Шпаргалка по дисциплине "Экономика недвижимости"

Риэлторами могут быть физ. и коммерческие юр. лица в форме  хозяйственных товариществ, производств-ых кооперативов и гос. п/п.

Риэлтерские фирмы продают  не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основным источников доходов  риэлтерской фирмы является получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам и покупателям недвижимости. Поэтому, чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем больше клиентов стремится работать с такой риэлтерской фирмой.

В перечень риэлтерской  деятельности включаются следующие операции: продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, деятельность по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, заключение договоров купли-продажи жилых помещений, деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена и др.

Никакая сделка на рын. недв. не мож. быть осуществ без предварит оценки стоим-ти имущ-ва. Оценка н-ти – это прежде всего оценка прав собств-ти на данную н-ть, следовательно, оценка н-ти должна включать саму н-ть и оценку прав собств-ти или пользования землей и зд-ми.

Потребность в профессиональной оценке необходима при залоге недвижимости, для получения кредита, при инвестировании, страховании и самое главное – при продаже недвижимости. Оценка нужна по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу, по заказу потенциального покупателя во многих случаях перед заключением сделки, для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах.

 

8. Основные характеристики городского пространства

Простр-во для объектов недв-ти имеет особ. знач-е, поскольку объекты сущ-ют в организованном простр-ве. При анализе недв-ти в кач-ве таких пространств-х рамок выступ границы поселений (муницип образований).

Предм изуч-я эк недв-ти явл фак-ры городского простр-ва, влияющие на стоимостной эквивалент недв-ти.

Осн хар-ки городского простр-ва:

-урбанистическая концентрация, т.е. размещ-е на огранич тер-рии  большого кол-ва объектов недв-ти самого разл функционального назнач-я. Они должны обеспечить осущ-е всех видов жизнадеят-ти чел.

-город предст собой  рез-т градостроительной эволюции, последовательного и противоречивого развития на протяж-и длит вр

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9. Гос. регист-ция и налогооблож-е  недвиж имущ-ва и сделок с  ним.

Гос. регист-ция прав на недвиж. им-во и сделок с ним –  юр. акт признания и подтвержд-я гос-вом возникновения (обращения), перехода или прекращ-я прав на недвиж. им-во. Гос. регистр-ия – единст. док-во существования зарегистрированного права, им она дает лицу титул собств-ти.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует 2 важнейшие цели: 1. Обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов; 2. Формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

В процессе государственной  регистрации прав на недвижимость и сделок с нею устанавливаются отношения между 2-мя группами участников: с одной стороны – обладатели тех или иных прав на недвижимость, а с другой – учреждения по регистрации, органы власти и управления, действия которых достаточно четко регламентированы законом.

Гос. регистрация прав на недвижимость (ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.1997 г.) – публичный правоустанавливающий юридический акт, с момента совершения которого возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимые вещи. Гос. регистрацию прав на недвижимость осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав – самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые министерством юстиции РФ. Гос. регистрации подлежат: право собственности (и другие вещные права), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненно наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитут и др.

Датой гос. регистрации права является дата внесения соответствующих записей о правах в Реестр. Гос. регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимости и проводится специальными учреждениями юстиции, порядок создания и структура которых определяются субъектами РФ по согласованию с Министерством юстиции России.

Проведенная гос. регистрация  удостоверяется соответствующим свидетельством или посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Исключением из обязательной гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, регистрация прав на которые осущ-ся в особом порядке.

Владение, пользование  и управление объектами недвижимости в той или иной форме связано с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны. В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества и сделок с ними на одной стороне выступают налогоплательщики – предприятия и физические лица, а на другой – налоговые агенты и различные учреждения и организации, выполняющие свои особые функции в системе налогообложения.

В проц налог отн-ний  по поводу недвиж им-ва и сделок с ними на одной стороне выступают нологоплат-ки (пр-я и физ лица), а на др. – налог агенты и разл учрежд-я и орг-ции, выполняющие свои особые ф-ции в с-ме н/о.

