежащее исполнение работником по его вине возложенных на него трудовых обязанностей, работодатель имеет право применить  следующие дисциплинарные взыскания: замечание, выговор, увольнение по соответствующим  основаниям.

 Правомерность, обоснованность  и целесообразность применения  мер дисциплинарного воздействия  обеспечиваются соблюдением следующих  законодательных требований:

• дисциплинарная ответственность применяется только по факту совершения дисциплинарного проступка согласно перечню дисциплинарных взысканий, который является исчерпывающим и не подлежит расширенному толкованию;
• налагать дисциплинарные взыскания могут только должностные лица, наделенные дисциплинарной властью по закону;
• наложению взыскания должно предшествовать письменное объяснение провинившегося, а в случае отказа от письменного объяснения должен быть составлен соответствующий акт;
• дисциплинарное взыскание применяется непосредственно после обнаружения поступка, но не позднее одного месяца со дня обнаружения, не считая времени болезни или пребывания провинившегося в отпуске, а также не позднее шести месяцев со дня совершения проступка, а по результатам ревизии, проверки финансово-хозяйственной деятельности или аудиторской проверки – не позднее двух лет со дня его совершения;
• за каждое нарушение трудовой дисциплины может быть наложено только одно дисциплинарное взыскание.

Социально-психологические  методы управления - способы воздействия  на объект управления:

• основанные на использовании социально-психологических факторов;
• направленные на управление социально-психологическими отношениями, складывающимися в коллективе.

Управление объектами  недвижимости - принятие решений, направленное на более полное и эффективное  использование объектов недвижимости и оформление документов в отношении  имущественных прав на эти объекты.

Объекты недвижимости создаются  или приобретаются в собственность  для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или  общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы  их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской  деятельности управление недвижимостью  подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и  пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью  — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство  обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и  пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах  собственника.

Управление недвижимостью  — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению  собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

 

Глава 2.

2.1. Система  управления недвижимостью

 

При определении набора услуг  по управлению недвижимостью, необходимого клиенту, компания изучает объект, с  которым придется работать и проблемы клиента, для того, чтобы сформировать комплекс услуг, решающий их наилучшим  образом.

Уже при первичной инспекции  объекта, подлежащего эксплуатации, необходимо определить профилактические меры, которые увеличат надежность объекта в эксплуатации. На объекте, взятом в управление, работает заранее  сработавшаяся, слаженная команда, которая может предвидеть и предупредить неполадки. Для этого составляется план профилактических мероприятий. Предвидеть проблему - значит решить ее.

Деятельность фирмы по управлению недвижимостью направлена на прогнозирование неисправностей и своевременный ремонт изношенных систем сооружений. Принимая заказ  на управление эксплуатацией помещения, специалисты проводят тщательный осмотр всех инженерных систем здания. По результатам  осмотра сигнализируют о скором износе оборудования, необходимой реконструкции  или недостаточном качестве каких-либо устройств. Компания предлагает Заказчику  заранее принять меры для избегания  возможных аварийных ситуаций. В  обязательном порядке осуществляется закупка расходных материалов, что  помогает экстренно устранить любую  возникшую неисправность. [Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. -- М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.]

Техническое совершенство означает, в первую очередь, что Клиенты  остаются довольны работой управляющей  компании во всех отношениях. При этом не имеет значения, идет ли речь об устройствах  автоматизированного контроля и  управления техническими системами  недвижимости, системах энергообеспечения  или кухонном оборудовании.

Услуги по управлению объектами  недвижимости включают увеличение эффективность  работы бизнеса, максимализация прибыли, оптимизация налогов, решение спорных вопросов с арендаторами, налоговой, пожарной, санитарно-эпидемиологической службой, другими государственными органами власти и местного самоуправления, предоставление охраны объектов, ведение бухгалтерию, разделение денежных потоков и другие услуги.

Работа с клиентом начинается с инспекции объекта и переговоров, в результате которых четко понимаются все потребности и проблемы Заказчика  и определяются способы их решения.

Управление недвижимостью, как вид услуги, сегодня в России не развито должным образом, и  рынок в этой области находится  в стадии формирования. На Западе, напротив, это направление бизнеса широко распространено. В нашей стране полноценный  оборот объектов и услуг в сфере  управления недвижимости пока невозможен в силу объективных причин. Это  и пресловутое "отсутствие нормативно-правовой базы" (К какой только сфере  деятельности в России не применима  эта проблема!), и специфика отношений  собственности в постприватизационный период, и многое другое

Объекты недвижимости создаются  или приобретаются в собственность  для предпринимательской деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской  деятельности управление недвижимостью  подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и  пользования, залоговые и обменные, доверительное управление. [Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.]

Управление недвижимостью  ‒ осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника [Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.-406с.] .

Управление недвижимостью  включает:

- систему законодательного  и нормативного регламентирования  и контроля поведения всех  субъектов рынка недвижимости, осуществляемую  государственными органами;

- оформление и регистрацию  правоустанавливающих и других  документов на объекты недвижимости;

- управление объектами  недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают  как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы  ‒ муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью  осуществляется в трех направлениях:

• правовом ‒ распределение и комбинирование прав на недвижимость;
• экономическом ‒ управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
• техническом ‒ содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого  вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности  использования недвижимости в интересах  собственника.

Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.[ Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.-406с.]

Управление недвижимостью  может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка  недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью  - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка  недвижимости выполняются следующие  виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование  рынка недвижимости-.

а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание законов, постановлений,  правил, инструкций и положений,  регулирующих функционирования  рынка недвижимости;