Н-ги на недвиж объекты  как им-во:

-с юр лиц: НДС,  н-г на приб,

-с физ лиц: н-г на им-во орг-ций, н-г на недв-ть, н-г на им-во физ лиц, НДФЛ, н-г на наследование или дарение, н-г на польз-е недрами

-с юр и физ лиц: земельный н-г, н-г с продаж, гос пошлина, фед, рег и местные лицензионные сборы, ЕНВД, н-ги и сборы по операциям с недвиж им-вом

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10. Кредитование  недв-ти. Виды ипотеч. кредитов. Схемы ипотеч. кредитов-я жилой недв-ти. Расчеты, связан-е с предоставлением ипотеч кредитов.

Ипот. кр-т – кр-т, предоставляемый  на длит. вр  для приобрет-я Н., выступающей в кач-ве залога. Разл-ют след. виды ипот-х кр-тов: кр-т с фиксир %-ой ставкой; к-т с шаровым платежом; к-т с фиксир. выплатами осн. суммы долга; кр-т с нарастающими платежами; к-ты с участием кред-ра в приросте ст-ти; добавленный %-нт; ипотека с дисконтом; обратный аннуитет; завершающая ипотека; ипотека с двойным индексом и др.).

Осн. уч-ки ип. кредит-ния: 1. заемщик, приобр-щий к-т на покупку  жилья; 2. кредитор, предоставляющий к-т; 3. третье лицо (м. предоставить залог в пользу заемщика при наличии м/у ними соотв-щих эк. отн-ний).

Известны различные схемы ипотечного кредитования жилищ строит-ва.

Схема "Форвард-кредитинвест" рассчитана на коммерчес застройщиков (юр.лиц), кот строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога явл-ся строит-й объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осущ-ся поэтапно, по мере строит-ва объекта. Схема "Ретрокредитинвест" ориентирована на улучш-е жилищ условий граждан. Кредит выдается под залог сущест. квартиры и только в случае, если ее рыночная стоим-ть выше, чем затраты на строит-во новой. Схема "Комбиинвест" реком-ся при обратном соотнош, когда стои-ть строи-ва нового жилья выше, чем рыноч. стоим-ть имеющегося, под кот. выдается ипотеч. кредит. А разница в стоим-ти может покрываться дотациями муниципалитета или (и) п/п, на кот. работают заемщики. Схема "Фьючерсинвест" предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недв-ть. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строи-тва нового жилья. Выручен-е деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строит-во недв-ти, принимая на себя фин. рынок и оплачивая счета генер. инвестора - застройщика, либо переложить на послед. все фин. риски нестабильности окончательной цены строит-ва, поручив ему продажу старого жилья и строит-во нового. Схема "Рентный залог" предлагает оформлен закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизн. ренту, индексируемую с уч. инфляции. Размер ренты устанав-ся 5-20 кратным минимально гарантирован. уровню з/пл в соот-вии со стои-тью недв-ти.

Некоторые банки сегодня  практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов.  

Расчеты:   Коэф-нт ипот. задолж-ти (К_з) показывает долю ипотеч. долга (т.е. заем. сред-в) в общей стои-ти недвижимой собствен-ти. Он рассчит-ся по форм:        К_з=И/К*100%,                           

где И – сумма ипотечного кредита, руб.;

К – общая стоимость  недвижимости, руб.

Чем выше знач-е дан. коэф-та, тем выше доля заем. средств и  ниже доля собстве-х средств инвестора в финансирование сделки с недв-тью.

Ипотечная постоянная (П_и) предс-ет собой процентное соотн-ние ежегод.-х платежей по обслужив-ю долга к основ. сумме ипотеч кредита:              П_и=Д/И*100%,                                                      

где Д – годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И -основная сумма ипотечного кредита, руб.

Чтобы ипотеч кредит был  полностью погашен, ипотеч. постоянная долж. быть выше номинальной ставки процента по кредиту.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11. Виды стоимостей, цена и принципы оценки объектов недвижимости.

Потребительская стои-ть обусловлена совокупн-ью естеств-х и обществ-х свой-в и процессов объекта недв-ти с т зр конкрет пользователя. Меновая ст-ть возникает в процессе обмена объектов недв-ти. Цена – ден. выражение ст-ти объекта, с т зр типич субъектов рынка, на конкрет дату продажи, исходя из варианта его наилучш использ-я.     Различают виды стоимости, которые делятся на две большие группы: стоимость использования (субъективная) и стоимость обмена (объективная).  К стоимости испол могут быть отнесены след виды стоимости: инвестиц; баланс; стоимость для целей налогообложения и т.п.     К стоимости обмена относят:  рын;  ликвидац;  страховую;  арендную и др.  Рыночная сто-ть – наиб.вероятная цена, по кот дан. объект оценки м. быть отчужден на открытом рынке в услов. конкур-ции. Ликвидационная ст-ть – ден.сумма в виде разницы м/у доходами от ликвидации объекта недвиж.и расходами на ее проведение. Залоговая стоимость – ст-ть объекта недвиж., обеспечив. ипотеч. кредит, кот. кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвиж.в случае неплатежесп-ти заемщика. Страховая ст-ть–ден сумма, на кот мог быть застрахованы разрушаемые элементы недвиж., рассчитанная в соотв-ии с методиками, используемыми в сфере гос. и частного страхования. Рыночная ст-ть аренды – величина арендной платы, за кот мож быть сдан в аренду объект на дату оценки при типичных рыноч-х услов-х. Инвестиционная – ст-ть объекта недв-ти для конкрет-го инвестора, основ-ая на его инвест-х требованиях и предпочтениях. Балансовая – ст-ть объекта, отраженная в балансе п/п. Сост. из первоначальной ст-ти недв-ти на момент ввода в эксплуат-ю, скорректированной на все проведенные переоценки ОФ за вычетом бухг-ой амортизации; Ст-ть для целей налогооб-я – устанав-ся на основе норматив-х докум-в, относящихся к налогооблож недвиж-ти.  Специалисты-оценщики выделят также понятие “внутр (или фундаментальной) стоимости п/п” – аналитич-ю оценку стоимости п/п, основанную на глубоком анализе существующ фина и технико-эконом состояния п/п и предполагаемых внутр возможностях его развития в буд

Принципы оценки. Стоимость недвиж основывается на целом ряде экон принципов. Стоимость обмена базируется на принципах:

1) ожидания (предвидения) (один из принципов оценивания, в соответствии с кот рын стоимость недвиж равна тек ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типовых покупателей и продавцов);  2) полезности (способность объекта недв удовлетворять потребности пользователя в данном месте и  в течение данного периода);  3) замещения (Принцип замещения — один из принципов оценивания, в соответствии с кот «рациональный покупатель не будет платить за недв большую  цену, чем стоимость приобретения другой равным образом подходящей недвижимости». Выражение «другая равным образом подходящая» означает недвижимость равной полезности или произ-сти с учетом стоимости времени или отсрочки платежа. При оценивании считается, что покупатель имеет следующие три альтернативы: 1. Купить существ недвижимость, полезность кот равна полезности рассматриваемой недвижимости. Это база рыночного подхода или прямого сравнения продаж при оценке рыночной стоимости. 2. Купить участок под застройку и добавить сооружения с целью создания недвс качествами, равными полезности рассматриваемой нед. 3. Купить недв, которая дает доход такой величины и с -таким риском, как доход от рассматриваемой недвижимости).

Стоимость использования  базируется на принципах:  1) спроса и предложения (один из принципов оценивания, в соответствии с кот рын стоимость нед определяется взаимодействием спроса и предложения на свободном рынке нед на дату оценки);  2) изменения (один из принципов оценивания, в соответствии с кот считается, что «сила спроса и предложения находятся в динамике и постоянно создают новую среду в области недвижимости, приводя к колебанию цены и стоимости». Данный принцип требует, чтобы каждая оценка стоимости была привязана к опр дате, так как физ, соц, полит и экон условия постоянно меняются. Принцип конкуренции — один из принципов оценивания, в соответствии с кот следует считать, что цены поддерживаются на одном уровне и рыночные стоимости устанавливаются посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, подрядчиков и других участников рынка.)

3) соответствия (один из принципов оценивания, в соответствии с кот следует считать, что недв достигает своей макс стоимости, когда она находится в среде физически, эконом и социально однородной или в случае совместимых и гармонирующих видов земледелия.);  4) конкуренции (один из принципов оценивания, в соответствии с кот следует считать, что цены поддерживаются на одном уровне и рын стоимости устанавливаются посредством пост соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, подрядчиков и других участников рынка).